萬套“保障房”，對(duì)西安樓市意味著什么？

每經(jīng)記者 夏子博    每經(jīng)編輯 賀娟娟

對(duì)于望房興嘆的大城市工薪階層而言，未來購房不再只有商品房選項(xiàng)。

另一個(gè)選項(xiàng)是——配售型保障房，隨著住建部將其列為改革重點(diǎn)，其亦在多個(gè)城市報(bào)送的今年首批保障性住房建設(shè)計(jì)劃和建設(shè)項(xiàng)目中占據(jù)“C位”。

據(jù)悉，配售型保障房主要向城市中低收入人群出售，配套成熟、戶型剛需、不可流通，更重要的是價(jià)格足夠便宜，普遍為周邊樓盤的50%。

據(jù)央視新聞，西安今年已計(jì)劃籌建1萬套配售型保障房，將從年底開始陸續(xù)完工。

而這些“不能賣”但“價(jià)格低”的保障房入市背后，有何考慮與深意？將驚起何種漣漪？對(duì)無房的“西漂”帶來哪些利好？

“確定”且“足夠便宜”

相比商品房，配售型保障房的最大特點(diǎn)就是“確定”且“足夠便宜”。

“確定”體現(xiàn)在兩方面：一是上述西安配售型保障房實(shí)行現(xiàn)房銷售，即必須達(dá)到竣工備案和交付條件以后才能對(duì)外銷售，所見即所得。

二是都處于地鐵站附近等交通便利、配套齊全的區(qū)域。從報(bào)道圖片上位置看，首批落地的幾個(gè)社區(qū)，涵蓋三號(hào)線地鐵口，二環(huán)里、浐灞香湖灣等主城區(qū)位置，并非傳統(tǒng)的偏遠(yuǎn)區(qū)域。

圖片來源：西安發(fā)布

定價(jià)方面，一般在周邊商品房價(jià)的50%以內(nèi)。西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局保障處處長王博此前介紹，西安目前已經(jīng)有3個(gè)項(xiàng)目共3000套房源，初步確定在每平方米7500元左右，而周邊商品房價(jià)格在每平方米1.5萬元-2.2萬元之間。

以目前進(jìn)度比較快的魚化新居為例，項(xiàng)目緊鄰高新，正對(duì)魚化寨地鐵口，附近商品房新房均價(jià)在18000元/㎡左右，該項(xiàng)目房源供應(yīng)3068套，戶型為58-93㎡，若按照7500元/㎡價(jià)格出售可謂競爭力十足，勢必獲得市場熱捧。

本次配售型保障房重點(diǎn)針對(duì)的是兩類群體：一類是住房有困難且收入不高的工薪收入群體；另一類是城市需要引進(jìn)的科技人員、教師、醫(yī)護(hù)人員等。申請(qǐng)條件上，要求西安市戶籍且落戶滿三年時(shí)間，同時(shí)家庭人均住房面積要低于17平方米，而且優(yōu)先保證低于上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的52000元每年，然后是每月是4264元，然后（以后會(huì)）逐步擴(kuò)大到整個(gè)工薪群體。

值得注意的是，上述配售型保障房項(xiàng)目，有新建的，也有由此前的經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)化而來的，頗為相似的兩者之間的區(qū)別在哪？

實(shí)際上，經(jīng)適房往往在達(dá)到年限或條件后可以轉(zhuǎn)手，而配售型保障性住房最突出的特點(diǎn)就是——購買后不能上市交易，實(shí)行封閉管理。在使用階段，其只能供申購家庭自住，不能私自轉(zhuǎn)讓、不得長期閑置等；在退出階段，必須由政府主管部門回購，個(gè)人不能以任何形式私下交易或上市流通，被稱為真正的“不動(dòng)產(chǎn)”。

就封閉流轉(zhuǎn)來說，一方面能杜絕尋租或套利；另一方面，也能避免后期套現(xiàn)，導(dǎo)致二手房掛牌量大幅度增加沖擊商品房市場，確保“雙軌”運(yùn)行。

如何影響西安樓市

隨著配售型保障房“橫空出世”，對(duì)西安樓市上至新商品房、下至“老破小”有何影響？

事實(shí)上，配售型保障房對(duì)于各路房企的影響早已開始。以西安為例，這幾年顯著的變化就是對(duì)于剛需型項(xiàng)目，無論房企拿地端或是銷售端，大家都是興致乏乏，反倒是占據(jù)核心地段、配套齊全、面積較大、總價(jià)較高的改善項(xiàng)目較為火熱。

以某購房APP來看，西安地區(qū)有80㎡以下房型的在售住宅樓盤僅為29個(gè)，而有80-120㎡房型的為212個(gè)，有120-150㎡房型的257個(gè)，150㎡以上的186個(gè)。

由此可見，新建商品房已以改善型為主，對(duì)于“低端有保障、高端有市場”的新格局早有準(zhǔn)備，與配售型保障房針對(duì)的需求人群存在顯著差異，受到的影響相對(duì)較小。

二手房方面，據(jù)某交易平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，目前西安二手房90—140㎡面積段房源最多，這個(gè)面積段的戶型基本上以兩室、三室為主，集中在經(jīng)開，曲江二期、雁塔，城東浐河沿線等地，總價(jià)也在100-200萬之間，普遍是“次新房”，與新房形成價(jià)格梯度，也并非配售型保障房的主要“競爭對(duì)手”。

“配售型保障房‘擠壓’的主要還是存量剛需型商品住房，尤其是在同一區(qū)域，戶型和面積等類似的，比如面積在60—90㎡，總價(jià)不高的二手房，或是一些‘老破小’。”地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析稱。

圖片來源：西安發(fā)布

不過值得注意的是，政府主導(dǎo)建設(shè)保障房往往發(fā)生在住房供不應(yīng)求的背景下，一旦住房短缺問題得到解決，政府方面會(huì)調(diào)整供應(yīng)、縮小覆蓋面，新一輪保障性住房亦強(qiáng)調(diào)“以需定建”，穩(wěn)慎推進(jìn)。短期內(nèi)，保障性住房新增規(guī)模整體不大，對(duì)商品房的影響也是局部、有限。

而從長遠(yuǎn)看，隨著中國邁入總量上“不缺房”時(shí)代，雙軌制運(yùn)行下保障房建設(shè)通過“保本微利”原則解決好大城市“夾心層”住房問題，在35個(gè)城區(qū)人口300萬以上試點(diǎn)城市開發(fā)節(jié)奏或?qū)⑦M(jìn)一步加快，為城市發(fā)展提供接續(xù)力量。

“而商品房則針對(duì)改善性住房需求，供求關(guān)系由市場決定，受中高收入群體選擇，房企也將進(jìn)入‘拼產(chǎn)品，拼物業(yè)，拼服務(wù)’的階段，一、二線城市核心地段的房子因其稀缺性大概率將保持價(jià)格穩(wěn)定，具備一定金融屬性。”上述人士表示。

配售型保障房的背后邏輯

再說回配售型保障房的背后邏輯。

對(duì)此，需要先從配售型保障房目標(biāo)人群入手，即有一定收入積累，想獲得產(chǎn)權(quán)住房，但支付能力弱的購房困難群體：

一是戶籍無房戶或“夾心層”，既此前條件不符合經(jīng)適房，又無力購買商品房的群體，也是目前階段的主要對(duì)象；二是以新就業(yè)大學(xué)生為代表的“人才群體”，若無家庭支持，面對(duì)高房價(jià)、高首付時(shí)捉襟見肘，需要政策幫助；三是為社會(huì)提供基礎(chǔ)服務(wù)的工薪階層。

而配售型保障房在常住人口300萬以上大城市率先發(fā)力，主要也是因?yàn)槌鞘性陂L期人口凈流入下房價(jià)偏高且上漲迅速，存在大量“人才群體”或是工薪階層買不起房的問題，就更需要配售型保障房進(jìn)行“補(bǔ)位”。

對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉此前在媒體上的公開評(píng)論值得關(guān)注，他認(rèn)為，大力推進(jìn)配售型保障房目的是達(dá)到先租后買、梯度升級(jí)的住房消費(fèi)健康循環(huán)。

在他看來，當(dāng)下中高收入人群、投資炒房人群開始退出市場，但房價(jià)還在高位，而中等、中低收入的“夾心層”人群買不起商品房，導(dǎo)致了需求斷層、供需錯(cuò)配局面。

李宇嘉認(rèn)為，做大做實(shí)政府主導(dǎo)的一系列住房保障，目的在于讓住房困難人群享受城市化的公共服務(wù)，從而融入城市并成為真正的市民，構(gòu)建“先租后買”“先小后大”“先上車后改善”的住房消費(fèi)和資產(chǎn)擁有階梯，也即配租型、配售型保障房、商品房的階層梯度，最終成為城市的有產(chǎn)者。

圖片來源：VCG41N1353613420

而隨著“保障+市場”住房雙軌制持續(xù)推進(jìn)，一來可以破解需求斷層和庫存高壓、盤活閑置土地，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型；二來解決廣大工薪階層等“夾心層”群體住房困難問題；三是對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)而言，保障性住房建設(shè)能在一定程度上拉動(dòng)投資。

不過需要注意的是，“雙軌制”運(yùn)行逾二十五年間曾出現(xiàn)過的一些阻力待解。上述業(yè)內(nèi)人士表示：“例如，城投國企等建設(shè)平臺(tái)如何平衡項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)和資金來源；各地對(duì)于享受配售型保障性住房的群體可能暫不明確；保障房可能會(huì)與土地財(cái)政及商品房效益導(dǎo)向相悖等。”

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