金九樓市風光不再 房價拐點加速顯現(xiàn)

　　9月一過，“金九銀十”已經(jīng)成了一個巨大的疑問。對于指望借助天時大撈一把的開發(fā)商而言，“跌”字卻成了9月樓市的主旋律?？v觀樓市運行軌跡，通常是“金九不再，銀十難現(xiàn)”。專家指出，在沒有任何外界力量打破這種趨勢的前提下，樓市下跌的節(jié)奏勢必會加速，價格拐點也將進一步確立。

　　“金九月”變身“黑九月”

　　9月的一個周末，小張舉著降價求售的房源牌，在人流較多的北京市西大望路一十字路口站了一個多小時，卻無人問津。眼看著這招不奏效，小張舉著房源牌，在鬧市區(qū)不斷游走以吸引人的眼球，但同樣效果不佳。“一年的收成全看9月。”小張說，在過去兩年，根本不用這么費勁，他都能在9月做成幾單生意，而現(xiàn)在卻難以成交一單。

　　這是今年9月樓市的一個縮影。據(jù)北京中原地產(chǎn)監(jiān)測，9月北京一手住宅簽約量為5236套，二手住宅簽約量為8750套，成交量依然維持低迷狀態(tài)，相比于去年，這兩個數(shù)據(jù)都下降了50％左右。

　　來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，9月一、二線城市樓市成交量普遍遭遇下跌局面，在其監(jiān)測的30個大中城市中，有七成城市樓市成交量處于環(huán)比下降的態(tài)勢。其中，廣州、深圳商品住宅成交量比起本已成交低迷的8月份再下跌30％，上海、天津商品住宅成交量環(huán)比下跌近10％。

　　多家房企均看淡9月乃至全年樓市，甚至有一些房企已經(jīng)下調了銷售目標。北京城建興泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總工程師崔會學告訴記者：“往年的 金九銀十 樓市成交比較火爆，但今年市場呈現(xiàn)出明顯的回落趨勢。”

　　在成交量下降的同時，成交價格也出現(xiàn)回落跡象。據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測，9月份上海、廣州、深圳等地商品住宅成交均價環(huán)比均呈現(xiàn)下降態(tài)勢，其中上海環(huán)比下跌0．37％。

　　中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強（微博）表示，從目前走勢來看，多地樓市成交量的同比下跌已成定局，而成交價格也開始顯露出下探趨勢。

　　樓市供求發(fā)生巨變

　　“樓市在國八條調控之下，市場出現(xiàn)了微妙的變化。”陳國強表示，“盡管樓市走勢看似撲朔迷離，但仍可從供求關系上去把握。”

　　據(jù)他分析，在供應層面，去年以來土地的大規(guī)模供應、高開工率增加了樓市庫存；在需求層面，一方面以限購限貸為代表的政策極大地抑制了投資投機需求，另一方面購房者普遍處于觀望態(tài)勢，整個供求關系發(fā)生了逆轉。

　　毫無疑問，今年出臺的樓市調控是成交量價發(fā)生變化的主要原因。但是，自年初樓市調控國八條出臺以來，市場已經(jīng)有8個月的消化期，卻為何沒能消化掉政策效力？而在去年，4月份出臺了調控措施，僅僅3個月不到，政策效力即被化解。

　　對此，崔會學的感受是限購政策的影響較大。一家大型開發(fā)商日前作出的調查報告顯示，在國內(nèi)最嚴限購令下，北京市想買、能買的購房者數(shù)量只有數(shù)十萬。

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，限購令一方面排除了投機需求；另外，隨著有購房資格的購買力日漸消化，市場上的有效購買力將會越來越少，所以盡管市場也在試圖消化政策，但隨著時間推移形勢只會越來越嚴重。

　　房價拐點有望加速確立

　　對于開發(fā)商而言，借助“金九銀十”賺個盆滿缽滿無疑對緩解整個資金鏈狀況意義重大。尤其是在今年，開發(fā)商資金鏈普遍繃緊，那么9月、10月的樓市收成勢必將進一步影響開發(fā)商的狀態(tài)。

　　郭毅表示，從市場規(guī)律來看，最好的銷售季節(jié)成交難以大幅反彈，估計10月份市場難有太大起色。

　　陳國強表示，年底一般是開發(fā)商比較難熬的日子，他們既需要償還信貸欠款，也需要支付工程款、員工年終獎，如果“金九銀十”成交低迷，那么必將加劇開發(fā)商在與政策博弈中的失衡感。

　　陳國強預計，在開發(fā)商普遍負債增加、供應量增大、購買力不足的局面下，開發(fā)商必然更期望采取以價換量的銷售模式，房價下跌的步伐有望加快，價格拐點有望加速確立。

　　其實，類似的局面在3年前曾出現(xiàn)過。2008年9月，在從嚴調控之下，當月市場成交十分低迷，隨后全國多個城市發(fā)生了實質性的房價下跌，不過，受到國際金融危機的影響，宏觀調控為之轉向，房地產(chǎn)市場調整的軌跡就此打斷。

　　但目前隨著調結構、轉方式，中國經(jīng)濟基本面持續(xù)向好，另外CPI居高不下等因素也決定了本輪調控的持續(xù)性和深入性。

　　陳國強表示，從目前政策釋放出來的信號看，樓市調控從緊的方向不會改變，控制高房價的預期仍將持續(xù)較長時間，這將根本決定樓市的走勢。