調(diào)控再度升級(jí) “國(guó)五條”止沸樓市

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 郭夢(mèng)儀 趙春燕 尚希 李怡 胡廷鴻 發(fā)自天津 北京 深圳    

政策篇

出售自有住房按20%征稅 局地早有存在

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

上周五（3月1日），中國(guó)政府網(wǎng)發(fā)布 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），樓市調(diào)控再度加碼，這被業(yè)界稱為 “國(guó)五條”。“國(guó)五條”要求，稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

昨日 （3月3日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪相關(guān)部門負(fù)責(zé)人時(shí)得知，二手房交易環(huán)節(jié)個(gè)稅按20%征收政策在深圳早已有之。

由于目前各地尚未出臺(tái)“國(guó)五條”的具體實(shí)施辦法，此次按“轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”與此前各地的20%征收有何差異，目前尚無(wú)法確定。

20%的個(gè)稅標(biāo)準(zhǔn)各地一直存在/

在“兩會(huì)”召開之際，近幾月樓市回暖跡象致使新的房地產(chǎn)調(diào)控政策祭出。

“這次調(diào)控政策的出臺(tái)與此前所提的堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖有關(guān)，政府擔(dān)憂兩年多的樓市調(diào)控政策可能成為‘空調(diào)’”。對(duì)此，深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁分析說。

記者仔細(xì)研讀上述 《通知》發(fā)現(xiàn)，新的調(diào)控政策更多是重申繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行過去調(diào)控的措施，凸顯政府堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松的決心。除了繼續(xù)明確各地從嚴(yán)執(zhí)行商品房限購(gòu)、差別化信貸政策、加強(qiáng)土地供應(yīng)和保障房建設(shè)之外，還規(guī)定將提高二套房首付比例和利率，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作。

此次調(diào)控新政出臺(tái)，最引人關(guān)注的是，要求稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

實(shí)際上，上述20%的個(gè)稅標(biāo)準(zhǔn)，早在各地執(zhí)行的二手房交易環(huán)節(jié)稅收征管過程中就一直存在。值得注意的是，“國(guó)五條”并未規(guī)定具體執(zhí)行時(shí)間和期限，而此前在各地執(zhí)行的二手房交易中，已有相關(guān)個(gè)人所得稅征稅標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)了解，2011年7月，深圳推出二手房按評(píng)估價(jià)過戶征稅新政，其中就規(guī)定，二手房交易環(huán)節(jié)個(gè)人所得稅征收有兩種方式，即核實(shí)征收和核定征稅。核實(shí)征收方式以計(jì)稅價(jià)格與房產(chǎn)原值差額的20%征稅，而核定征稅方式是普通住宅按核定價(jià)1%征稅，非普通住宅稅率是1.5%。無(wú)論何種征收方式，自用滿5年（含5年）且是家庭唯一住房的免征個(gè)人所得稅。

上述《通知》規(guī)定，按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，并且能核實(shí)房屋原值的，才依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%征。而各地具體執(zhí)行政策細(xì)則尚未明確規(guī)定。也就是說，按照深圳市現(xiàn)有的政策，購(gòu)房滿5年或以上出售的仍然屬于免征個(gè)人所得稅范疇，不用繳納20%的個(gè)人所得稅。

對(duì)于上述政策的影響，宋丁認(rèn)為，新政增加的交易成本將被轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者頭上，沒有施行二手房按評(píng)估價(jià)征稅政策的城市，陰陽(yáng)合同等不合理現(xiàn)象可能增多。

深圳市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，二手房交易環(huán)節(jié)個(gè)稅按20%征收的政策早已有之，稅收調(diào)節(jié)只是樓市調(diào)控的一個(gè)方面，該政策執(zhí)行兩年多來(lái)，對(duì)深圳市場(chǎng)影響不大。

據(jù)悉，在實(shí)際操作過程中，深圳按核實(shí)征收方式征收個(gè)稅的情況較少，大部分均以按評(píng)估價(jià)核定征收的方式。目前國(guó)內(nèi)已有北京、上海、廣州、深圳、成都、南昌等多個(gè)城市已經(jīng)開始試行二手房按評(píng)估價(jià)過戶征稅政策，其中按核實(shí)征收方式征稅的稅率也大多為20%。

或致二手房成交量下降/

“國(guó)五條”主要是重申從嚴(yán)執(zhí)行以往調(diào)控政策，其影響如何將視各地方政府執(zhí)行力度?？梢灶A(yù)見的是，如果二手房交易嚴(yán)格征收20%的個(gè)人所得稅，將使短期炒房行為得到遏制。

“二手房交易個(gè)稅的20%以及二套房首付比例提高，會(huì)增加交易成本，影響炒房者和購(gòu)房者心態(tài)，可使二手房交易短期出現(xiàn)降溫。”中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁李耀智稱。

據(jù)了解，2011年7月，深圳開始執(zhí)行二手房按評(píng)估價(jià)過戶征稅政策，一周之內(nèi)二手房成交量暴跌九成。從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，樓市成交量出現(xiàn)驟降，將使房?jī)r(jià)面臨巨大下行壓力。

對(duì)“國(guó)五條”的解讀，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心預(yù)估，交易環(huán)節(jié)的稅率上提，業(yè)主將持房待售，買家將持幣觀望，二手市場(chǎng)短期成交量將陷入冰點(diǎn)。根據(jù)過往稅收方面的政策經(jīng)驗(yàn)，征收高額稅率（10%以上），將減少一半的交易量。

此外，短期而言，新的調(diào)控政策將使二手房?jī)r(jià)橫盤，如果買賣雙方僵持的時(shí)間超過半年，房?jī)r(jià)則會(huì)下行。中期而言，有效房源將急劇減少，加劇二手市場(chǎng)的供需失衡。