昔日“地王”今何在 南京多幅閑置地塊料被清查

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京    

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

7月11日，國土部在江蘇省常州市召開的全國土地利用動態(tài)巡查會議上，國土資源部副部長胡存智強調(diào)，清查閑置土地將是國土部下半年的一項重點工作，并且還將清查企業(yè)囤地和圈地問題。此外，會議上還透露目前國土部已經(jīng)選擇了存在違規(guī)囤地和捂地的地塊284宗，一旦查出屬實，那么就嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定處置。

作為土地閑置問題比較典型的城市之一，南京也存在數(shù)幅地塊拿地超過兩年時間至今未有任何動工跡象。據(jù)南京本地一家房地產(chǎn)網(wǎng)站調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，南京45幅拿地已經(jīng)超過兩年但是仍未上市的土地中，有超過六成目前仍處于閑置未動工狀態(tài)，其中涉及中冶置業(yè)、招商地產(chǎn)等知名開發(fā)商。“根據(jù)去年7月1號施行的《閑置土地處置辦法（修訂草案）》規(guī)定，開發(fā)商在拿地之后兩年內(nèi)沒有開工建設(shè)，經(jīng)過批準(zhǔn)之后可以無償收回土地。”江蘇房地產(chǎn)協(xié)會一位業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

國土部清查閑置土地/

在上述會議上，國土部副部長胡存智介紹說，在目前的土地市場，存在政府和開發(fā)商達成某種默契行為，使得開發(fā)商違規(guī)閑置土地而不受到處罰，“通過違規(guī)出讓等手段，導(dǎo)致大量土地囤積在用地者手中，長期不開發(fā)或開發(fā)不足。其中既包括房地產(chǎn)用地，也包括其他用途的土地。”

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，自去年7月1號實施 《閑置土地處置辦法（修訂草案）》規(guī)定后，國土部就對全國的閑置地塊進行了檢查，目前已經(jīng)選擇了可能存在閑置的地塊284宗，并要求各省市國土部門的調(diào)查之下，對存在閑置土地的行為進行查處。

事實上，自去年以來，國土部便著手建立了針對土地市場上與 “大地塊、大企業(yè)”相關(guān)的跟蹤調(diào)查制度，并且已經(jīng)陸續(xù)公布了三批房地產(chǎn)大企業(yè)購地和大地塊出讓情況，以穩(wěn)定市場預(yù)期。

對于接下來的清查工作，胡存智在會上介紹說，在清查土地閑置工作上，幾個重點方面分別是：強化供前審查，各省要承擔(dān)起出讓公告審查的監(jiān)管責(zé)任，對于毛地出讓、違規(guī)設(shè)門檻出讓、明顯大規(guī)模出讓的地塊做好重點把關(guān)；嚴(yán)格管理供應(yīng)合同，著重解決開竣工約定不明確、開發(fā)周期過長、規(guī)劃條件給定不清的問題；改進供后監(jiān)管，按合同加強地塊開發(fā)利用管理，“國土部決定在土地利用動態(tài)巡查試點城市做法基礎(chǔ)上，在全國范圍內(nèi)建立土地利用動態(tài)巡查制度。”

記者拿到的一份材料顯示，上述的土地利用動態(tài)巡查制度是對已供土地利用狀況和程度的檢查，以供地政策的落實和土地出讓合同、劃撥決定書的履行為重點，通過預(yù)警提醒、開竣工申報、現(xiàn)場核查、跟蹤管理、竣工驗收、閑置土地查處等手段，實現(xiàn)建設(shè)用地供后開發(fā)利用的全程監(jiān)管，“對發(fā)現(xiàn)存在土地閑置的地塊，要及時在土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)填報信息準(zhǔn)確性的抽查，以及發(fā)現(xiàn)問題后的及時督辦和公開通報，一旦確認土地閑置，將立即查處，并將查處結(jié)果公開通報，同時將相關(guān)情況抄送金融監(jiān)管部門。對于未按照合同約定開竣工、不及時繳納土地價款的，將列入市、縣級誠信檔案；對于在省域內(nèi)存在閑置土地的，將列入省級誠信檔案。”江蘇省國土部門一位工作人員對 《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

昔日地王淪為菜地/

地王，對于樓市的意義永遠是標(biāo)志性的：地王頻出，樓市瘋狂；地王消失，樓市過冬。有些拿地時風(fēng)光無限，開發(fā)順風(fēng)順?biāo)?，賺得也是盆滿缽滿；有些卻只是表面風(fēng)光，資金短缺一直不動工的有，淪為菜地垃圾場的也有。

據(jù)南京本地一家房地產(chǎn)網(wǎng)站對南京拿地滿2年但仍未上市的45幅地塊的調(diào)查中，其中有30幅地塊目前仍處于閑置狀態(tài)，15幅地塊目前已經(jīng)進入動工階段。

其中最為著名的閑置地塊，要屬南京下關(guān)200億地王。該地塊在去年7月10日舉辦了盛大的開工儀式后，隨即陷入停工狀態(tài)，截至目前，該地塊依然處于閑置狀態(tài)，地塊上還有大量建筑物未拆遷。“這幅地王，是目前南京最大的閑置地塊。”上述江蘇房地產(chǎn)協(xié)會人士對 《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

此外，被開發(fā)商中冶置業(yè)拿下的下關(guān)濱江2號地塊，由于長期沒有動工而遭到國土部警告，日前被南京市國土局收回。“下關(guān)濱江地王除了拆遷緩慢導(dǎo)致遲遲不能動工之外，還有一個重要原因就是開發(fā)商資金問題。由于該地塊是屬于南京的舊城改造，需要大量的資金，這對于開發(fā)商是一個巨大的挑戰(zhàn)，而中國中冶去年巨虧，所以資金問題也是至今沒有動工的一個重要因素。”國內(nèi)某房地產(chǎn)研究機構(gòu)負責(zé)人對記者說。

此外，位于南京城東板塊的顧家營地王則是因為開發(fā)商多方合作產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致目前仍然沒有動工的代表地塊。該地塊在2005年7月以6.5億元成交，至今也沒有任何動工跡象。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，2005年就已出讓的顧家營項目因桿線遷移等原因直到2009年12月才交付給受讓人，參與聯(lián)合拿地的新加坡國浩房產(chǎn)和南京本土企業(yè)福中集團因利益糾紛、項目法律糾紛致使土地長時間荒廢為菜地。后在多方調(diào)解下，項目在2012年10月份進入開工階段，目前項目現(xiàn)場土地已平整，但是還是未見動工跡象。對于該地塊至今沒有動工的問題，南京市國土局回應(yīng)稱，由于國浩公司與福中公司在土地開發(fā)上產(chǎn)生糾紛，致使該地塊未開工建設(shè)，不過該地塊閑置7年，地價卻大漲了3倍。

地塊閑置致地價暴漲/

除了上述原因外，南京新街口的鐵管巷地塊、三汊河恒盛尚海灣地塊等，則是土地出現(xiàn)易主而導(dǎo)致遲遲未開發(fā)商的代表者。其中，拿地至今將近10年未動的新街口鐵管巷地塊，最早的拍賣時間可追溯到2004年1月，其中A地塊以31455元/平方米的單價，一舉成為當(dāng)時南京單價地王。隨后因開發(fā)公司無法支付出讓金被政府回收后，再度掛牌被上海泰龍地產(chǎn)拍得，但2010年7月宣布易主，被鳳凰置業(yè)6.5億元收購，目前地塊尚未開發(fā)，用作停車場用途。根據(jù)目前的地價估算，該地塊閑置10年，地價上漲了16億元。

值得注意的是，2007年由交通置業(yè)競得的三汊河恒盛尚海灣項目，曾創(chuàng)當(dāng)時土地拍賣溢價之最，作為目前河西中北部少量的濱江住宅用地，此項目開發(fā)有一系列的附加條件。2009年該項目易主，目前恒盛定名為尚海灣，定位打造濱江精裝豪宅。項目之前曾破土動工，后因規(guī)劃調(diào)整又陷入沉寂，何時復(fù)工不得而知。

對于上述南京多幅地王至今沒有動工的原因，上述江蘇房地產(chǎn)協(xié)會人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者分析道，上述地王沒有動工的原因多種多樣，諸如拆遷緩慢、開發(fā)商資金鏈緊張、開發(fā)商之間產(chǎn)生糾紛、土地易主和開發(fā)商更改規(guī)劃等問題，但不管什么原因，這些地塊都屬于閑置土地，“對于不符合規(guī)定閑置時間過于長久的土地，政府部門應(yīng)該加強監(jiān)管，同時予以公示。對于那些問題繁雜，有不可抗拒因素導(dǎo)致閑置的土地，應(yīng)該允許合法閑置或按照規(guī)定延長土地開發(fā)時間。對無故閑置超出規(guī)定開發(fā)時間的土地，應(yīng)該按照具體要求來進行處理。同時主管部門在土地出讓公示時應(yīng)達成協(xié)議，土地什么時候開發(fā)，什么時候上市，什么時候竣工應(yīng)有具體時間進行約束，這樣可以促進土地供應(yīng)和房源供應(yīng)之間有效相關(guān)，防止有些開發(fā)商拿地后久不動工，或動工但久不上市久不竣工這樣的變相閑置土地。”