第四屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)（現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄）

主持人：感謝張遠(yuǎn)先生的深入解析。接下來(lái)有請(qǐng)新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷先生帶來(lái)“白銀20年與社區(qū)服務(wù)  O2O風(fēng)起之前”的主旨演講。

歐陽(yáng)捷：尊敬的各位嘉賓大家早上好！非常感謝我們主辦方提供這么一個(gè)機(jī)會(huì)安排我做一個(gè)演講，分享一些我們的看法，我還要特別感謝《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的領(lǐng)導(dǎo)和各位工作人員，昨天晚上10點(diǎn)多鐘還在看望各位嘉賓，這里不僅僅體現(xiàn)他們的一種對(duì)嘉賓的尊重和禮儀，還體現(xiàn)了他們的專業(yè)和敬業(yè)，更體現(xiàn)了他們對(duì)房地產(chǎn)人，房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)行業(yè)的精神鼓勵(lì)予支持。
 
    今天的題目是不地產(chǎn)，這個(gè)題目確實(shí)有意思，雷總也講到了為什么叫不地產(chǎn)相對(duì)論，那么是不是房地產(chǎn)真的要走到頭了？房地產(chǎn)未來(lái)會(huì)怎么樣？房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在是不是一股腦的在做一些不正經(jīng)的事兒了？當(dāng)然這個(gè)是打引號(hào)的，我們看到房地產(chǎn)其實(shí)還有很遠(yuǎn)的路要走，他還有白銀至少20年。
 
為什么那么說(shuō)？第一我們看供求關(guān)系沒有逆轉(zhuǎn)，剛需依舊，去年我們統(tǒng)計(jì)全國(guó)結(jié)婚人口有1300萬(wàn)人，離婚是350萬(wàn)對(duì)，加起來(lái)至少700萬(wàn)套，這個(gè)是城鎮(zhèn)的，當(dāng)然農(nóng)村還有，還有一些情況導(dǎo)致購(gòu)房需求這個(gè)忽略不計(jì)，第二個(gè)我們關(guān)注的城鎮(zhèn)化，會(huì)產(chǎn)生多少呢？未來(lái)到70%還有2.2億人口要進(jìn)城，至少要60億平方米，同時(shí)我們還忽略了另外一個(gè)情況，就是說(shuō)如果我們把現(xiàn)有的戶籍人口與現(xiàn)有的常駐人口差額這部分來(lái)計(jì)算一下的話，這部分人口是什么概念呢？是我們前期已經(jīng)進(jìn)城的人但是這部分人的經(jīng)濟(jì)能力不足以購(gòu)買城鎮(zhèn)住房，但是他們?cè)诔擎?zhèn)里面生活了很多年，依然租房的人，他們的需求遲早轉(zhuǎn)化為住房需求，這部分人群至少有2.36億，如果這60多億加上70億平方米的房子，按照每年每戶90平方米計(jì)算，大概人口是戶均3.9人，就是要1.5億套，所以我們要支撐20年。
 
所以還有添量的，我們可以看到這么一個(gè)數(shù)字，1995-2013年整個(gè)市場(chǎng)城鎮(zhèn)住房竣工面積是126億平方米，而在1984到1994年竣工面積就是8.7億平方米，1984年以前竣工的面積是多少呢？沒有統(tǒng)計(jì)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也沒有數(shù)據(jù)，我們可以根據(jù)上一屆政府最后一次政府工作報(bào)告可以算一下，2012年是13.5億人口，城鎮(zhèn)化率是52.9%，如果這么算下來(lái)，至少我們還有人均13平米以上的房子是1983年以前造的，到現(xiàn)在已經(jīng)30年過(guò)了，我們現(xiàn)在所造的商品房的設(shè)計(jì)壽命是50年，也就是這些添量住房會(huì)在未來(lái)20年全部拆掉，這100億平方米也就意味著我們每20年每年需要消化掉5億平方米的改善性需求，還不考慮這部分的改善性需求的面積增大，這5億平方米的需求占到去年住房銷售面積的將近50%，所以我們看應(yīng)該還是有非常好的時(shí)機(jī)，這個(gè)平穩(wěn)增長(zhǎng)期至少還有20年。
 
    所以我們認(rèn)為從整個(gè)大市場(chǎng)看沒有問題，既然大市場(chǎng)沒有問題，在中短期也沒有問題，來(lái)源于幾個(gè)方面，第一個(gè)中央政府的決心，7.5的GDP是一個(gè)軍令狀，最近我們聽到一個(gè)消息，住建部部長(zhǎng)他們最關(guān)心的是什么，他們做了調(diào)研聽了企業(yè)家的意見，很多企業(yè)提出了一些想法和意見，每個(gè)企業(yè)都把自己的想法和意見提交給部長(zhǎng)，部長(zhǎng)要的說(shuō)不要前十強(qiáng)的，我要聽20到50強(qiáng)企業(yè)的想法，但是實(shí)際上我們關(guān)注的不是部長(zhǎng)想聽什么，我們關(guān)注部長(zhǎng)在想什么？實(shí)際上部長(zhǎng)想的是什么呢？
 
國(guó)民經(jīng)濟(jì)如何不拖國(guó)民經(jīng)濟(jì)的后腿，商業(yè)部等等都不能拖后腿，從政治和政策方面看應(yīng)該是相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定，政治結(jié)構(gòu)很穩(wěn)定，另外注意到保駕護(hù)航對(duì)督察落實(shí)起到重大的作用，剛剛教授講到了國(guó)策的督察，但是我們罕見注意到7月15的經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播出來(lái)3個(gè)人，第一個(gè)是總書記，第二個(gè)是總理，第三個(gè)是王岐山先生。這里面的深意我想大家可以體會(huì)，從政策講現(xiàn)在的政策是非常好的市場(chǎng)，中央政府的不作為，從去年上來(lái)以后保持了極大的耐心和定力，國(guó)民經(jīng)濟(jì)各個(gè)行業(yè)都在微刺激，但是唯獨(dú)不提房地產(chǎn)，沒有政策的市場(chǎng)是最好的市場(chǎng)，地方政府放松限購(gòu)是在糾錯(cuò)，我們也借這個(gè)機(jī)會(huì)，也向無(wú)雷總和新聞媒體提出一個(gè)建議，其實(shí)我們現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該是恢復(fù)我們正常的市場(chǎng)回歸，是回歸市場(chǎng)主導(dǎo)，回歸中央政府的決策，如果大家能夠共同維護(hù)這種市場(chǎng)的理性和健康，我覺得對(duì)社會(huì)是很有幫助的，那么我們也看到下半年為什么好？從經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看已經(jīng)開始變化了，我們除了不比2013年高，比2013年之前的任何一年銷售都要高，這個(gè)好不好呢？所以我們認(rèn)為波動(dòng)是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，其實(shí)小波動(dòng)和大波動(dòng)的問題。
 
銷售降幅已經(jīng)縮窄了到6.7%，還是在縮窄過(guò)程當(dāng)中，無(wú)論是銷售面積，另外是剛性需求和改善需求支撐的，投資客下降到了10.7%，就是說(shuō)我們的市場(chǎng)不是由投資客支撐的這個(gè)市場(chǎng)還不夠好嗎？我們認(rèn)為非常好，房企的資金面積相對(duì)寬裕，去年同比增長(zhǎng)32%，今年增長(zhǎng)了3%，去年這個(gè)高增長(zhǎng)的情況下還繼續(xù)保持了小幅的增長(zhǎng)，資金情況也是非常好的，50強(qiáng)企業(yè)的增幅大于下降，全國(guó)今年總的銷售額，剛剛我們看的這個(gè)數(shù)據(jù)，總銷售額下降了2000億，但是50強(qiáng)房企之間，增長(zhǎng)了30家，所以說(shuō)相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較好的，所以說(shuō)市場(chǎng)30強(qiáng)企業(yè)的房?jī)r(jià)還是在小幅度的增長(zhǎng)過(guò)程當(dāng)中。
 
所以我們認(rèn)為今年的買房子的最佳時(shí)期已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了，在6月份，因?yàn)槭呛芏嗥髽I(yè)重業(yè)績(jī)的時(shí)候，很多小企業(yè)現(xiàn)在講降價(jià)也不能帶領(lǐng)市場(chǎng)，大企業(yè)的降價(jià)動(dòng)力在7月份開始基本減弱，今年很多的企業(yè)對(duì)銷售目標(biāo)業(yè)績(jī)的追求已經(jīng)不是那么強(qiáng)烈，其實(shí)我們看到一些企業(yè)完成不好，但是也沒有采取統(tǒng)一性的降價(jià)政策，所以我們覺得下半年的房?jī)r(jià)會(huì)保持平穩(wěn)。
 
當(dāng)然了我們市場(chǎng)預(yù)期基本上也開始扭轉(zhuǎn)，現(xiàn)在暢通的情況越來(lái)越少，包括中央的新聞媒體減弱了暢通，7-8月份市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步打破觀望，下半年大型房企降價(jià)的沖動(dòng)已經(jīng)沒有了。所以說(shuō)翹尾沖刺是一個(gè)鐵定的，從2000年到2009年整個(gè)的市場(chǎng)這個(gè)活動(dòng)都是這樣出來(lái)的，這個(gè)在05年以前基本上看不到金九銀十，從08年開始有了這種現(xiàn)象，從09年到13年我們看，每一個(gè)6月份9月份和12月份都是非常高的高點(diǎn)，所以因此判斷我們覺得今年9月份的銷售數(shù)據(jù)一定會(huì)進(jìn)入全年的銷售榜的前三。

房子我們看的市場(chǎng)是很好，但是我們要看到房地產(chǎn)市場(chǎng)終究會(huì)有一塊天花板，未來(lái)得市場(chǎng)一定是二手房市場(chǎng)為主，我們看去年千億銷售額的企業(yè)已經(jīng)超過(guò)7家，按照他們以往的增長(zhǎng)速度不超過(guò)7年，他們的銷售額都會(huì)超過(guò)1萬(wàn)億，而去年的總銷售額是多少呢？8.7萬(wàn)億，也就是7家企業(yè)包攬了所有的銷售額，我們看到大型企業(yè)的成長(zhǎng)天花板已經(jīng)到頂了，所以這個(gè)時(shí)候大家要考慮怎么辦？轉(zhuǎn)型是必須的，住宅市場(chǎng)也好，商業(yè)地產(chǎn)也好旅游地產(chǎn)等等都必須做一個(gè)重新的考量，所以企業(yè)家是聰明的未雨綢繆。
 
我們還看到另外一個(gè)問題，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型不是因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)，而是因?yàn)橐苿?dòng)互聯(lián)網(wǎng)，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)期房地產(chǎn)沒有什么變化，但是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)與過(guò)去的思維完全不一樣了，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的思維給我們帶來(lái)的這種沖擊影響還是非常大的，雖然不能撼動(dòng)房地產(chǎn)的主業(yè)，但是會(huì)為房地產(chǎn)插上騰飛的翅膀，我們看似無(wú)所不能的互聯(lián)網(wǎng)巨人也來(lái)了，他們對(duì)我們房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生怎么樣的沖擊和挑戰(zhàn)呢？我們也回頭看一看，過(guò)去20年，房地產(chǎn)到底有哪些積累，我們的房子賣給業(yè)主了社區(qū)商鋪大部分賣了，我們的政府配套交給政府和業(yè)委會(huì)了，開發(fā)商的實(shí)物資產(chǎn)只剩下車位了，很小一部分也賣掉了，還有一些自己的商業(yè)，我們剩下有甚么呢？其實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不見得是重資產(chǎn)可能是輕資產(chǎn)，因此我們剩下的最大的資源是業(yè)主，因此我們的轉(zhuǎn)型現(xiàn)在開始多了，從單一的住宅像商業(yè)，向多樣化的業(yè)態(tài)開發(fā)，包括旅游文化等等，這里來(lái)源于政府的政績(jī)要求，來(lái)源于社會(huì)的要求，有的建地鐵高樓，有的建商業(yè)，也包括了城市化進(jìn)程的推動(dòng)和產(chǎn)業(yè)融合的發(fā)展需要。 

未來(lái)幾是開發(fā)的白銀20年，也是服務(wù)的白銀20年。
 
現(xiàn)在看跨界的很多，做各種各樣的都有，這些事情意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的探索和迎接挑戰(zhàn)的決心是非常強(qiáng)烈的，那么新城控股也在做這樣的事兒，主體性的商業(yè)，比如說(shuō)百年住宅，比如社區(qū)服務(wù)我們也在嘗試做這些事情，包括銀行的投融資我們也在做，基金也在做，未來(lái)O2O我們也看，是什么市場(chǎng)呢？是人停留時(shí)間最長(zhǎng)的單元，社區(qū)服務(wù)恰恰是我們的市場(chǎng)切入點(diǎn)，我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果是自己的有非常好的機(jī)會(huì)，是物業(yè)服務(wù)這個(gè)時(shí)候可能是我們的一些互聯(lián)網(wǎng)的巨頭不愿意嘗試的一些東西，不愿意做的，所以我們前不久在博鰲論壇上曾經(jīng)主持人問到幾個(gè)地產(chǎn)大佬，如果你們年輕20歲，會(huì)去做什么？很多大佬說(shuō)去做互聯(lián)網(wǎng)，后來(lái)說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)加金融，我們躲在空調(diào)的房子里面不接受風(fēng)吹日曬賺大錢，所以我們覺得這個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)還是非常好的機(jī)會(huì)點(diǎn)。
 
但是目前看我們沒有看到這個(gè)市場(chǎng)還有盈利的模式，目前我們的社區(qū)服務(wù)僅僅停留在評(píng)估價(jià)值上沒有實(shí)現(xiàn)真正的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，人流等于財(cái)源嗎？不一定，但是圈不到人流就圈不到財(cái)源，在做什么呢？社區(qū)是房企的新陣地嗎？0Z0是房企可以碰觸的嗎？這些問題都無(wú)法回答，所以我們看看后面巨人和標(biāo)桿在做什么。
 
這是互聯(lián)網(wǎng)的巨頭，他們所做的事兒只有兩條，第一個(gè)站住入口，所有的入口把握住，第二條收住出口，出口的錢到了口袋里，落袋為安，我們看大型電商做什么呢？社區(qū)零售的O2O，房地產(chǎn)的開發(fā)未來(lái)得機(jī)會(huì)點(diǎn)是在二三線城市，甚至是三四線城市，傳統(tǒng)家電在做什么呢？他們做智慧社區(qū)。另外一點(diǎn)還有垂直領(lǐng)域的創(chuàng)新企業(yè)，比如說(shuō)速易遞他們?cè)谧鲋悄芸爝f箱，目的也是在圈人流，這些企業(yè)目前都沒有盈利模式，實(shí)際上還是在圈住人流，包括銀行業(yè)在做收口，把未來(lái)得出口端收住，地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)在做什么？比如說(shuō)萬(wàn)科，萬(wàn)科現(xiàn)在在做社區(qū)的金融，社區(qū)服務(wù)，包括我們最了解的知名的五菜一湯，現(xiàn)在沒有聽說(shuō)有盈利的，但是呢他帶來(lái)了很好的口碑效應(yīng)，所以我們現(xiàn)在看到所有的盈利模式都沒有。那么這些標(biāo)桿企業(yè)都還沒有找到更合適的模式，最重要的是什么？是品牌，我們所有的標(biāo)桿企業(yè)都是期望做平臺(tái)來(lái)打入口，房地產(chǎn)企業(yè)能夠做的是通過(guò)我們的物業(yè)把持住他的入口，為今后的出口奠定基礎(chǔ)。