不缺錢也有房企不敢拿地，融信為什么敢拿中國最貴地王？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡    

◎每經(jīng)記者 吳若凡

8月17日，上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊由閩系房企融信斬獲，溢價率139%，總價超百億元。

對此，有地產(chǎn)圈大佬表示，融信拿地“藝高人膽大”，也有人說這會給企業(yè)帶來傷害。

然而，另一方面，那些不拿“地王”的企業(yè)其實日子也沒好過多少。

拿“地王”可能錯，不拿同樣也會錯，這讓開發(fā)商非常糾結。

●缺地不缺錢的時代

在“330新政”、雙降等政策刺激下，2015年下半年開始，房地產(chǎn)銷售大幅回升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流大幅改善。

來自方正證券的研究表明，M1（狹義貨幣供應量）與房價存在明顯的同漲同跌關系，二者之間的波動情況基本同步，相關系數(shù)達到0.664。M1的每次增長高峰都對應著房價環(huán)比漲幅的激增。2016年3月，M1同比增長再次突破20%，與此同時，70大中城市新建住宅指數(shù)的環(huán)比增幅達到2013年四季度以來的最大值0.8%。

本輪M1上升主因是政府和居民加杠桿導致的企業(yè)現(xiàn)金流改善與存款增長以及存款的活期化。Wind資訊的數(shù)據(jù)顯示，2015年7月到2016年6月，企業(yè)活期存款增速從5.92%上升到32.51%。

對此，新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在貨幣超發(fā)、流動性過剩的背景下，房企借錢的成本變得越發(fā)低廉，于是，缺地不缺錢成了房企的共性。開發(fā)商如果不去拿地搶地，就要面臨被市場淘汰的局面。

大房企集中回流一二線城市。全國土地供應逐年緊缺、一二線城市土地供應指標持續(xù)下降、可供投資開發(fā)土地稀缺。歐陽捷表示，“地王”背后，房企的金主是銀行、保險、證券等金融機構，都是金融行為。而M2（廣義貨幣供應量）杠桿作用也越發(fā)明顯起來，機構的資金都是放了杠桿的，手上的錢不能躺著睡覺，實體不景氣，面對資產(chǎn)配置荒，房地產(chǎn)還是相對優(yōu)質的資產(chǎn)。

而房地產(chǎn)的利潤與收入遠高于一般行業(yè)，況且房價漲多跌少，總體保持每年平均上漲，利潤方面，即使增速下降，卻也是非?？捎^的。一業(yè)內人士表示，在貨幣發(fā)行量非常大的時代，負債率越高，可以使企業(yè)獲得成倍的增長速度，進而獲得更高的凈資產(chǎn)收益。

但天有不測風云，市場好時一切都好。如果在長期寬松的背景下，杠桿就會長期存在，如果政策收緊，樓市出現(xiàn)調整和反轉，少了購房者接盤，風險就不期而至，不僅會波及房企自身，還會波及金融機構甚至背后的個人投資者。

目前來看，房企幾乎把風險都轉嫁給了金融機構，房企投資變成了無風險投資，地價多貴也不足為奇了。

知名地產(chǎn)專家薛建雄告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這些拿“地王”的房企資金成本很低，即便拿了“地王”，可以先扛著，等N年后房價漲上去了再賣。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，這類拿地企業(yè)有著一個共同特征：資本運作能力超群，本輪“地王”潮中的閩系房企普遍擁有雄厚的財團背景，同時涉足銀行、金融等領域，平均融資成本低，而且民間資本實力雄厚。

2014年，金茂的上海大寧“地王”因為踩準了上市節(jié)奏，首次開盤單價便達到9萬元/平方米，一舉成為上海的豪宅標桿之一，但其余幾個“地王”項目，距離盈利還遙遙無期。高周轉高杠桿模式下的融信，此次拿地后，未來將推出何種產(chǎn)品，也成為眾人關注的焦點。

薛建雄表示，除了金茂的逆市而上，其他開發(fā)商便只能通過拉長開發(fā)周期、改規(guī)劃增容積率、打造高端產(chǎn)品等方式來尋找解套的可能。

從中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，截至2015年底，2013年及以后成交的“地王”多數(shù)仍處于尚未銷售狀態(tài)，甚至有部分“地王”最終遭遇退地甚至被收回。

●拿地基本靠賭？

目前，土地市場持續(xù)火爆成為一二線城市的常態(tài)。目前市場上創(chuàng)造“地王”的基本都是上市房企或國企，資金實力更強。對未來市場波動的抗壓能力也更強。

按照目前地價超過房價的趨勢，未來2年房價需要上漲100%以上，這些“地王”才能上市解套，就目前情況來看，這個時間段或許會拉得更長，換言之，按照現(xiàn)在的正常水平來看，市場無法承受。

從歷史上看，以往那些敢于加杠桿的公司都在規(guī)模上得到了很大提升，非但沒有出現(xiàn)破產(chǎn)的情況，有的甚至在市場低迷時，實現(xiàn)了彎道超車，一躍躋身銷售前20強俱樂部。

薛建雄告訴記者，在大家都不看好的情況下拿地，但市場卻超出大家預料，這就使得那些公司業(yè)績增長非?？?，手中有糧，心中不慌。而那些因為市場低迷，與“地王”失之交臂的企業(yè)就錯過了擴張的最好機會。

有此前車之鑒，企業(yè)對市場、尤其是一線和重點二線城市越發(fā)充滿信心，紛紛開啟高舉高打模式，通過“地王”的高周轉來提高利潤率，或者通過外部資金和小股操盤，以此獲得更高的投資回報率。

但旭輝控股總裁林峰對此有不同看法，他在今年的中期業(yè)績會上對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“有同行在拼命加杠桿，因為這個時候加杠桿容易，但借錢越容易的時候，我們越謹慎，因為每一輪周期都有借錢容易的時候，它借給你，困難的時候它再給你拉手剎，就自顧不暇了。”

在市場高峰的時候該如何拿地？林峰表示，“高峰時，我們拿地的策略就是“撿漏”，我們會參加很多地塊的參拍，但是我們不會在熱門地塊上跟人家硬拼，因為那種拼下來就是拿‘地王’，單價‘地王’、總價‘地王’，而一旦拿錯地會嚴重影響企業(yè)的發(fā)展。”

對于房企，這或許就是一場賭博，有賭性的開發(fā)商，賭的就是M2的繼續(xù)寬松，只要熬過去就是勝利。在此背景下，房企就是敢于拿“地王”，但賭錯了，就面臨出局的下場。

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