國(guó)企收購(gòu)商品房都租給誰(shuí)？主要面向三類人群

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“目前可供選擇的房源已經(jīng)不多了，租金都在每月1500元左右。如果需要，帶上身份證可以來(lái)我們現(xiàn)場(chǎng)看房、選房。”6月25日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以租客身份致電重慶佳寓光環(huán)店時(shí)，門店工作人員如是表示。

目前，重慶市屬國(guó)企批量收購(gòu)商品房用作租賃住房，首個(gè)投入使用的項(xiàng)目為重慶佳寓光環(huán)店。今年初，重慶嘉寓公司、重慶建渝住房租賃基金共收購(gòu)了7個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)4207套房源，這些項(xiàng)目大多集中在軌道交通站點(diǎn)和商業(yè)商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、校區(qū)、院（醫(yī)院）區(qū)等“一點(diǎn)四區(qū)”人口聚集區(qū)，以70平方米以下小戶型為主。預(yù)計(jì)今年內(nèi)，重慶中心城區(qū)還有近1000套房源將投入使用。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年以來(lái)，已有多地發(fā)文，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)符合條件的存量房源用作保障性住房。就在6月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部視頻會(huì)議上再次明確要求，推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。

2024年6月11日，重慶市云陽(yáng)縣的商品房建設(shè)工地和促銷中的樓盤。視覺中國(guó)圖

“項(xiàng)目所剩房源已不多”

“每套房子面積都差不多，36至38平方米，基本家具家電如床、沙發(fā)、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等都是配置齊全的。”重慶佳寓光環(huán)店的一位運(yùn)營(yíng)官告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，首次簽約除交付租金外，物業(yè)費(fèi)和網(wǎng)費(fèi)均為贈(zèng)送。

據(jù)該運(yùn)營(yíng)官介紹，重慶佳寓光環(huán)店位于重慶照母山板塊，緊鄰軌道5號(hào)線重光站，步行6分鐘可達(dá)光環(huán)購(gòu)物中心、金科商業(yè)中心，商圈配套完善。所有房源均為單間套房設(shè)計(jì)，雖然項(xiàng)目所在樓棟為商住一體，但所有房源水電均為民用。“租金每月1500元左右，租期最短一個(gè)月、最長(zhǎng)一年，若簽一年租金會(huì)有相應(yīng)的折扣。”

據(jù)重慶兩江新區(qū)官方公眾號(hào)，針對(duì)不同社會(huì)群體需求，重慶嘉寓推出了“佳計(jì)劃”，主要面向三類人群：“佳寓+乘風(fēng)”計(jì)劃，為大學(xué)畢業(yè)生、青年人才等客戶群體提供搬家補(bǔ)貼、押金減免、租金優(yōu)惠等政策支持；“佳寓+溫馨”計(jì)劃針對(duì)以家庭為單位客戶群體；“佳寓+愛心”計(jì)劃，由嘉寓公司職工自發(fā)捐贈(zèng)成立愛心基金，為一時(shí)困難的佳寓租戶提供愛心幫扶。

不過(guò)，該門店工作人員表示：“門檻比較低，沒有特殊限制，有住房需求的都可以申請(qǐng)，目前可租房源僅剩幾套了。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，佳寓中環(huán)店此次投入使用的房源總量為95套，于6月23日正式投入市場(chǎng)使用。在正式投入使用前的6月13日，重慶嘉寓開始對(duì)外進(jìn)行招租。彼時(shí)，重慶嘉寓對(duì)外宣傳租金可享受九二折至九五折。此外，今年內(nèi)，在中心城區(qū)還計(jì)劃有近1000套房源將投入使用。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢貝殼找房App了解到，目前，緊鄰佳寓光環(huán)店的金州苑·依山郡小區(qū)，套二整體精裝修租金在2700~2800元/月，約25平方米的單間，租金為795元/月；同區(qū)域的公寓項(xiàng)目——金科美寓，同等面積的房源，租金也在1500~1800元/月；而距佳寓中環(huán)店僅一站地鐵的藝方公寓，32平方米的房源，月租金為1450元。

此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，重慶嘉寓此次推出的佳寓房源所在項(xiàng)目，正是此前重慶建工所打造的“建工·嘉寓”。

天眼查的資料顯示，重慶嘉寓房屋租賃有限公司成立于1988年，由重慶建工投資控股有限責(zé)任公司全資持有。

“國(guó)企平臺(tái)收購(gòu)存量房的主要任務(wù)，一方面是消化存量房，另一方面是穩(wěn)定不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，更為重要的一點(diǎn)是，地方政府本就有常態(tài)化籌建保障房、人才房等任務(wù)，通過(guò)這一形式，可以為更多人群，提供更為便宜的房源。

在李宇嘉看來(lái)，相較于其他房企，如萬(wàn)科、貝殼等推出的，以盈利為導(dǎo)向的公寓，政府保障性出租房更偏向于引進(jìn)人才、招商引資等。

重慶佳寓光華店房源內(nèi)部裝修情況 圖據(jù)重慶兩江新區(qū)微信公眾號(hào)

地方國(guó)企下場(chǎng)收購(gòu)存量房

今年以來(lái)，已有越來(lái)越多的地方國(guó)企，下場(chǎng)收購(gòu)存量房，用作保障性出租房。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年二季度以來(lái)，湖北、寧夏以及廣州等地，鼓勵(lì)地方國(guó)企收購(gòu)符合條件的存量房，用作保障性住房，部分城市如杭州臨安、貴陽(yáng)、惠州、臨滄、大理等地，發(fā)布征集商品房用作保障性住房的公告，由國(guó)企在部分行政區(qū)域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。截至目前，已有至少23個(gè)城市落地政府收儲(chǔ)商品房。

不過(guò)，在目前已出臺(tái)相關(guān)政策的城市中，僅有少數(shù)城市對(duì)面積作出了規(guī)定，或?qū)Χ▋r(jià)規(guī)則進(jìn)行明確。

如惠州，當(dāng)?shù)孛鞔_以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限，確定合理收購(gòu)價(jià)格，參與征集的房源面積，應(yīng)在120平方米以下。

再如重慶，當(dāng)?shù)氐诙问召?gòu)房源，則明確要求不超過(guò)90平方米。

此外，6月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開“收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議”。在會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再次明確要求，推動(dòng)縣級(jí)以上城市，有力有序有效開展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。

而在此前的6月12日，中國(guó)人民銀行也召開了保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)。會(huì)議指出，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系人民群眾切實(shí)利益，關(guān)系經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和金融穩(wěn)定大局。設(shè)立保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃，是金融部門落實(shí)中共中央政治局關(guān)于統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房、推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要舉措，有利于通過(guò)市場(chǎng)化方式加快推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存，加大保障性住房供給，助力保交房及“白名單”機(jī)制。

“一方面是因?yàn)槿木€及縣級(jí)城市庫(kù)存消化周期長(zhǎng)；另外一方面，則是能夠促進(jìn)‘推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)’要求。”易居克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱分析指出，據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年末，百城狹義庫(kù)存面積降至5.3億平方的階段性低位，但因成交持續(xù)低迷，去化周期仍保持在24個(gè)月的較高位。

不過(guò)，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，在存量房源以及資金支持都能較快速到位的背景下，運(yùn)營(yíng)管理能力將成為能否真正盤活存量房的關(guān)鍵。

“保障房不管是配租還是配售，價(jià)格相對(duì)都較低，隨之收購(gòu)價(jià)格更低，其中還有商業(yè)銀行借款、團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)成本、管理成本等，這些對(duì)國(guó)企都是巨大的考驗(yàn)。”李宇嘉表示。

“目前，市場(chǎng)上的集中式公寓，主要由市場(chǎng)化房源和保租房源組成，一線城市的集中式公寓規(guī)模增長(zhǎng)較快，其中保租房規(guī)模占比在三成以上。市場(chǎng)逐漸邁向‘市場(chǎng)化+保租房’雙軌并行模式。”丁祖昱分析指出，無(wú)論一線還是二線城市，在新增房源中，保租房的占比越來(lái)越大，在一線城市，這對(duì)整體規(guī)模提升的貢獻(xiàn)度達(dá)84%。

“投資機(jī)構(gòu)對(duì)長(zhǎng)租公寓穩(wěn)定的回報(bào)率預(yù)期，基本都集中在4.5%至5.5%之間。”丁祖昱進(jìn)一步分析指出，作為存量收儲(chǔ)的國(guó)企平臺(tái)，進(jìn)入保租房賽道的時(shí)間是在2021年前后，運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)尚未完全成熟。項(xiàng)目如何制定運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目品牌如何在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中出圈，以及項(xiàng)目周邊租賃市場(chǎng)發(fā)展如何，以及如何及時(shí)調(diào)整運(yùn)營(yíng)管理策略，是否需要運(yùn)營(yíng)借力等問題，這些對(duì)大多數(shù)國(guó)企平臺(tái)來(lái)說(shuō)都是考驗(yàn)。

封面圖片來(lái)源：視覺中國(guó)