總價(jià)110億 閩系房企拼出中國(guó)最貴“地王”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡    

◎每經(jīng)記者 吳若凡

成交總價(jià)高達(dá)110.1億元！樓板價(jià)超10萬(wàn)/平方米！“愛(ài)拼才會(huì)贏”的閩系房企融信“造”中國(guó)最貴“地王”。

昨日（8月17日）上午，上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊（以下簡(jiǎn)稱中興社區(qū)地塊）由融信斬獲，溢價(jià)率139%，未來(lái)價(jià)格或超15萬(wàn)/平方米。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，之前全國(guó)總價(jià)最高的住宅地塊為2014年1月方興地產(chǎn)獲得的原閘北區(qū)大寧路街道325街坊，總價(jià)101億元；之前全國(guó)單價(jià)最高的地王是2015年12月泰禾集團(tuán)摘得的深圳寶安區(qū)尖崗山A1220345地塊，樓板價(jià)7.99萬(wàn)元/平方米。

這意味著上述地塊不僅刷新全國(guó)土地拍賣(mài)額紀(jì)錄，更刷新全國(guó)土地拍賣(mài)樓板價(jià)記錄，成為中國(guó)史上最貴雙料“地王”！

對(duì)于此次拿地原因，融信方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，上海作為長(zhǎng)三角城市群的龍頭和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的中心，是融信戰(zhàn)略布局的重中之重。此外，有分析指出，一線樓市已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y場(chǎng)，房企拿地的背后是眾多金融機(jī)構(gòu)的支持。但資金過(guò)多流向樓市，長(zhǎng)期來(lái)看不僅會(huì)推高樓市庫(kù)存，還可能形成大量不良貸款。

一天誕生三宗地王

上個(gè)月，新城控股奪得上海涼城地塊，打響了2016年上海市區(qū)土地拍賣(mài)的“第一槍”。昨日，上海靜安也迎來(lái)了兩區(qū)（靜安區(qū)、閘北區(qū)）合并后的第一次土地拍賣(mài)，這也是上海實(shí)施招拍掛制度12年來(lái)推出的“最市中心”的一塊土地。

中興社區(qū)地塊一經(jīng)推出，就吸引了來(lái)自全國(guó)各地18家開(kāi)發(fā)商的參與，分別為：雅居樂(lè)、世茂、金輝、金茂+中鐵、西藏城投、龍湖、融信、招商、仁恒、保利、合景泰富、新城、融創(chuàng)、葛洲壩、旭輝、中糧+首開(kāi)+建發(fā)、華潤(rùn)+華發(fā)、萬(wàn)科。

記者了解到，地塊的起拍價(jià)高達(dá)46億元，起始樓板價(jià)4.19萬(wàn)元/平方米，已經(jīng)打破了此前虹口涼城“地王”3.8萬(wàn)元/平方米的起始樓板價(jià)紀(jì)錄。但不得不說(shuō)，該地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)同樣明顯，地段比虹口涼城更為優(yōu)越。它位于原上海閘北區(qū)的不夜城板塊，東至寶昌路，南至公興路，西至臨山路，北至中興路，被鴻興路分為東西兩塊，臨近上?；疖?chē)站，地處蘇河灣及閘北火車(chē)站整體舊改兩大上海重點(diǎn)舊城改造板塊交界處，區(qū)域未來(lái)前景看好。

盡管中興社區(qū)地塊周邊商業(yè)配套與市中心的主流商圈有明顯差距，但是其與人民廣場(chǎng)、陸家嘴、外灘、南京西路等主流商圈的直線距離都在3公里以內(nèi)。地塊周邊1公里半徑內(nèi)有3、4、8、10四條軌道交通線路。這些優(yōu)勢(shì)，讓中興社區(qū)地塊日后升值前景值得期待。

對(duì)于此次拿地，融信認(rèn)為，相較祝橋地塊286%的溢價(jià)率以及顧村“地王”超300%的溢價(jià)率，中興社區(qū)地塊的總體溢價(jià)率在控制范圍內(nèi)。出于“聚焦一二線城市、精耕核心區(qū)域”的戰(zhàn)略考慮，拿地后融信計(jì)劃將該地塊開(kāi)發(fā)為中高端的區(qū)域標(biāo)桿物業(yè)。

值得注意的是，除中興社區(qū)地塊這個(gè)全國(guó)雙料地王外，昨日下午，上海還誕生了兩個(gè)新的區(qū)塊地王——建發(fā)中糧聯(lián)合體以67.9億元總價(jià)，53727元/平方米樓板價(jià)，溢價(jià)率115%，刷新了此前顧村的拍賣(mài)紀(jì)錄，成為區(qū)域新地王；中駿在青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)也以6億元總價(jià)，45070元/平方米的成交樓板價(jià)，溢價(jià)165.16%造出一宗區(qū)域地王，地塊項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)超8萬(wàn)/平方米。

一線樓市已成投資場(chǎng)

作為今年上海內(nèi)環(huán)內(nèi)推出的首幅住宅地塊，中興社區(qū)地塊其實(shí)在多年前已經(jīng)“毛地出讓”，名為“鴻臨園舊改項(xiàng)目”，但當(dāng)時(shí)的開(kāi)發(fā)商由于無(wú)力承擔(dān)巨額拆遷款，最后才由政府接盤(pán)。

公告顯示，此次出讓的中興社區(qū)地塊總出讓面積31034.1平方米，建筑面積109754平方米，容積率3.54。雖是商住地塊，但根據(jù)規(guī)劃，住宅比例可達(dá)到90%。和其他中心城區(qū)宅地一樣，該地出讓條件較為嚴(yán)苛：中小套型住宅建筑面積不得低于80%，合計(jì)79022.9平方米以上(這對(duì)于其打造高檔住宅而言不能不說(shuō)是一大限制)；另需持有100%的商業(yè)物業(yè)；配建保障性住房比例在5%以上等。

不過(guò)，考慮到上海內(nèi)環(huán)內(nèi)新房資源稀缺，以及難以避免的高昂土地成本，即便是中小套型房源，未來(lái)出現(xiàn)驚人的單價(jià)也并不意外。何況對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，還有20%的建筑空間來(lái)打造大戶型的高檔房源。

實(shí)際上，原閘北區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)是近年來(lái)上海豪宅市場(chǎng)的新興區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有蘇河灣華僑城、綠洲雅賓利花園、新湖青藍(lán)國(guó)際等高端樓盤(pán)在售，其均價(jià)無(wú)一低于7萬(wàn)元/平方米。

至于拍出雙料地王對(duì)上海乃至一線城市的房?jī)r(jià)有什么影響，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，影響不大。他告訴記者，上海房?jī)r(jià)的上漲在市場(chǎng)預(yù)期內(nèi)，并不會(huì)因?yàn)椤暗赝酢背霈F(xiàn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛速上漲。一線城市的樓市已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y場(chǎng)，這背后折射的其實(shí)是貨幣現(xiàn)象。在國(guó)家提出抑制泡沫的背景下，未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)一定會(huì)受到貨幣政策的制約。

資深房地產(chǎn)專(zhuān)家薛建雄指出，如今的土地市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)熱，特別是一線城市和熱點(diǎn)二線城市，土地市場(chǎng)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了應(yīng)有的投資價(jià)值。企業(yè)拿了高價(jià)地之后，財(cái)務(wù)成本會(huì)變得很高。但是，許多金融公司愿意在房企背后擔(dān)任金主角色，而房企可以借此擴(kuò)大營(yíng)業(yè)規(guī)模和資產(chǎn)規(guī)模，一旦資產(chǎn)規(guī)模大了之后，房企的融資能力會(huì)更強(qiáng)。

房產(chǎn)去庫(kù)存前景堪憂

值得一提的是，央行8月12日公布的數(shù)據(jù)顯示，7月人民幣新增貸款4636億元，同比少增1.01萬(wàn)億元。分部門(mén)看，住戶部門(mén)貸款增加4575億元，占當(dāng)月新增人民幣貸款的98.68%。其中，短期貸款減少197億元，中長(zhǎng)期貸款增加4773億元。由于住戶中長(zhǎng)期貸款中絕大部分是房貸，因此多數(shù)市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，房貸構(gòu)成了7月新增人民幣貸款的主力。

這背后反映的其實(shí)是市場(chǎng)正在遭遇“資產(chǎn)配置荒”問(wèn)題。自去年下半年以來(lái)，市場(chǎng)出現(xiàn)了資產(chǎn)配置荒，也就是在市場(chǎng)流動(dòng)性充裕情況下缺少優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目，且這一現(xiàn)象一直在延續(xù)。

中國(guó)工商銀行城市金融研究所專(zhuān)家藏波指出，新增貸款流向房地產(chǎn)投資，將形成兩個(gè)抑制“去庫(kù)存”的桎梏：一是推高了房地產(chǎn)交易價(jià)格；二是導(dǎo)致了“去庫(kù)存”的結(jié)構(gòu)性扭曲。在“資產(chǎn)配置荒”背景下的信貸大增，雖然有利于短期“去庫(kù)存”，但會(huì)在長(zhǎng)期積攢新的“庫(kù)存”。投入的信貸資金可能會(huì)在未來(lái)形成大量不良貸款，這理該引起監(jiān)管部門(mén)的高度關(guān)注。

對(duì)于地王頻出的現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚也表示，這說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠健康，目前北、上、深均價(jià)已經(jīng)接近5萬(wàn)元/平方米，購(gòu)置100平方米房產(chǎn)需耗資500萬(wàn)元，超過(guò)當(dāng)?shù)馗咝诫A層年收入的10倍，房?jī)r(jià)收入比過(guò)高。

“現(xiàn)在是沒(méi)買(mǎi)到地糾結(jié)3天，買(mǎi)到地糾結(jié)5年?！毙褫x控股董事兼主席林中認(rèn)為，未來(lái)5年，北上廣深房?jī)r(jià)難以覆蓋現(xiàn)在的地價(jià)，近來(lái)在這些城市買(mǎi)地要想有錢(qián)賺，壓力不小。