第四屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)（現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄）

主持人：感謝樊綱先生精辟獨(dú)到的見解和分享。接下來(lái)我們有請(qǐng)協(xié)信集團(tuán)總裁劉愛明先生上臺(tái)，為我們做3D城市運(yùn)營(yíng)商，全息生活服務(wù)商的主旨演講。掌聲歡迎。

劉愛明：剛剛聽了樊綱先生的演講感觸很深。
 
實(shí)際上我做這個(gè)行業(yè)做了20年，體會(huì)也是很深，最近也都有很多的朋友問(wèn)我，房地產(chǎn)是不是沒(méi)得搞？說(shuō)這個(gè)黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，還有一些稍微好一些的說(shuō)法，認(rèn)為白銀時(shí)代就來(lái)了，實(shí)際上我的體會(huì)不是這樣的，過(guò)去的20年是傻子時(shí)代，不是黃金時(shí)代，你想什么人怎么搞都能賺錢，這個(gè)行業(yè)是不正常的，這不是一個(gè)正常的行業(yè)，大家可以想想我們過(guò)去就是這樣的一個(gè)情況，想賠錢真不容易，甚至出現(xiàn)一些，舉個(gè)例子我們專業(yè)能力差，我們項(xiàng)目搞的慢一點(diǎn)，人家快的企業(yè)，像萬(wàn)科這樣的企業(yè)10個(gè)月賣房子，我們慢一點(diǎn)20個(gè)月，結(jié)果發(fā)現(xiàn)20個(gè)月賣房子的人賺錢更多，這樣的時(shí)代是傻子時(shí)代，未來(lái)可能10年20年我個(gè)人的理解是黃金時(shí)代，為什么是黃金時(shí)代？
 
幾個(gè)方面，一個(gè)呢從大的概念上來(lái)說(shuō)，這個(gè)未來(lái)的10年20年，這個(gè)行業(yè)需要你的專業(yè)知識(shí)了，其實(shí)還沒(méi)有講的像樊院長(zhǎng)說(shuō)的，總歸是需要一些專業(yè)知識(shí)，不能誰(shuí)都可以來(lái)弄，只要有點(diǎn)專業(yè)知識(shí)我覺(jué)得未來(lái)得10年20年房地產(chǎn)賠錢還是不容易的。這個(gè)我談這么大的市場(chǎng)和需求，現(xiàn)在限購(gòu)到今天，項(xiàng)目賠錢的項(xiàng)目不多的，所以我覺(jué)得這個(gè)可能是一個(gè)大的宏觀方面，未來(lái)10年20年的黃金時(shí)代，我們賠錢的概率還是低的，只要你下工夫，專注一點(diǎn)賠錢還是不容易的，所以是黃金時(shí)代，第二個(gè)我說(shuō)黃金時(shí)代實(shí)際上城市變化的更加精彩，機(jī)會(huì)更多，說(shuō)這個(gè)什么意思？
 
原來(lái)大家想基本上就是住宅，房地產(chǎn)就是住宅，未來(lái)實(shí)際上不是這樣，機(jī)會(huì)會(huì)更多，城市更加豐富多彩，現(xiàn)在住宅交易量已經(jīng)過(guò)去了，但是現(xiàn)在城市呈現(xiàn)出來(lái)的大量的多元化的這種物業(yè)，商場(chǎng)有很高端的中端的低端的各種定位的商場(chǎng)，寫字樓各種檔次，酒店更是五花八門，有5星的6星的也有經(jīng)濟(jì)的，也有精品的，很豐富多彩，這里面都是機(jī)會(huì)，你機(jī)會(huì)更多了，其實(shí)我今天在這里開會(huì)我也是感觸很深，10年前這個(gè)地方實(shí)際上是農(nóng)村，今天在這里有這么一個(gè)高檔的酒店，早上我來(lái)吃飯也體會(huì)很深，這個(gè)也是我們這個(gè)行業(yè)的機(jī)會(huì)所在豐富多彩的地方，未來(lái)因?yàn)樨S富多彩因?yàn)闄C(jī)會(huì)更多。
 
未來(lái)10年20年諸位都會(huì)見證，實(shí)際上是一個(gè)黃金的時(shí)代，所以說(shuō)這個(gè)前面談一點(diǎn)感想從這個(gè)話來(lái)切入，我也就簡(jiǎn)單說(shuō)一下我的觀點(diǎn)，企業(yè)的情況不多說(shuō)了，中國(guó)的城市確實(shí)是在變化的，我們現(xiàn)在在未來(lái)當(dāng)中有一個(gè)非常大的機(jī)會(huì)就是城鎮(zhèn)化的問(wèn)題，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)入了一個(gè)優(yōu)化的發(fā)展期，在這個(gè)階段是什么意思呢？我們城市實(shí)際上常駐人口的增長(zhǎng)是放大了，城市變化大壓力也過(guò)去了，沒(méi)有過(guò)去10年大，開發(fā)模式就是新區(qū)。
 
但是呢未來(lái)實(shí)際上我們城市這個(gè)城市的人口，戶籍人口要增加，意味著內(nèi)涵的壓力大，就業(yè)、學(xué)校醫(yī)療這個(gè)方面壓力大，所以這個(gè)是整個(gè)中國(guó)城市的發(fā)展的模式，在未來(lái)實(shí)際上是會(huì)產(chǎn)生一些變化，所以說(shuō)就可以看到，原來(lái)我們更多的是一些新區(qū)的開發(fā)，在未來(lái)可能更多的是一些存量的盤活。存量的物業(yè)我們?cè)趺礃颖P活起來(lái)這個(gè)是未來(lái)得一個(gè)城市發(fā)展的主要的形態(tài)，這個(gè)也是我們這么多城鎮(zhèn)化的重要的著陸點(diǎn)，在城市里面我們認(rèn)識(shí)這么一個(gè)城鎮(zhèn)化的問(wèn)題。
 
我們這一輪談到城市更新，其實(shí)在過(guò)去的5年10年里面更多是商業(yè)，在未來(lái)我覺(jué)得還要再增加一個(gè)驅(qū)動(dòng)，就是產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，這個(gè)也是我覺(jué)得中國(guó)現(xiàn)在談城鎮(zhèn)化很核心的話題是產(chǎn)業(yè)的話題，在未來(lái)我們看到產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)是城市更新，逐步成為一個(gè)主流，這樣就會(huì)變成一個(gè)城市產(chǎn)業(yè)的，我們叫產(chǎn)業(yè)區(qū)隊(duì)的問(wèn)題，未來(lái)我們談的是產(chǎn)城一體，在這工作在這居住在這生活，所以會(huì)變成產(chǎn)城一體的開發(fā)模式，這樣的大家難解決的就是工作的問(wèn)題，所以說(shuō)這個(gè)是未來(lái)的一個(gè)趨勢(shì)。

劉愛明： 我們這個(gè)公司是一個(gè)重慶的企業(yè)，我們也想談一談自己的體會(huì)，我們現(xiàn)在說(shuō)是商住產(chǎn)集成開發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式，我跟大家簡(jiǎn)單談一談，我們跟自己未來(lái)的定位不僅僅是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，更是一個(gè)商業(yè)和產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)商和服務(wù)商，這個(gè)也是大家經(jīng)常說(shuō)的，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型的問(wèn)題，其實(shí)呢簡(jiǎn)單開發(fā)未來(lái)跟專業(yè)的完成，未來(lái)僅僅是一個(gè)開發(fā)商，那路是越走越窄，因?yàn)槌鞘胁皇且栽隽繛橹?，這個(gè)當(dāng)中經(jīng)營(yíng)的話題是很重要的話題，未來(lái)轉(zhuǎn)成經(jīng)營(yíng)商和服務(wù)商。
 
未來(lái)我們更多的談運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，這個(gè)跟新型城鎮(zhèn)化的概念完全契合，商業(yè)推動(dòng)一個(gè)城市的繁榮，住宅改善居民生活品質(zhì)，產(chǎn)業(yè)促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從我們的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我們最開始是覺(jué)得企業(yè)誤打誤撞，似乎這三塊都搞，住宅搞，商業(yè)也搞，然后再09年我們提出了搞產(chǎn)業(yè)，我們做了一些基地，做了產(chǎn)業(yè)園的改造等等，做了幾年下來(lái)，我們的體會(huì)，我們現(xiàn)在要談它的集成開發(fā)，這三個(gè)獨(dú)立起來(lái)搞實(shí)際還是沒(méi)有一個(gè)機(jī)會(huì)。
 
3D城市運(yùn)營(yíng)商，全息生活服務(wù)商，你在我們這里工作，住在我們開的住宅里，這個(gè)當(dāng)中可以提供更多的增值服務(wù)，比如說(shuō)重慶有一個(gè)總部園，我們的一些企業(yè)都是比較大的，那我們?cè)谥貞c本身有酒店，舉個(gè)例子，在企業(yè)園里面，企業(yè)客戶都是酒店里住，所以這個(gè)降低了成本，我們定位一個(gè)全新生活的服務(wù)商，我們未來(lái)從我現(xiàn)在看來(lái)，我們這個(gè)空間還是非常大的，所以說(shuō)我說(shuō)未來(lái)的機(jī)會(huì)非常多，是一個(gè)黃金時(shí)代，你怎么樣專注把一些事情做好，這個(gè)是企業(yè)發(fā)展的重要問(wèn)題。
   
所以這一塊是我們給企業(yè)的說(shuō)法，依托產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的規(guī)劃，專注商業(yè)+產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的城市更新的模式，實(shí)現(xiàn)城市存量的發(fā)展，走出一條新型城鎮(zhèn)化的破局之路這個(gè)是企業(yè)5年戰(zhàn)略上面的思考，有兩個(gè)簡(jiǎn)單的例子跟大家分享分享，這個(gè)是重慶做了一個(gè)總部基地，實(shí)際上總部基地是渝中區(qū)，是最老的一個(gè)區(qū)域，政府想了一個(gè)說(shuō)這塊地做一些總部，我要為整個(gè)政府未來(lái)得發(fā)展希望有一個(gè)更好的基礎(chǔ)，所以我們構(gòu)筑了1.8公里的大道，提升了渝中區(qū)的形象。
 
總部基地是一個(gè)新的概念，北京新的中關(guān)村的總部基地也有，北京的金融街也有，但是實(shí)際上大家知道，在北京的人應(yīng)該知道，在中關(guān)村的總部基地里面喝不到一杯咖啡，沒(méi)有。這個(gè)就是問(wèn)題，這些企業(yè)的白領(lǐng)沒(méi)有咖啡喝這個(gè)是一個(gè)很痛苦的事情，所以說(shuō)這個(gè)當(dāng)中我為什么談集成的模式？這個(gè)實(shí)際上就是我們的機(jī)會(huì)所在，在金融街里面，我看了一下，金融街那么多高大上的企業(yè)，我們的商場(chǎng)開的不好，坦白說(shuō)北京金融街的商場(chǎng)開的很不錯(cuò)，這個(gè)就是機(jī)會(huì)所在，所以說(shuō)我們?cè)谥貞c這個(gè)總部基地里面我們自己持有一個(gè)商業(yè)進(jìn)行，5萬(wàn)平米左右的商業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)，今后我這個(gè)園區(qū)的企業(yè)和白領(lǐng)一定會(huì)享受到非常高的消費(fèi)品質(zhì)，有5萬(wàn)平米的自由商業(yè)提供這樣的服務(wù)，所以這個(gè)就是我們這里一個(gè)開發(fā)模式，我們談集成。

這個(gè)在無(wú)錫做的未來(lái)城，實(shí)際上單單從規(guī)劃當(dāng)中我個(gè)人興趣都非常大，我也從業(yè)20年，做過(guò)無(wú)數(shù)次的項(xiàng)目的規(guī)劃，這個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃我覺(jué)得很興奮，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目里面未來(lái)得工業(yè)研發(fā)辦公有一些住宅有一些商業(yè)，實(shí)際上是一個(gè)很美妙的一個(gè)，未來(lái)如果說(shuō)當(dāng)成一個(gè)小鎮(zhèn)是非常美妙的小鎮(zhèn)在這里工作，在這里的小孩知道工廠是什么樣子，但是同時(shí)還知道商場(chǎng)是什么樣子，這個(gè)是一個(gè)非常美妙對(duì)這些小孩的成長(zhǎng)也是非常美妙的環(huán)境，所以這個(gè)里面我們也可以看到產(chǎn)業(yè)融合產(chǎn)城一體的模式，金天霸這兩個(gè)例子給大家做一個(gè)分享，現(xiàn)在我們這兩個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的情況非常好，從政府來(lái)說(shuō)到企業(yè)到客戶都非常滿意，沒(méi)有太多的矛盾，所以從這一塊我們也更加堅(jiān)信了對(duì)自己的未來(lái)。
 
這個(gè)是我們企業(yè)的照片，我就不多講了，謝謝大家！