110億一塊地，全國新地王嚇傻房奴！ 回望18年前，淚流滿面……

每經(jīng)編輯 吳若凡 李凈翰    

近20年來，樓市始終是中國人熱衷討論的問題。從1998年開始，城鎮(zhèn)住房制度改革，取消此前的福利分房，實行貨幣化分房。此后，房價持續(xù)上漲，在成就眾多富豪的同時，也讓更多民眾悲喜交加。

▲眼前的這塊地，就是全國新地王（每經(jīng)記者 吳若凡）

 

就在昨日（8月17日），上海拍出的一塊地吸引了公眾目光：成交總價高達110.1億！樓板價超10萬/平方米！

該地塊無論是總價還是單價均打破了中國土地成交紀錄，也再一次挑戰(zhàn)了公眾對中國房地產(chǎn)行業(yè)的心理承受能力。

在此背景下，新華社在昨日晚間發(fā)表題為《熱點快評：持續(xù)抓好樓市調(diào)控不可松勁》的文章稱：

地價房價過快上漲帶來的投資性需求并非真實有效的住房需求，只是從開發(fā)商手里轉(zhuǎn)到了投資者手里，這種“庫存搬家”現(xiàn)象，并沒有真正實現(xiàn)去庫存。

 

上海驚現(xiàn)中國最貴地王

17日，上海的靜安（舊閘北）迎來了兩區(qū)合并后的第一次拍地。

▲地王的地理位置

 

這是自2004年土地招拍掛以來，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)首次出讓的住宅地塊，不但地塊面積大，而且地段優(yōu)越，該地塊距離上海火車站、外灘直線距離均約兩公里左右，起拍價46億元。

不過，和其他中心城區(qū)宅地一樣，該地出讓條件較為嚴苛：

中小套型住宅建筑面積不得低于80.0%，計79022.9平方米以上（這對于其打造高檔住宅而言不能不說是一大限制）。另要求持有100%的商業(yè)物業(yè)；配建保障性住房5.0%以上等。

可是該地塊一經(jīng)推出，依然吸引了18家開發(fā)商的參與：

雅居樂、世茂、金輝、金茂+中鐵、西藏城投、龍湖、融信、招商、仁恒、保利、合景泰富、新城、融創(chuàng)、葛洲壩、旭輝、中糧+首開+建發(fā)、華潤+華發(fā)、萬科。

▲地王周邊環(huán)境（每經(jīng)記者 吳若凡攝）

 

據(jù)新浪財經(jīng)報道：

在現(xiàn)場，不少競價企業(yè)直接1億、3億進行跳價，加價態(tài)勢甚為“兇猛”。經(jīng)過幾輪激烈競價后，大約10點左右，融信出手直接將價格跳到61億元。

隨后，更多房企開始加入，不僅前期活躍的仁恒繼續(xù)深度競拍，龍湖、招商也紛紛開始舉牌，融創(chuàng)則出價到71.8億元。此后，在仁恒和融信的糾纏中，后者叫價到80億元，當時主持人就提醒溢價已經(jīng)很高，不過大家并未停止競爭，而萬科的出手，將價格叫到83.4億元。

競拍過程中，實際上已經(jīng)打破了全國單價地王紀錄，而后每一次加價，都在不斷刷新該紀錄。經(jīng)過輪番競拍后，仁恒將地塊叫價提到了100億元，在百億以上，仁恒、中糧+建發(fā)+首開與融信“三國殺”，經(jīng)過452輪競價后，融信終于以110.1億元拿下靜安地王，溢價率達139%！

房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士預計，從樓板價100315元/平方米推算，該項目未來保本價將達到15萬元/平方米。

實際上，近期這已經(jīng)不是融信第一次在上海奪得地王了。7月底，融信以總價31.55億拍得上海楊浦區(qū)新江灣城一地塊，最終經(jīng)過一個多小時的激烈爭搶，融信從龍湖、山東黃金等多家房企“虎口里”奪食。

在現(xiàn)場的記者很難想象，這是新中國成立以來價格最高的一塊土地。

▲視頻截圖（每經(jīng)記者 吳若凡攝）

目前，該地塊周邊項目的售價普遍在9萬元/平方米以上，6月開盤的圣和靜安公館均價為9.4萬元/平方米，萬科翡翠雅賓利均價超過9萬元/平方米，中糧地產(chǎn)開發(fā)的天悅一號將于9月底入市，此前業(yè)界預估的價格為11萬元-13萬元/平方米。

 

中國樓市18年變遷史

1998年，以國務院《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度 加快住房建設的通知》這份文件為標志，住房貨幣化改革進程全面開始。

在此之前，是福利分房模式，意味著每個人的工資，都要扣除一部分作為建房基金。有的人可能一輩子都在做貢獻，可是因為分數(shù)低，一直分不到房，在北京、上海老少幾代擠在一間破舊的小房子、閣樓里——許多90年代的電影、電視劇都會有這樣的場景。

從官方統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，1987年才有全國性的房價統(tǒng)計。當年的全國平均房價是多少？408元/平方米。

改革后的貨幣分房，則是政府不再為有購買能力的人建房，變成由市場供應，政府通過建立公積金制度，進行金融方式的支持，即住房市場化。

從1998年到2014年的房價變遷，媒體人艾經(jīng)緯在其著作《房市大衰退：33年房市變遷大推演》有這么一段表述：

也就是在1998年，房價的單價躍上2000元?，F(xiàn)在回過頭來看，房地產(chǎn)市場化之后，房價應該大漲啊。但實際上沒有，1998年~2000年，房價維持不動甚至略有下跌。想來有很多人會懊悔為啥沒有在那幾年緊跟政策的腳步呢?當然，房價的3年原地踏步應該和當時遭遇東南亞金融危機也有關(guān)系。

從今天回頭看，房價在2001年~2003年還是給足了很多人機會，小幅上漲。不過也就是在當時，市場上出現(xiàn)了房價泡沫的聲音，現(xiàn)在想想，大有在股市2000點時就喊泡沫的意味。

而從2004年開始，房價開始如脫韁之野馬，再也不給希望下跌者以機會了。全國平均房價的單價一路躍過3000元、4000元、5000元、6000元關(guān)口，直到2014年才稍有停息。

在這16年間，政府對房地產(chǎn)也出臺了不少調(diào)控政策：

▲圖片來源：匯通網(wǎng)（微信號：myfx678）

每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，房價漲得最快的時期，是2008年年底到2009年上半年，那時候美國發(fā)生金融危機，而中國采取了積極的財政政策和“適度寬松”的貨幣政策，許多資金就在這個時候進入房地產(chǎn)，推高了房價。

▲如今的房價只能讓人仰望（圖片來源：東方IC）

一線城市不斷上漲的房價，顯然刺激了不少人，今年這么一條財經(jīng)新聞就火了：《315家上市公司年凈利不到1500萬：不夠買深圳一套房》。

上市公司尚且如此，何況普通的工薪階層？

新華社就在3月初發(fā)文呼吁：

一線城市房價持續(xù)上漲對于實體經(jīng)濟的沖擊更大。高房價將顛覆人們對財富和生活的認知，如果一個城市每年房價上漲三成以上，試問這個城市的企業(yè)家和年輕的創(chuàng)業(yè)者們是買房還是辦實業(yè)？

▲圖片來源：東方IC

火熱的樓市，讓中央和地方政府都坐不住了。今年3月15日，住建部對樓市表態(tài)稱，“現(xiàn)在我們的一項重要任務是穩(wěn)定一線城市和部分二線城市的房價”后不久，3月26日，中國過去一年樓市最火熱的兩個城市：上海、深圳，發(fā)布樓市新規(guī)！新規(guī)均對繳納個人所得稅或社保等做出規(guī)定，提高購房者門檻。

與此同時，地王頻現(xiàn)成了上半年房地產(chǎn)市場的一大特征，全國50個主要城市冒出200余宗地王。在近日召開的博鰲論壇上，與會人士認為，這場“地王盛宴”背后的風險值得警惕。

“現(xiàn)在是沒買到地糾結(jié)3天，買到地糾結(jié)5年。”旭輝控股董事兼主席林中認為，未來5年，北上廣深房價難以覆蓋現(xiàn)在的地價，近來在這些城市買地如果要想有錢賺，壓力不小。

8月17日，上海這塊成交總價高達110.1億的地塊，又成為新的地王案例。

 

房價到底高不高？

房價到底高不高？以剛出全國新地王的上海為例，其在1999年的平均房價是3176元/平方米，到2015年已經(jīng)達到3.5萬元/平方米，房價暴漲源于海量外來人口的購房需求。17年間，房價增長了10余倍！

上海市統(tǒng)計局今年2月29日公布的數(shù)據(jù)顯示：

至2015年年末，上海市常住人口總數(shù)為2415.27萬人。其中，戶籍常住人口1433.62萬人，外來常住人口981.65萬人，同比下降1.5%，2014年度外來常住人口為996.42萬。這是上海外來常住人口十五年來首現(xiàn)負增長。

以下來自第一蘇州（微信號：firstsuzhou）制作的兩張圖顯示：

從1999年至2016年4月份上海新房房價走勢，可以看出在2007年之前上海房價每平米不足1萬元，從這之后房價開始快速上漲！

看后讓人淚流滿面……

▲圖片來源：第一蘇州（微信號：firstsuzhou）

今年兩會上，有記者向住建部部長陳政高提問：

現(xiàn)在社會上有一種擔憂，認為目前我國的房地產(chǎn)市場似乎和80年代的日本非常相似。當時日本的房價從1985年開始在6年內(nèi)增長了3倍，隨后從1991年開始出現(xiàn)了斷崖式下跌。

現(xiàn)在有擔憂認為，中國的樓市可能也會像當時的日本一樣發(fā)生崩盤，請問對此您怎么看？

陳政高坦陳他了解這種議論，還請教過專家，答案指向也比較明確——不能相提并論。他指出：

第一，時代不同。日本發(fā)生的事情是在20年、30年以前的事情，背景、政治、經(jīng)濟條件和今天都大不一樣，甚至是完全不一樣了。

第二，國情不同。中國和日本的城鎮(zhèn)化水平不同，經(jīng)濟發(fā)展階段不同，宏觀調(diào)控的措施也不同。

著名財經(jīng)評論員馬光遠曾告訴每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者：

中國的城鎮(zhèn)化還沒有完成，而日本房地產(chǎn)泡沫破滅時城鎮(zhèn)化已經(jīng)完成，中國的房價和當年日本比，其實并不高。

天誠地產(chǎn)會（微信號：timsonfdc）曾對日本、美國、俄羅斯房價上漲和下跌原因分析，并與中國進行了對比：

盡管如此，融信創(chuàng)下史上最貴地王紀錄的數(shù)字——110，也更像是一種預警，拉響了中國房地產(chǎn)的強警報。