業(yè)內(nèi)人士稱黑石賣樓是以退為進(jìn) 非看空中國樓市

　　近日，全球最大私募股權(quán)投資公司黑石集團(tuán)出售上海的一棟商業(yè)樓宇，引起市場關(guān)注。

　　外資對中國樓市是真正看空還是以退為進(jìn)不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不應(yīng)將黑石的獲利了結(jié)視為撤出樓市。此外，在全球經(jīng)濟(jì)“二次探底”陰影籠罩下，外資對調(diào)控之下的中國樓市興趣依然有增無減，對此應(yīng)保持關(guān)注。

　　“黑石賣樓”傳遞什么信號

　　香港新世界(8.57,0.01,0.12%)百貨官網(wǎng)近日披露了黑石集團(tuán)的賣樓動作：后者將所持有的上海Channel1購物中心95%股權(quán)以14.6億元人民幣的價格出售給新世界。由于眼下正值樓市調(diào)控關(guān)鍵時期，加上這是黑石首次出售中國物業(yè)，因而引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。

　　不少輿論視其為看空中國樓市的信號。記者瀏覽網(wǎng)站、博客發(fā)現(xiàn)，關(guān)于此事的評論中，“中國樓市遭遇外資撤離”“外資對內(nèi)地樓市失去信心”等觀點(diǎn)頗有代表性。

　　一些業(yè)內(nèi)人士則提醒，對此事無需反應(yīng)過度。高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍說，從資金使用角度看，外資投資機(jī)構(gòu)一般都有其投資周期，持有物業(yè)達(dá)到一定年限后，選擇獲利退出并不奇怪。至于其套利后的資金是用于緩解母公司的資金緊張，還是用于新項(xiàng)目的繼續(xù)投資，則不得而知。

　　高力國際華東及西南區(qū)物業(yè)投資服務(wù)資深董事汪蓓說：“外資不但沒有看空中國商業(yè)地產(chǎn)，相反他們一直希望進(jìn)入。黑石此次賣出是很正常的，因?yàn)闀r間拉得太長會稀釋投資回報率。”

　　中原地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人則提醒，相比過去幾年外資機(jī)構(gòu)5年左右出售國內(nèi)投資物業(yè)的慣常做法，此次黑石的拋售明顯縮短了投資年限，說明在國內(nèi)宏觀政策和市場調(diào)整的背景下，外資投資快進(jìn)快出或?qū)⒊哨厔?，這應(yīng)該引起國內(nèi)不動產(chǎn)物業(yè)投資人的關(guān)注和借鑒。

　　商業(yè)地產(chǎn)快速升溫風(fēng)險不可忽視

　　黑石此次出售的是在這一輪調(diào)控中逆勢升溫的商業(yè)物業(yè)。此舉被一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是一次及時提醒。

　　今年以來，在宏觀調(diào)控盯牢商品住宅的時候，商業(yè)地產(chǎn)成為開發(fā)商和消費(fèi)者規(guī)避調(diào)控的投資洼地。尤其是一些二三線城市，商業(yè)地產(chǎn)更不乏飆升態(tài)勢。

　　以河南為例。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，河南辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房投資分別增長133.4%、41.4%，兩者所占比重合計為14.3%，同比提高2.1個百分點(diǎn)。在河南省內(nèi)唯一實(shí)施限購的鄭州，上半年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資、本年新開工面積同比增速分別高出商品住宅43.7個、14.8個百分點(diǎn)，銷售面積同比增速高出商品住宅94.1個百分點(diǎn)。

　　一些以住宅為主的開發(fā)商，以及一些并非以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)，也紛紛投入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。一些城市流行興建城市綜合體，今年以來開工新建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)下歷史新高。資金炒作、價格非理性飛漲的現(xiàn)象已在局部地區(qū)出現(xiàn)。

　　“很多資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)是被動的，甚至把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)成救命稻草；一些地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展過快，也存在一定風(fēng)險。”張良軍說。

　　商業(yè)地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表。即使在幾個一線城市，受整體經(jīng)濟(jì)形勢波動的影響，其寫字樓、商場的租金在整體上行中不乏震蕩，一些城市相當(dāng)一部分已建成的商辦物業(yè)遭遇空置更是司空見慣。

　　上海銀監(jiān)局不久前下發(fā)《關(guān)于上海市商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險提示的通知》，明確要求各銀行今后須嚴(yán)禁個人消費(fèi)貸款用于購買商業(yè)用房，且今后凡是利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工的房源。監(jiān)管部門的“新動作”已引起市場反響。

　　警惕外資“攪局”樓市調(diào)控

　　黑石出售Channel1的消息傳出不久，便有消息稱：其與國內(nèi)房企合作，在全國二三線城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。事實(shí)上，外資對中國樓市的興趣始終沒有減弱。尤其是在歐美經(jīng)濟(jì)前景不明朗、人民幣升值預(yù)期等因素驅(qū)使下，國際資本加大步伐流入我國，房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資規(guī)模日趨增大。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源54738億元，同比增長23.4%，其中利用外資633億元，同比增長達(dá)到71.5%。戴德梁行最近發(fā)布的報告認(rèn)為，2010年投向世界各地物業(yè)市場的資金約為3290億美元，預(yù)計2012年將減少4%至3160億美元，但包括中國在內(nèi)的亞太地區(qū)投資將不減反增。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年，內(nèi)地開發(fā)商海外融資數(shù)額突破1000億元，幾乎是去年海外融資總量的2倍。今年前7個月，內(nèi)地房企融資渠道中，利用外資出現(xiàn)高達(dá)65%的同比漲幅，是其通過國內(nèi)銀行、信托機(jī)構(gòu)等融資渠道獲得資金增幅的2.5倍，超過開發(fā)商自籌資金增幅的一倍左右。外資在國內(nèi)樓市中的比例雖然較小，但其快速增加的態(tài)勢值得高度關(guān)注。

　　尤其要警惕的是“一邊唱空，一邊做多”的障眼法。比如，標(biāo)普最近預(yù)計，中國新房售價可能會有10%左右的下降；摩根士丹利也發(fā)布報告認(rèn)為，三季度中國主要城市銷售均價將進(jìn)一步下降。與此同時，外資正加快進(jìn)入中國樓市的開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)。在此形勢下，樓市調(diào)控不容有片刻“打盹”。