卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)：一個(gè)樓盤可能毀掉一個(gè)品牌

每經(jīng)編輯 楊濤

每經(jīng)網(wǎng)：上半年，卓越世紀(jì)中心1號(hào)樓銷售8個(gè)多億，整個(gè)上半年卓越的銷售接近50個(gè)億，基本完成上半年銷售目標(biāo)。卓越在深圳中心區(qū)這么好的位置，拿出來(lái)賣會(huì)不會(huì)覺(jué)得可惜，公司方面是如何考慮的？

張遠(yuǎn)：卓越在開發(fā)的時(shí)候就確定了就是可以買賣的商品寫字樓，這個(gè)福田中心區(qū)是不多的，卓越賣樓是很正常的一件事情，也應(yīng)該走這樣的路子。卓越在上半年深圳寫字樓的把握上認(rèn)為是出貨的好時(shí)機(jī)，應(yīng)該賣一部分，對(duì)后續(xù)的開發(fā)包括崗廈、后海、梅林的項(xiàng)目。通過(guò)這筆資金起到對(duì)其他前期項(xiàng)目開發(fā)做支撐的目的，這是企業(yè)正常的資產(chǎn)、資本運(yùn)營(yíng)和資金周轉(zhuǎn)的正常過(guò)程。

每經(jīng)網(wǎng)：您對(duì)未來(lái)寫字樓市場(chǎng)有一個(gè)什么樣的預(yù)期？

張遠(yuǎn)：我覺(jué)得只要是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)都可以競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)在全國(guó)寫字樓市場(chǎng)在地方政府的推動(dòng)下，都點(diǎn)偏多了，在各地方政府招商引資、城市經(jīng)營(yíng)過(guò)程中過(guò)分強(qiáng)調(diào)對(duì)寫字樓和商業(yè)綜合體的比例要求。但是這些樓盤符合地方政府主要領(lǐng)導(dǎo)人的心態(tài)，這樣各個(gè)開發(fā)商拿地都遇到同樣的問(wèn)題，只要是在CBD拿地，都會(huì)被要求建標(biāo)志性的摩天大樓。這樣下來(lái)，就會(huì)有供應(yīng)量過(guò)剩的，這不是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，是政府官員要求的結(jié)果。所以在未來(lái)寫字樓市場(chǎng)方面，可能會(huì)有開發(fā)商，短期內(nèi)在這方面吃點(diǎn)苦頭，也會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展影響他的發(fā)展進(jìn)度。

每經(jīng)網(wǎng)：卓越是如何布局在寫字樓市場(chǎng)方面發(fā)展的策略的？

張遠(yuǎn)：卓越今年著力打造的是五個(gè)大型綜合體，在深圳崗廈、后海、梅林，青島世紀(jì)中心，杭州濱江新城。這樣五個(gè)綜合體項(xiàng)目對(duì)卓越來(lái)講，是強(qiáng)力推進(jìn)的五個(gè)項(xiàng)目，幸運(yùn)的是這五個(gè)項(xiàng)目今年進(jìn)展都順利，明年后年卓越在寫字樓開發(fā)的體量上，在業(yè)界都有一定的震動(dòng)。正是因?yàn)樽吭阶咴谇懊?，這幾個(gè)項(xiàng)目的位置我們自己認(rèn)為還是不錯(cuò)的，我們不太擔(dān)心過(guò)剩對(duì)我們有影響。過(guò)剩并不代表需求為零，只要有需求卓越的樓盤銷售應(yīng)該沒(méi)有太大問(wèn)題。

在新一輪的拿地策略中，卓越需要更多住宅地塊的補(bǔ)充，因?yàn)樽≌?xiàng)目相對(duì)少一點(diǎn)。卓越提出商業(yè)和住宅雙引擎發(fā)展，去年五個(gè)綜合體項(xiàng)目做起來(lái)以后，會(huì)有一些住宅項(xiàng)目的發(fā)展，才能真正實(shí)行雙引擎的推動(dòng)。應(yīng)該說(shuō)這樣做是有利于卓越對(duì)抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。住宅產(chǎn)品和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)會(huì)顯出不同的波段，不同振幅，相互有個(gè)補(bǔ)充，對(duì)卓越來(lái)講

這是一種抗風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)配置方式。

每經(jīng)網(wǎng)：上半年，招商、萬(wàn)科都有一些加速去庫(kù)存，去杠桿化的動(dòng)作，在資金持有方面，萬(wàn)科持有大量資金，卓越在這方面有一些什么樣動(dòng)作？

張遠(yuǎn)：加快產(chǎn)品開發(fā)進(jìn)度，縮短周期，這是企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的客觀要求，對(duì)于任何企業(yè)來(lái)講，產(chǎn)品能夠快速的去化，沒(méi)有任何疑慮。因?yàn)楫a(chǎn)品的積壓是最大的成本。對(duì)每個(gè)企業(yè)來(lái)講，我們表示理解。至于為什么現(xiàn)在有些企業(yè)手里的資金比去年多，那是因?yàn)樗谌ツ晗掳肽昊蛘呓衲晟习肽瓴扇≌脙蓚€(gè)策略，一個(gè)快速去化，另一個(gè)是對(duì)現(xiàn)金為王的理解越來(lái)越深刻。拿不準(zhǔn)下半年或明年市場(chǎng)會(huì)如何變化，所以就沒(méi)有太多動(dòng)作去拿地，進(jìn)行第二輪的生產(chǎn)準(zhǔn)備。對(duì)企業(yè)來(lái)講不是一個(gè)壞事。所以一個(gè)企業(yè)資金多了總比資金緊張要好得多。

每經(jīng)網(wǎng)：下半年房地產(chǎn)形勢(shì)如何？未來(lái)哪些產(chǎn)品會(huì)更適銷對(duì)路？

張遠(yuǎn)：對(duì)剛需、小戶型、老百姓需要的產(chǎn)品，市場(chǎng)是不錯(cuò)。只要產(chǎn)品做得好，有相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)肯定是有市場(chǎng)，對(duì)于大戶型位置不好產(chǎn)品本身品位差的產(chǎn)品，在市場(chǎng)是很難被接受的。至于總的市場(chǎng)發(fā)展，有人說(shuō)明年上半年市場(chǎng)會(huì)有起色，都比較看好，這個(gè)我覺(jué)得任何預(yù)測(cè)都是有條件。至于是明年上半年還是什么時(shí)候，沒(méi)有人能說(shuō)得準(zhǔn)，只要政策保持相對(duì)穩(wěn)定，不作大的調(diào)整，市場(chǎng)邊界越來(lái)越清晰的話，這個(gè)行業(yè)還會(huì)有大的發(fā)展，畢竟這個(gè)行業(yè)的邊際利潤(rùn)率還是比一般實(shí)業(yè)邊際利潤(rùn)率要高。

每經(jīng)網(wǎng)：今年上半年，我們看到一些房地產(chǎn)公司利潤(rùn)率出現(xiàn)下滑，甚至虧損？

張遠(yuǎn)：這個(gè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中很正常的，利潤(rùn)率高于其它行業(yè)向社會(huì)平均利潤(rùn)率靠近，很正常?？拷^(guò)程中，反映慢的，就會(huì)低于社會(huì)平均利潤(rùn)率。這是很正常的行業(yè)和企業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中的結(jié)果，總的來(lái)講，房地產(chǎn)利潤(rùn)率還是要高于社會(huì)平均利潤(rùn)率。

現(xiàn)階段，很多行業(yè)被國(guó)企央企以某種形勢(shì)做了壟斷，在壟斷之下，相對(duì)投資渠道并不是很多。房地產(chǎn)行業(yè)開放度相對(duì)高一些。這樣進(jìn)入的很多，進(jìn)入越多，反而利潤(rùn)率下降總趨勢(shì)誰(shuí)也改變不了。每一個(gè)行業(yè)只要比別人做得好，就可以生存下去。