第四屆中國價值地產(chǎn)年會（現(xiàn)場實(shí)錄）

主持人：感謝徐皓先生！我相信剛才主題演講已經(jīng)給予了我們很多啟發(fā)。希望在接下來的圓桌對話環(huán)節(jié)中，我們一起聽聽多維度的聲音。
那么，我的主持也暫時將告一段落。我將把話筒交給本模塊圓桌對話的主持人。讓我們以熱烈的掌聲歡迎協(xié)信集團(tuán)品牌總監(jiān)孫濤先生擔(dān)任本模塊圓桌對話的主持人。有請孫濤先生。

孫濤：謝謝大家，我希望這次對話可以有不同的聲音，可以百家爭鳴可以暢所欲言，首先請到對話的嘉賓，他們是: 
    新城控股高級副總裁 歐陽捷
    景瑞控股執(zhí)行董事、常務(wù)副總裁 楊鐵軍 
    鉅派投資集團(tuán)創(chuàng)新業(yè)務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理 蔣競
    中?；鸸芾碛邢薰緫?zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理 曹偉



    孫濤：感謝各位，今天這個對話，我剛剛說了，我是希望百家爭鳴，大家各自有各自的意見，而且如果其中有嘉賓他的意見另外一個人覺得不這么認(rèn)同可以隨時舉手說，這個我不太認(rèn)同，這個要生動一些，或者甚至有一些各自不同的聲音，我覺得這樣可能大家聽的更有興趣一些，其實(shí)我們今天一直圍繞說的事兒就是錢，說金融嘛，通俗話就是錢，房地產(chǎn)是和金融息息相關(guān)的這么一個行業(yè)，我們就叫次金融行業(yè)，我覺得在特別這幾年房地產(chǎn)私募基金發(fā)展的非常迅猛，從前兩年的幾百億到現(xiàn)在的4千億，這個增幅是非常迅速的，未來房地產(chǎn)私募基金會達(dá)到6、7萬億元的數(shù)量級，我第一個問題就出來了，大家多可以先表示一下大家的意見，中國的房地產(chǎn)私募基金會成為一個主流嗎？還是僅僅只是一個配角，到底怎么樣的？我想聽聽各位的意見，在這個大的方向上面，我們首先有請楊總？

圖為楊鐵軍

楊鐵軍：謝謝孫總啊，其實(shí)這個話題太大了，我們這個環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)金融化，房地產(chǎn)金融化其實(shí)以我們做行業(yè)的人來看，為什么那么講呢？大家可以回憶，房地產(chǎn)走過這幾十年大家想一想在每一個階段背后是不是金融起主要的作用？第二個從每一個房地產(chǎn)的價值力量環(huán)節(jié)上面看，大家想想看是不是金融起的主導(dǎo)作用，房地產(chǎn)本身內(nèi)在的核心屬性就是金融，房地產(chǎn)金融化應(yīng)該是房地產(chǎn)這個行業(yè)金融屬性外化的表現(xiàn)，在不同的階段可能有不同的表現(xiàn)形式，我們可以想從最早的最原始的一個開發(fā)帶加上按揭貸款，發(fā)展到最近這些年比較紅火的信托夾層，再加上基金這方面，整個房地產(chǎn)金融外化的形式變的非常的五彩繽紛吧，整個行業(yè)也發(fā)展壯大起來了，可以看到信托行業(yè)基金行業(yè)有非常大的發(fā)展，所以剛剛孫總問到的這個話題，我覺得房地產(chǎn)基金，我覺得將來是應(yīng)該有一個非常好的發(fā)展前景，但是這個前景以一種什么樣的速度，或者以一種什么樣的形式演變就取決于很多的因素，第一個本身房地產(chǎn)行業(yè)本身發(fā)生很大的變化，今天上午聽到嘉賓講這個行業(yè)跨界專業(yè)化這些都有很大的演變，另外一個我覺得市場的參與的主體在不斷發(fā)生變化，還有非常重要的中國的監(jiān)管環(huán)境也在日漸成熟，這些大的環(huán)境里面如何能夠把握這些趨勢？這是非常重要的，那我簡單說兩句話，做金融的人要以做產(chǎn)業(yè)的視角做金融，做行業(yè)的人要有做金融的視角去從事產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我想呢這個如果能夠做的好，我想整個房地產(chǎn)金融這種表現(xiàn)的形式，和它的市場情景應(yīng)該是非常非?？捎^的，這是我基本的觀點(diǎn)。

孫濤：謝謝，剛剛從楊總的嘴里聽說跨界很重要，金融這一塊未來肯定是發(fā)展的非常好，但是速度怎么樣？這個我們不是非常清楚，那我剛剛好今天跟幾個朋友聊，昨天坐飛機(jī)嘛，航空管制非常厲害，現(xiàn)在的機(jī)場是購物廣場，這個也是跨界，我覺得跨界是未來商業(yè)永恒的話題，怎么跨界？別人同時也伸一只腳到我這里來讓我變的更加強(qiáng)壯，中信證券有一個中信起航管理中心掛牌轉(zhuǎn)讓，未來我們國家的是不是像美國那樣大規(guī)模的上市，這個周期大概多久？因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在說的是預(yù)測，我想聽聽歐陽的意見，您覺得在一個短時期內(nèi)，會大規(guī)模的上市嗎？

圖為歐陽捷

 
歐陽捷：我覺得目前來看可能還不具備條件，因?yàn)橹袊皇且粋€自由市場經(jīng)濟(jì)，至少目前不是，是一個被管制的市場經(jīng)濟(jì)，中國的管制還是相對偏多的，像境外的一些企業(yè)，香港的恒隆企業(yè)在國內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn)為什么做的好？因?yàn)樗玫某杀痉浅５停瑤缀踅咏?的利率水平，他可以做10年，20年，我們?nèi)绻?0年我們就把這些還給銀行了所以我們等不及，為什么行業(yè)中間做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)在快速的擴(kuò)張，而且通過現(xiàn)金流資產(chǎn)的模式做，主要是為了覆蓋這些風(fēng)險，但是資本市場沒有放開，所以大規(guī)模的鋪開，政策不具備，主要是國家的管制還是比較嚴(yán)格的，我們國家管制的東西還是比較多的，比如說我們的金融機(jī)構(gòu)很多，全國金融的法定機(jī)構(gòu)只有3900多家，房地產(chǎn)企業(yè)有多少？8萬5千家，其他的工業(yè)企業(yè)交通企業(yè)商業(yè)企業(yè)有多少？3千多家金融機(jī)構(gòu)怎么能覆蓋這些需求？另外一個我們也看到，針對房地產(chǎn)的住房銀行有沒有？我們沒有碰到，所以我們只有什么住房儲蓄，住房儲蓄實(shí)際上是公積金的模式?jīng)]有民營或者私營，只是國家政策型，其實(shí)中國的二級市場發(fā)展其實(shí)是不夠的，比如說我們像中國有不少的二級市場，剛剛我們一個嘉賓在講二級市場的事情，指數(shù)是部分，但是其實(shí)還有更多的，中國可不可以有針對老百姓的住房需求，能不能解決？靠商業(yè)銀行解決老百姓的住房需求，解決盈利性的商業(yè)貸款，其實(shí)是不太現(xiàn)實(shí)的，銀行本身要追求盈利，所以說我們國家現(xiàn)在其實(shí)還沒有這種解決我們住房問題，我們的創(chuàng)新模式也比較少。未來我們是寄予希望的，但是未來還不太容易實(shí)現(xiàn)。
 
孫濤：您覺得開放是一定的，但是速度會不能慢，會舉步維艱，因?yàn)槲覀儑沂怯行蔚氖衷谧稣{(diào)控，蔣總你是怎么考慮得？

圖為蔣競

蔣競：我主要的意見可能跟歐陽總還是比較像的，如果說速度快的話有兩個層面，一個層面是在一些操作層面的，交易制度啊，比如說這種交易所的私募形式的還沒有出來，這個是制度層面，到今天為止，我們在這個層面沒有完善，應(yīng)該是很薄弱，第二個更高一個層面是法制層面的，尤其是關(guān)于他后面稅收的問題，還有全所登記的問題，立法層面這兩個都是空白的，如果他推出來了，不知道后面被怎么收稅，如果要交易的話，我登記找那位登記？有沒有登記中心，這兩個問題在立法層面解決不是短期的問題，所以從這兩個層面看，我也認(rèn)為他的退出雖然是很好的方向但是不會快。
 
孫濤：好，說的非常專業(yè)，很多實(shí)實(shí)在在的技術(shù)層面，落地你怎么落地這事兒，不要看現(xiàn)在的很多現(xiàn)象，但是背后還有很多的故事需要你講需要國家解決，需要政策層面的突破，這個東西對老百姓是有益的，不怕慢。下一個問題是這樣的，房地產(chǎn)基金在未來是否能夠成為一個房地產(chǎn)開發(fā)的主要形式？這個問題我都可以回答，我覺得應(yīng)該是，關(guān)鍵是現(xiàn)在各家正在嘗試管理，創(chuàng)造最大的難題是什么？您覺得這個最大的難題是什么？

圖為曹偉
 
曹偉：我們公司是沒有類似這樣的東西，但是我們有類信托，房地產(chǎn)的信托，昨天跟我們公司的負(fù)責(zé)人聊這事兒，我們跟一個合作伙伴聊，他說現(xiàn)在的客戶很聰明，不聽你的，他自己實(shí)際看。他說我憑什么買你的信托？我還是相信一個問題，還是跟整個金融體制有關(guān)系，就是說銀行放錢，靠老百姓拿錢投資房地產(chǎn)基金，管理房地產(chǎn)基金的管理而言他的壓力在哪？這個就需要好好考慮的。
 
孫濤：我想問這個問題，最大的難題是信貸，我覺得這樣的，我自己認(rèn)為的，對應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，我做房地產(chǎn)大概10年了，我到今天都不能說把這個項(xiàng)目看的特別準(zhǔn)，何況是外面的老百姓，說我買你的基金我要現(xiàn)場看到底怎么樣，我覺得挺好的就買，但是其實(shí)里面有很多變化的因素，而且作為這個基金單位，畢竟會有一些專業(yè)的人才，會有一些團(tuán)隊(duì)、信息源，但是小開發(fā)商就不能，二三百萬占他的消費(fèi)配比比較高，所以我覺得這個問題不是難題了，無法解決的東西不叫問題，我不知道你是有什么？
 
蔣競：我們公司是房地產(chǎn)基金有一些經(jīng)驗(yàn)，在去年下半年吧，去年年終開始，我們認(rèn)為最大的難題是存在的，有兩個難題，募集問題是最難的背后有幾個因素，第一個因素就是現(xiàn)在地產(chǎn)基金作為一個新生事物，大多數(shù)的管理公司，過往業(yè)績也好團(tuán)隊(duì)也好都是很年輕，很難跟投資人說這個很成熟，這個很難做到的，所以很少有投資人能夠買帳，第二個地產(chǎn)基金本身的復(fù)雜程度而言，你讓老百姓去看懂這個東西，是哪個城市的地產(chǎn)，在哪個區(qū)域，這個區(qū)域的供求關(guān)系怎么樣，買的地是便宜還是貴，這個東西對老百姓講很難判斷，可能真的需要到現(xiàn)場看看，有感性的認(rèn)識，實(shí)際上對于很多的管理公司而言，募集是非常困難的問題，可能投資項(xiàng)目，但是沒有辦法講我的投資人跟我一樣，這個是長期的過程，不是哪一天就可以。另外國家政策這方面，對于募集的各個機(jī)構(gòu)還有限制，比如說信托他算是一個類地產(chǎn)的基金，銀監(jiān)會說不能買信托了，第三方機(jī)構(gòu)不能買，銀行限制賣，各種政策對于地產(chǎn)限制的同時，讓很多老百姓沒有辦法比較，通過他們常用的渠道購買，這個一定程度上造成了募集困難，另外一個就是人才的問題，正因?yàn)檫@個行業(yè)特別新，地產(chǎn)的基金對人才的要求是復(fù)合性的，他要理解地產(chǎn)也懂金融，這個人才在市場當(dāng)中是比較少的，特別特別少，換句話講很多這種地產(chǎn)基金實(shí)際上在這種爭搶人才的過程當(dāng)中也付出了不少代價，短期之內(nèi)不會說有一個學(xué)，或者有一個培養(yǎng)形式能夠突然有這么多人才，只能是地產(chǎn)的介入金融，金融介入地產(chǎn)，慢慢成長起來的人才，所以人才問題跟募集問題都是放在地產(chǎn)基金面前兩大最難的問題。

孫濤：說的非常好，我們時間關(guān)系就進(jìn)入最后的幾個話題，說過去一年以來，社區(qū)金融成為房地產(chǎn)行業(yè)的信息的熱點(diǎn)，包括萬科在內(nèi)的開發(fā)商都是在進(jìn)入社區(qū)領(lǐng)域，從目前社區(qū)發(fā)展看，社區(qū)金融能不能成為房地產(chǎn)開發(fā)商的藍(lán)海？還有一些話題比如說社區(qū)金融能否成為房地產(chǎn)新的收入增援？開發(fā)商通過自己常年在開發(fā)實(shí)踐當(dāng)中積累的資金和經(jīng)驗(yàn)很好的應(yīng)用到社區(qū)的金融領(lǐng)域，比如說萬科收購徽商銀行的部分股份，到底這個東西會不會成為一個趨勢，這個就跟剛剛說的，相對來說比較開放的話題，這是仁者見仁智者見智了。曹總您說說？您有甚么意見？
 
曹偉：我第一次接觸這個話題是5月份，很清楚當(dāng)時彩生活在香港上市，我當(dāng)時在無錫，正好是碰到了某地產(chǎn)公司的高管，聊到這個話題，回去很認(rèn)真的想了這個問題，這個概念非常好，社區(qū)金融，社區(qū)金融分為兩個方面看，社區(qū)和金融，先講金融，金融既是產(chǎn)品也可以是服務(wù)，社區(qū)是什么？社區(qū)就是入口，今天說了萬科收購了徽商，做成一個平臺，社區(qū)很重要。
 
互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新有多創(chuàng)新呢？我研究下來的結(jié)果是有6大創(chuàng)新，大家都在做最簡單的最能掙錢的事情，也有創(chuàng)新的，但是我還是講到這句話，等大家把能做的可以做的做完了，再回到社區(qū)來看，把標(biāo)準(zhǔn)建好，平臺建好，還愁沒有人找你做生意嗎？
 
還有社區(qū)金融啊，很多機(jī)構(gòu)已經(jīng)偷偷摸摸在做了，我舉個例子，各個小區(qū)的房產(chǎn)中介，各大保險公司，有誰不知道社區(qū)業(yè)主的信息的？這個趨勢非常好，OK。
 
孫濤：好的趨勢，但是這個發(fā)展的方向是好的，但是它是不是開發(fā)商的一個藍(lán)海戰(zhàn)略，是不是一定是開發(fā)商做這個事情？有沒有可能，因?yàn)槲覄倓傇诟Y總聊，很多年以前，開發(fā)商小區(qū)，那個時候人跡罕至的時候，除了建材，賣什么磚涂料的會租下面的鋪面，其他的沒有。
 
曹偉：現(xiàn)在市場上面大家講說，我前面就說了，增量可能是沒有的，存量開始有，開發(fā)商把房子建好賣完了，還有車位，一個小區(qū)至少幾千戶人家，這個不是一個入口嗎？
 
孫濤：那我想再聽聽兩位專家的意見，你們對于這個有沒有自己的一些什么想法？
 
歐陽捷：剛剛我們講過的，上午講過是一個很大的市場，一塊很大的蛋糕，現(xiàn)在問題在于什么呢？在于我們怎么抓住這一塊？是不是房地產(chǎn)開發(fā)商的藍(lán)海，關(guān)鍵看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這個轉(zhuǎn)型過程當(dāng)中把它當(dāng)做一個什么樣的海？從我個人的理解來看，O2O，不同于我們的垂直電商，也不同于大型的像BAT也不同于銀行，在整個過程當(dāng)中我們在出口和入口兩個端口上面攔截大型的巨人，不管是哪個企業(yè)，包括其實(shí)新城控股也在投資基金，也在做入股銀行這個早幾年前做的，包括蘇州銀行等等了，但是真正入股了之后能解決什么問題呢？其實(shí)你在里面就是一個小伙伴，就是拿銀行的一點(diǎn)利潤分成，或者股票增值了你有一點(diǎn)收益，所以我們決定的可能這里入股本身解決的是思維的問題，那么更重要的我們覺得像O2O領(lǐng)域里面，入口出口端把握不住的時候我們做什么，我們在終端服務(wù)，通過終端服務(wù)增加客戶的黏性，當(dāng)然從另外一個角度來講，現(xiàn)在講我們把這個客戶端通過物業(yè)小區(qū)，把客戶端能夠控制住，這樣的話其實(shí)對于你未來開展這個業(yè)主來講是有好處的，當(dāng)然這個里面有一條，如果不是自有物業(yè)你會怎么辦？可能會風(fēng)險比較大，按照現(xiàn)在國家法律，業(yè)主委員會三年合同到了有可能炒掉任何一個物業(yè)公司，對于任何一個物業(yè)公司講，必須做好基礎(chǔ)服務(wù)，讓客戶滿意了才能有客戶黏性，否則一切都是空談。