調(diào)控再度升級 “國五條”止沸樓市

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 郭夢儀 趙春燕 尚希 李怡 胡廷鴻 發(fā)自天津 北京 深圳    

每經(jīng)記者 王杰 郭夢儀 趙春燕 尚希 李怡 胡廷鴻 發(fā)自天津 北京 深圳

“居者有其屋”是“中國夢”的重要組成部分，但高房價卻成為中低收入剛需人群的夢魘。隨著中國經(jīng)濟(jì)的逐步轉(zhuǎn)暖，房價又開始蠢蠢欲動。“兩會”前夕，“國五條”重申從嚴(yán)執(zhí)行地產(chǎn)調(diào)控政策，以“賣房差額按20%征稅”對“炒房”行為進(jìn)行打擊。其影響幾何？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》組織多路記者，對政府、開發(fā)商、中介公司進(jìn)行了采訪。

中介篇

中介加班搶搭過戶末班車 違規(guī)操作有跡可尋

每經(jīng)記者 王杰 郭夢儀 趙春燕發(fā)自天津、北京

昨日（3月3日）晚間，中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：3月2日北京二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)到了1059套，而前兩天分別為，2月28日1036套，3月1日746套。二手房網(wǎng)簽量不斷創(chuàng)出新高。

“國五條”出臺恰逢周末，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪北京、天津房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，“國五條”引爆了房產(chǎn)中介的生意，買賣雙方搶搭過戶“末班車”促成交易明顯增多。

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉稱，與之前新政“末班車”不同的是，本次休息日網(wǎng)簽都為之前中介公司已經(jīng)簽約的成交單。不過，有小中介負(fù)責(zé)人表示了對“國五條”實施后二手房交易的擔(dān)憂，怕生意會冷落門店可能“關(guān)門”。

中介生意或陷入冰點/

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)計，在各地執(zhí)行細(xì)則正式出臺后，二手房交易量將迅速跌入低谷，價格也將經(jīng)歷短暫的滯漲期。而隨著二手房交易短期內(nèi)陷入冰點的預(yù)期，一些主營二手房交易的小房產(chǎn)中介公司表示將會很受傷。

2日下午，一家在房山區(qū)的小型中介公司老板關(guān)先生在匆忙中接通了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的電話，他表示，當(dāng)天看房子急著出手的人以及打電話咨詢新政策的人明顯增多，自己已經(jīng)忙活了一天。

關(guān)先生所在的公司是自己注冊的一家小型房產(chǎn)中介公司主要在房山區(qū)某片區(qū)經(jīng)營，因為自己門店所在的周邊小區(qū)新房現(xiàn)已基本售罄，目前二手房交易是主業(yè)。一天忙活帶來的好生意增多并沒有讓關(guān)先生太過喜悅。“我目前還搞不清楚，新政策中這差額20%的個稅是在什么樣的情況下征收、什么樣的情況下不收”，“如果是都收的話那我就關(guān)門不干了！”

“太狠了，這一招太狠了！”在房山區(qū)某小區(qū)外邊一家小型的中介門店內(nèi)，工作人員拿著當(dāng)天一張題為《個人售房差價按20%繳個稅》的整版報紙指給記者看，“原來個稅只是征收全款的1%，現(xiàn)在按差價20%來征收，這個差別太大了，二手房交易一下就壓下去了”。

記者進(jìn)入該門店時已是下班時間，工作人員告訴記者當(dāng)天來簽協(xié)議的人多了很多。“平時的周六也就5、6個，今天已經(jīng)有15個了。”她告訴記者，大家都是急著趕在新政之前將房子過戶，目前新政策的具體實施細(xì)則和什么時候開始執(zhí)行還不知道，“預(yù)計4月份之前就要實施了吧。”

她亦向記者表示了自己的擔(dān)憂，新政策實施前生意會火爆一陣，但是實施之后估計賣二手房的就會少很多。“不過歷來都是上有政策下有對策，但具體的‘對策’還是要等到實施細(xì)則出來之后吧。”

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，個稅按照差額20%收取，對二手房市場特別是一線城市過熱的二手房市場將有非常大的打擊效果。“這必然將影響成交量，在下周細(xì)則出臺后，短暫的過戶末班車后，成交量必然將萎縮，成交量可能會回到2012年年中平均水平。”

多種違規(guī)操作應(yīng)對新政/

政策和對策歷來相互依承，尤其是房產(chǎn)交易市場。具體的避稅方法用得最多的可能就是報低網(wǎng)簽價格。

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪一家知名房產(chǎn)中介時，以買房者的身份指著其門店內(nèi)一處180萬的二手房詢問成交價格會不會因為有稅務(wù)有所提高時，導(dǎo)購表示會交一些稅，但是報網(wǎng)簽的價格是可以商量的。“網(wǎng)上報的話，大概75萬就可以，這樣與之前的交易額的差額縮小很多，稅也會相應(yīng)減少。”

類似的報低交易價格的避稅方法在另一家大型房產(chǎn)中介那里也存在。在回龍觀附近的一個門店中，導(dǎo)購向記者表示，以龍騰苑二期兩室一廳98平方米的房子來說，按照目前的最低市場交易價1.2萬左右，市價2萬塊，在網(wǎng)簽的時候可以報前者，但是按照后者交易。“最好盡快出手！因為最低市場交易價也有可能上調(diào)。”導(dǎo)購好心“勸阻”記者。另外，上述導(dǎo)購中介向記者表示，由于各地還沒有下發(fā)細(xì)則，不知道20%的個稅適用于誰。

針對限購政策的策略，天津市一位產(chǎn)房中介人員告訴記者，只要補一年的社?；蚣{稅，大約交8000多元，就可以辦理。對于辦理細(xì)節(jié)，這位工作人員表示不方便透露。但同時表示，新政落地后“避限”的費用會更高。“政策越來越嚴(yán)了嘛，（避限）費用肯定會越來越高。”

天津市另一家房產(chǎn)中介的工作人員告訴記者，避限的手段就是完稅或者交齊一年的社保，這個完稅和社保的費用是8500元。如果外地購房人已經(jīng)繳納了社保和完稅，并且繳納地不在天津的話，避限的手段只能是辦理個人本地戶口轉(zhuǎn)移。“也就是說，辦理一個假戶口，雖然價格也在8000元左右，但是風(fēng)險很大，值不值你還要自己考慮”。

除了上述“避限”方法外，天津另外一家房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員向記者透露了通過陰陽合同可以把稅費做低。舉個例子，業(yè)主a和購房者b先在中介簽訂一個三方購房協(xié)議，此房屋的成交價為46萬元。（交易過程中以三方協(xié)議為準(zhǔn)）。而在交易中心過戶時，中介先查出a業(yè)主所在c小區(qū)的房屋市場指導(dǎo)價的最低值 （比如是35萬）。所交易的房屋就可以以35萬元的價格過戶，11萬元差價中的稅費就被避掉。

另據(jù)媒體公開信息顯示，北京地方稅務(wù)局內(nèi)部人士近日稱，各地此前執(zhí)行的按照住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%征收所得稅也是按照國家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定。而針對是否會會取消按總房價1%征稅的方式，相關(guān)官員日前對媒體表示，仍需等細(xì)則出臺。