第四屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)（現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄）

主持人：感謝歐陽捷先生的精彩演講的深入解析。下面有請(qǐng)新鷗鵬集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪先生為我們帶來的演講主題為“房地產(chǎn)的下一步：變與不變”，掌聲歡迎。

李戰(zhàn)洪：剛剛好兩個(gè)月以前，也是在金雞湖邊做了一個(gè)演講，針對(duì)上一次我說點(diǎn)其他不一樣的東西，另外一個(gè)就是剛剛歐陽捷先生講了兩個(gè)觀點(diǎn)我們是怎么上去的，第一個(gè)他說未來白銀20年我們要干什么，為什么叫白銀？我一直覺得很奇怪，房?jī)r(jià)漲了總價(jià)高了地價(jià)高了應(yīng)該是過去的10年是白銀十年，現(xiàn)在變成黃金了為什么越來越不值錢呢？不知道這個(gè)思維是什么思維，這是我的第一反應(yīng)，第二個(gè)反對(duì)的是他的報(bào)告里面勸大家不要做地產(chǎn)，做其他的行業(yè)，O2O，說的云里霧里，其實(shí)現(xiàn)在來看，在非壟斷行業(yè)里面房地產(chǎn)還是最好的行業(yè)之一，我勸大家花再美我不要，其他的機(jī)會(huì)不要去，房地產(chǎn)是最好的，風(fēng)再冷不要跑，不論怎么吹都不要跑，房地產(chǎn)是最好的行業(yè)，未來得20年是黃金20年，不是他認(rèn)為的白銀，他認(rèn)為白銀以后，風(fēng)一吹就想跑了，他的這兩個(gè)觀點(diǎn)是不太贊同的。

李戰(zhàn)洪：因?yàn)槔砉た频膶W(xué)生理念講，我說法不像前面文科生的說法，數(shù)到15就下去了。
 
前面還是要念一念語錄，企業(yè)懂得在變化中創(chuàng)新，懂得變與不變才是大智慧，轉(zhuǎn)型大師說過，到了徹底改變企業(yè)思維的時(shí)候了，要么轉(zhuǎn)型要么破產(chǎn)，這個(gè)轉(zhuǎn)型是把房地產(chǎn)的觀點(diǎn)發(fā)展，要不然有一種轉(zhuǎn)型是退出，不是做地產(chǎn)了生存不下去了。
 
今天因?yàn)樯弦淮卧谔K州兩個(gè)月之前講的是三個(gè)地產(chǎn)調(diào)整，主要講的前面兩個(gè)，第一個(gè)是周期性，第二個(gè)結(jié)構(gòu)性，我今天15個(gè)不再說的是趨勢(shì)性，那就是說變與不變15個(gè)不再，下面開始念數(shù)字。
 
第一個(gè)中國房地產(chǎn)的15個(gè)不再，春秋不再，這個(gè)是在4月份組織全國房地產(chǎn)營銷50強(qiáng)的企業(yè)組織了27個(gè)副總裁去
毛里求，過去是春秋時(shí)代，未來得時(shí)代是戰(zhàn)國時(shí)代，謀求統(tǒng)一的滅國戰(zhàn)爭(zhēng)，就是三分天下，三分之一在增長三分之一在退出。

第二個(gè)解放軍不再，周期性調(diào)整和結(jié)構(gòu)性調(diào)整最大的區(qū)別，周期性調(diào)整就是等待，所以下一步解放軍不再來，所以我們要做好結(jié)構(gòu)性調(diào)整和趨勢(shì)性調(diào)整。
 
第三個(gè)不再是一年不再，在2012年之前每一次的周期性調(diào)整，我們都是以一年為一個(gè)周期，一個(gè)大年之后就是一個(gè)小年，從12年開始就變成兩年一個(gè)周期，12、13年是一個(gè)大年，14，15是小年，市場(chǎng)最低谷應(yīng)該是今年年底，不是歐陽捷說的8-9月份就會(huì)好，還有半年，大家做好準(zhǔn)備，最近幾次演講都碰到一起，每次攻擊他，所以我們要反周期操作，在小年要為下一個(gè)周期做準(zhǔn)備，要拿地，所以反周期操作在這個(gè)階段里面顯得特別的重要。
 
第四個(gè)危機(jī)推遲不再，中國房地產(chǎn)主要是他的企業(yè)的戰(zhàn)略，主要是這5個(gè)戰(zhàn)略組成，所以一般大多數(shù)的企業(yè)選擇是第一輪，在過去時(shí)間里面，危機(jī)推遲型戰(zhàn)略，在危機(jī)當(dāng)中不斷解決問題，就是如履薄冰的做法，所以未來危機(jī)推遲不再，如果繼續(xù)這樣下去，有可能讓企業(yè)退出，理性增長型將崛起，制定戰(zhàn)略的時(shí)候，要為規(guī)律質(zhì)量增長，不為無關(guān)商業(yè)機(jī)會(huì)所動(dòng)，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
 
第五個(gè)不再是單獨(dú)不再，在過去房地產(chǎn)企業(yè)主要是單獨(dú)發(fā)展，現(xiàn)在大家戰(zhàn)略合作，包括萬科的小股操盤，行業(yè)之間的合作態(tài)勢(shì)越來越明顯，單獨(dú)發(fā)展這種已經(jīng)不再，或者是慢慢被那種合作發(fā)展取代。
 
第六個(gè)不再，不再一人獨(dú)大，包括我自己現(xiàn)在待的企業(yè)還有萬科提出來的，企業(yè)要跟著改革，中國30多年就完成了經(jīng)濟(jì)體制改革，政治體制改革還在沖關(guān)，所以企業(yè)的政治體制改革應(yīng)該走到前面去，所以說四級(jí)事業(yè)合作認(rèn)知，碧桂園的發(fā)展相當(dāng)好了，所以對(duì)一個(gè)集團(tuán)來說，在集團(tuán)在區(qū)域在城市項(xiàng)目里面實(shí)行事業(yè)合伙人制，人人都是老板，不再一人獨(dú)大。
 
第七個(gè)、12不再，這個(gè)是我寫的論文放的一張圖片，就是說他們號(hào)召自己國家的企業(yè)家或者臺(tái)灣的企業(yè)家投資按照這5個(gè)，按照中國的時(shí)間表走，他第一有幾個(gè)特征，第一個(gè)就是在1992年的時(shí)候，隨著改革開放珠三角地區(qū)啟動(dòng)了第一個(gè)，97年浦東大開發(fā)以上海為代表的，第三個(gè)周期是2002年北京申奧成功，以北京天津?yàn)榇淼牡谌齻€(gè)經(jīng)濟(jì)周期，第四個(gè)是08年，隨著西部大開發(fā)，第五個(gè)周期是中部崛起，那么就是在發(fā)展的時(shí)候，我建議大家現(xiàn)在開發(fā)商做發(fā)展很難進(jìn)入一，第二個(gè)城市化率太高，做好3、4、5，立足西部，開拓發(fā)展聯(lián)合中原特別重要，所以布局特別重要，我說1、2不再是布局很重要，今天在蘇州說放棄2，好象得不到贊揚(yáng)聲但是是要放棄。
 
第八個(gè)投資品不再，當(dāng)城市化率達(dá)到55%的時(shí)候，房子叫投資品的階段已經(jīng)開始過去了，不再是投資品了，所以大家在做產(chǎn)品的時(shí)候，在起動(dòng)市場(chǎng)的時(shí)候，這個(gè)要特別注意。
 
第九個(gè)機(jī)會(huì)不再，看這張圖之前說了很多，我們要看最下面的紅字，機(jī)會(huì)制勝，資源制勝能力制勝在不同的城市化的階段，我們依托的方式不一樣，就是說房地產(chǎn)經(jīng)歷了三個(gè)階段，第一個(gè)階段是機(jī)會(huì)制勝，傻子階段，誰把握了機(jī)會(huì)誰都可以做的好，機(jī)會(huì)制勝階段也是傻子階段第二個(gè)資源制勝，利用政府資源政策資源土地資源市場(chǎng)資源等等，利用資源制勝階段，第三個(gè)階段是利用企業(yè)能力階段的制勝。

第十個(gè)就是囤積土地不再，過去，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式主要依靠大規(guī)模囤積土地等待生殖來盈利，現(xiàn)在盈利模式會(huì)從依靠土地生殖轉(zhuǎn)變到依靠城市選擇依靠多元化的產(chǎn)品等等。

第11個(gè)不再，老三人舞不再，過去十年，全國50強(qiáng)品牌開發(fā)商的老三人舞，他們主要做了三個(gè)事情，上市、全國化、規(guī)模化，未來10年他們跳新的三人舞。

第12個(gè)輕資產(chǎn)模式不再，從資金到資產(chǎn)，從注重先進(jìn)流導(dǎo)向，到注重資產(chǎn)量化這個(gè)階段。

第13個(gè)不再，開發(fā)投資一體化沒世不再，過去大多的房地產(chǎn)企業(yè)都是開發(fā)投資一體化，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)開發(fā)投資分離的現(xiàn)象，已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。

第14個(gè)不再，單一業(yè)態(tài)不再，未來依托單一液態(tài)發(fā)展，將使企業(yè)走向困境，甚至是退出，以萬科為例子，最近在做商業(yè)和寫字樓，依托單一業(yè)態(tài)發(fā)展將使企業(yè)走向困境。

第15個(gè)不再，就是4P、4C不再4P是產(chǎn)品價(jià)格渠道的促銷，是產(chǎn)品為導(dǎo)向，滿足現(xiàn)在的目標(biāo)，現(xiàn)在來說已經(jīng)不適合房地產(chǎn)了，4C是消費(fèi)者成本便利和溝通，以消費(fèi)者為導(dǎo)向，追求客戶滿以為目的也不適合現(xiàn)在，這個(gè)是在04年開始就在中國推，包括在融創(chuàng)最早推行4R模式 。
4R是什么，關(guān)聯(lián)關(guān)系反應(yīng)回報(bào)，現(xiàn)在走的全部是4R模式，是競(jìng)爭(zhēng)為導(dǎo)向，建立客戶忠誠為目標(biāo)，現(xiàn)在把4R模式做好了，在地產(chǎn)應(yīng)里面講取得先機(jī)。

以競(jìng)爭(zhēng)4P、4C到4R是以競(jìng)爭(zhēng)為導(dǎo)向，4R是有客戶建立關(guān)聯(lián)，提供市場(chǎng)反應(yīng)速度，客戶關(guān)系越來越重要，回報(bào)業(yè)主是發(fā)展的源泉，包括營銷模式4R模式，我們現(xiàn)在看到的不管是SOHO中國等等，其實(shí)他們走的都是4R模式，線下渠道電商都是4R模式。

最后簡(jiǎn)單說一下企業(yè)有關(guān)系的事情，第一個(gè)完成了企業(yè)的政治體制改革，第二個(gè)多產(chǎn)業(yè)多業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)發(fā)展，特別是教育集團(tuán)這一塊，我們旗下有5大集團(tuán)，其中教育集團(tuán)做的很強(qiáng)大，2所大學(xué)，4所中學(xué)，在校學(xué)生3萬人，中國最大的房地產(chǎn)學(xué)院是我們辦的。
剛剛說的時(shí)鐘我們選擇是放棄1、2，是做3、4、5。

我們做的產(chǎn)業(yè)教育園，未來一個(gè)歐鵬社區(qū)，我們打造微社會(huì)六位一體的NEW歐鵬社區(qū)，謝謝大家！

主持人：感謝李戰(zhàn)洪先生的精彩演講。本屆價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上午的主旨演講環(huán)節(jié)就到此告一段落。敬請(qǐng)各位期待下午的主旨演講、及主題模塊環(huán)節(jié)。