調(diào)控再度升級(jí) “國(guó)五條”止沸樓市

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 郭夢(mèng)儀 趙春燕 尚希 李怡 胡廷鴻 發(fā)自天津 北京 深圳    

開(kāi)發(fā)商篇

細(xì)則未落地 新盤(pán)短期難降價(jià)

每經(jīng)記者 尚希 李怡 發(fā)自北京

“樓市調(diào)控國(guó)五條細(xì)則公布，賣房差額按20%征稅。”手機(jī)上的一行字讓北京通州某樓盤(pán)銷售劉敏（化名）心里一緊，草草看完整個(gè)新聞，他懸著的心才稍微放松了一些。隨后，劉敏發(fā)短信向領(lǐng)導(dǎo)詢問(wèn)第二天的工作安排，得到的回復(fù)是，“一切照舊”。

3月2日，也就是“國(guó)五條”新政細(xì)則公布的第二天，劉敏所在樓盤(pán)如期開(kāi)盤(pán)。“這個(gè)政策對(duì)我們目前來(lái)說(shuō)影響不大。”劉敏向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展示的照片顯示，燈光閃爍的沙盤(pán)四周擠滿了看房的人群。劉敏告訴記者，相比1月份首次開(kāi)盤(pán)的均價(jià)，這次上調(diào)了1000元/平方米，但看房者的熱情似乎并未受到影響。

價(jià)格明漲暗“降”/

劉敏告訴記者，由于此次新政不同于此前的“限購(gòu)令”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要集中在二手房，其所在的新房樓盤(pán)“免遭此難”。

3月3日，記者在該項(xiàng)目售樓處看到，由于正值周末，前來(lái)看房的客戶的確不少。售樓大廳里二十多個(gè)接待客戶的圓桌座無(wú)虛席，銷售人員穿梭在看房者中，不時(shí)拿出手機(jī)計(jì)算價(jià)格。

“昨天開(kāi)盤(pán)我們一共簽約了100多套房。”劉敏告訴記者，由于項(xiàng)目主打高端住宅，主力戶型集中在三居和四居，所以項(xiàng)目中為數(shù)不多的兩居戶型總價(jià)較低，吸引了很多購(gòu)房者。

劉敏稱，目前已開(kāi)盤(pán)的162套兩居室房源，已經(jīng)消化了60%。不過(guò)，記者采訪發(fā)現(xiàn)，銷售人員口中的價(jià)格上漲，可能更多的是一種刺激購(gòu)房者的“營(yíng)銷手段”。

“我們一期開(kāi)盤(pán)的均價(jià)優(yōu)惠后是在23000元/平方米左右，現(xiàn)在為24000元/平方米。”劉敏告訴記者，一期開(kāi)盤(pán)時(shí)最多能享受5萬(wàn)元抵15萬(wàn)元的優(yōu)惠，而現(xiàn)在只能享受5萬(wàn)元抵10萬(wàn)元。同時(shí)，據(jù)其介紹，一期貸款的客戶可以享受每平米2000元的優(yōu)惠，而目前只能優(yōu)惠1000元。

然而，當(dāng)記者以購(gòu)房者身份提出想要選購(gòu)一套三居室時(shí)，劉敏算出的最終銷售均價(jià)為22000元/平方米左右，此前提到的一期的優(yōu)惠也依然可以“特別”執(zhí)行。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從北京市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站上查詢到，該項(xiàng)目的擬售均價(jià)為26938元/平方米。

“對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，經(jīng)歷了幾次調(diào)控之后雖然預(yù)期有所改變，但一旦看對(duì)了產(chǎn)品，還是會(huì)出手的，并且此次調(diào)控主要是針對(duì)投資性購(gòu)房。”上述銷售總監(jiān)表示，3月份計(jì)劃推出的全新項(xiàng)目目前也并未改變推盤(pán)節(jié)奏，同時(shí)，也沒(méi)有制定特別的優(yōu)惠政策，“還是會(huì)根據(jù)產(chǎn)品的品質(zhì)而定。”

推盤(pán)策略或生變/

昨日，記者走訪了北京多個(gè)在售樓盤(pán)，售樓處大多表示“暫時(shí)并未下調(diào)銷售價(jià)格”，不過(guò)銷售人員也暗示未來(lái)是否會(huì)調(diào)價(jià)尚未確定。

“現(xiàn)在具體的實(shí)施細(xì)則還沒(méi)有落地，不好去談策略的改變。”一位開(kāi)發(fā)商人士表示。蘭德咨詢總裁宋延慶向記者強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)預(yù)期的改變可能會(huì)影響部分房企的銷售收入，從而加大房企現(xiàn)金回籠壓力。

有消息人士指出，某知名房企已經(jīng)著手調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏，重新制定部分項(xiàng)目的銷售計(jì)劃，其推盤(pán)節(jié)奏顯然已經(jīng)被新政打亂。“新政對(duì)整個(gè)樓市都會(huì)有很大影響，整個(gè)市場(chǎng)的心態(tài)都可能會(huì)發(fā)生改變，二手房首當(dāng)其沖，一手房也會(huì)受到影響”。北京一家央企開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，目前很多項(xiàng)目都在等北京版細(xì)則出臺(tái)后再?zèng)Q定推盤(pán)的策略和定價(jià)。

“從北京的市場(chǎng)情況來(lái)看，等3月年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)實(shí)施后，如果房?jī)r(jià)走勢(shì)繼續(xù)上漲，二套房貸款政策收緊將是大概率事件。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴記者。

記者發(fā)現(xiàn)一些樓盤(pán)打起了新政之后的 “優(yōu)惠牌”。“二套房貸的首付比例如果提升到70%，我們還有一個(gè)操作辦法可以幫您降低首付款。”劉敏神秘地告訴記者，目前項(xiàng)目針對(duì)二套房貸款購(gòu)房者可以享受首付比例低至40%的優(yōu)惠，“到一年半之后放款之前，您再補(bǔ)齊這部分首付款就可以了。”

“其實(shí)這樣的操作手法可以說(shuō)是打了政策的擦邊球。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向記者表示，在限購(gòu)令來(lái)臨之初也有很多樓盤(pán)通過(guò)分期首付來(lái)吸引購(gòu)房者，“其實(shí)這樣也是想通過(guò)降低首付比例吸引購(gòu)房者，但這也可能是短期效果。”在郭毅看來(lái)，在市場(chǎng)出現(xiàn)觀望情緒后，購(gòu)房者更多還是會(huì)關(guān)注其所購(gòu)項(xiàng)目房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)，而非首付比例。

郭毅告訴記者，國(guó)五條細(xì)則完全落地前，放緩?fù)票P(pán)可能會(huì)是開(kāi)發(fā)商最主要的策略，“市場(chǎng)觀望態(tài)度尚不明顯，開(kāi)發(fā)商暫時(shí)不會(huì)做出價(jià)格的大幅調(diào)整，只是說(shuō)心理預(yù)期會(huì)有所降低，也許會(huì)下調(diào)價(jià)格上漲的幅度。”郭毅表示，隨著購(gòu)房者糾結(jié)情緒的加重，不排除一部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格會(huì)出現(xiàn)微幅下調(diào)。