房屋土地使用權(quán)到期怎么辦？ 研究使用權(quán)到期后續(xù)期法律安排

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 張雯    

◎每經(jīng)記者 張雯

11月27日，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》（以下簡稱《意見》）下發(fā)?！兑庖姟访鞔_，加強各種所有制經(jīng)濟產(chǎn)權(quán)保護，完善農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)確權(quán)和保護制度，深化農(nóng)村土地制度改革。

中國農(nóng)科院農(nóng)經(jīng)所副研究員郭靜利告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“針對集體資產(chǎn)，中央明確了核查和保護的精神，并提出防止集體經(jīng)濟組織內(nèi)部少數(shù)人侵占、非法處置集體資產(chǎn)，防止外部資本侵吞、非法控制集體資產(chǎn)，可以說是針對以前曾出現(xiàn)的集體資產(chǎn)管理亂象的一個有力打擊。”

針對備受關(guān)注的住宅土地使用權(quán)到期問題，《意見》明確，要研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

完善農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)確權(quán)和保護制度

對農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的保護，在頂層設(shè)計中被始終放在很高的位置。

在2013年黨的十八屆三中全會《決定》中，提出擴大土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)能、賦予農(nóng)民對集體資產(chǎn)股份更大權(quán)能、建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場等。在2014年黨的十八屆四中全會《決定》中，明確要求加強對各種所有制經(jīng)濟組織和自然人財產(chǎn)權(quán)的保護，部署了創(chuàng)新適應(yīng)公有制多種實現(xiàn)形式的產(chǎn)權(quán)保護制度、加強對集體資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的保護等制度建設(shè)任務(wù)。

隨后，《積極發(fā)展農(nóng)民股份合作賦予農(nóng)民對集體資產(chǎn)股份權(quán)能改革試點方案》《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》等改革方案陸續(xù)公布。

“梳理高層對農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)保護的改革意見及相關(guān)出臺文件，可以看到一條很明確的主線，即通過落實集體產(chǎn)權(quán)保護與改革，來確保農(nóng)民利益不受損、確保農(nóng)民享受到集體資產(chǎn)發(fā)展的收益。”郭靜利告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“仔細分析‘集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)’，其中涉及的從農(nóng)民可以獲得更多財產(chǎn)權(quán)利、到宅基地、到三權(quán)分置下土地承包權(quán)的處置問題。拎出一條主線，可以觸及各項事關(guān)農(nóng)民切身利益的改革。”

郭靜利認為，“從《意見》明確提出的‘落實承包地、宅基地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地的用益物權(quán)’，‘切實防止集體經(jīng)濟組織內(nèi)部少數(shù)人侵占、非法處置集體資產(chǎn)，防止外部資本侵吞、非法控制集體資產(chǎn)’來看，實際上非常明確地回答了幾個關(guān)鍵性問題，即‘集體產(chǎn)權(quán)誰擁有、誰支配、誰受益’，這也是當前農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革中的難題所在。”

公民財產(chǎn)長久受保護

按照我國法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)的期限是根據(jù)土地使用權(quán)的不同種類進行規(guī)定。

根據(jù)《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定，按照土地的不同用途，土地使用權(quán)出讓的最高年限為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)旅游娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。

而今年初，發(fā)生在溫州的“關(guān)于部分住宅土地使用年限到期或即將到期，居民如何才能續(xù)期”的新聞，引發(fā)輿論對于住宅土地使用權(quán)到期后如何處理的極大關(guān)注。

對此，《意見》明確，要研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

“一些地方政府曾經(jīng)制定規(guī)則，試圖在該權(quán)利期限屆滿時再次收取土地出讓金，這一做法是明顯違法的。根據(jù)立法法對于立法權(quán)限的規(guī)定，這種涉及限制公民基本權(quán)利的法律，必須由全國人大制定，國務(wù)院和地方人大都無權(quán)就此自己立法，地方政府及其部門更不能就此問題擅自作出規(guī)定。”中國社科院法學(xué)研究所研究員孫憲忠認為，因此《意見》明確此項規(guī)定的關(guān)鍵意義就在于，中央明確了解決這一問題的導(dǎo)向，即推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

而當住宅土地使用權(quán)年限到期，應(yīng)當如何解決呢？多位專家認為，土地使用權(quán)到期應(yīng)免費續(xù)期。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池曾撰文指出，滿70年使用期的住宅用地應(yīng)免費自動續(xù)期，城鎮(zhèn)居民的住房是擁有永久產(chǎn)權(quán)的，而住宅用地只有最高70年的使用權(quán)，房地嚴重背離。因此，從房地合一角度、從同地同權(quán)角度，也應(yīng)該允許城鎮(zhèn)住宅用地免費自動續(xù)期；對于70年以下的住宅建設(shè)土地應(yīng)當補交一定土地出讓金，補交標準需要進一步論證，需要廣泛征詢公眾和專家意見。