每日經(jīng)濟新聞 2024-06-20 22:02:18
每經(jīng)記者 甄素靜 每經(jīng)編輯 魏文藝
“上海中介信心起來了,忙得不可開交,前些時候還愁眉苦臉,現(xiàn)在就開始暢想未來了”“廣州無論是限購政策,還是信貸政策等,均是一線城市中最為寬松的”“深圳目前房價大方向企穩(wěn),業(yè)主信心有所回升,但未來走勢如何仍需持續(xù)觀察”“北京落地央行新政可能會比其他城市慢,但肯定會落地的”……作為樓市的風向標,一線城市的每一步政策調(diào)整都牽動全國市場的神經(jīng)。隨著5月17日央行發(fā)布的系列房地產(chǎn)金融政策(以下簡稱“5·17”樓市新政)滿月,四個一線城市的房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)出各自不同的特征。
6月17日,國家統(tǒng)計局公布的5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,5月,一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.7%,降幅比上月擴大0.1個百分點;同比下降3.2%,降幅比上月擴大0.7個百分點。其中,北京、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.1%、1.4%和0.8%,上海上漲0.6%;北京、廣州和深圳同比分別下降1.8%、8.3%和7.4%,上海上漲4.5%。
二手房方面,5月份,一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降1.2%,降幅比上月擴大0.1個百分點;同比下降9.3%,降幅比上月擴大0.8個百分點。其中,北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.2%、1.3%、1.6%和1.0%;北京、上海、廣州和深圳同比分別下降8.6%、7.9%、11.4%和9.2%。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,在“5·17”樓市新政影響下,一線城市樓市正在發(fā)生微妙變化:廣州以力度量大的政策使得新房周度簽約量創(chuàng)4月以來新高,上海新房、二手房成交量均有明顯增加,深圳樓市活躍度則顯著增強。相較而言,北京目前尚未跟進落地“5·17”新政細則,未來市場走向尚待觀察。
從周度數(shù)據(jù)來看,新政后第一周和第二周,上海商品住宅(不含保障房)共成交了27.7萬平方米。圖為上海一處樓盤認籌第一天,銷售員向購房者介紹樓盤情況。 視覺中國圖
北京有新盤搶收 上?;钴S度攀升
上海是最先落地“5·17”樓市新政的一線城市。5月27日,上海出臺“滬九條”優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場政策,內(nèi)容包括降首付、優(yōu)化限購、降利率等,對新房市場的提振效果比較明顯。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計,從周度數(shù)據(jù)來看,新政后第一周和第二周,上海商品住宅(不含保障房)共成交了27.7萬平方米,相比新政前兩周增長了10%。
新房開盤及認購方面,“滬九條”發(fā)布后至6月16日,上海共有17個項目開盤,其中長風豪宅項目嘉佰道開盤即售罄,觀宸潤府及象嶼遠香湖岸等外環(huán)外項目開盤去化率,也較上一批次有所提升。
二手房方面,據(jù)中指研究院統(tǒng)計,6月1日至16日,上海二手房網(wǎng)簽達13381套,較上月同期增長82%,較5月日均604套的日均網(wǎng)簽水平,有大幅提升。“滬九條”后,多家中介平臺二手房帶看量及簽約量都有所上漲,二手房半個月成交11445套,日均成交763套,遠高于5月日均586套的水平。
“‘5·17’樓市新政滿月,上海新房、二手房成交均有提升,新政放開了單身購房者對外環(huán)內(nèi)二手房的限購,且外環(huán)內(nèi)‘老破小’二手房今年以來跌幅較大,預計價格繼續(xù)下探空間較小,在政策出臺后,部分客戶基于房價可能上漲的預期,選擇盡快出手。”
中指研究院上海高級分析師陳炬蘭認為,根據(jù)以往經(jīng)驗,新政出臺后,短時間內(nèi)市場情緒高漲,最先表現(xiàn)在二手房市場,帶看及簽約增量明顯。隨著一二手房置換鏈條暢通,新房市場隨之回暖,短期內(nèi)房地產(chǎn)市場交易活躍度將提升。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,隨著市場活躍度和關(guān)注度不斷攀升,外地的地產(chǎn)中介也開始關(guān)注上海市場。此前深耕武漢市場的一個房產(chǎn)中介團隊,近期組織上海洋房小高層團購活動,并宣稱有很多粉絲報名。
在四個一線城市中,目前只有北京仍未落地央行“5·17”樓市新政相關(guān)細則。反映到市場交易上,近一個月,北京新房和二手房周成交量呈下降態(tài)勢。
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測,今年第二十四周(6月10日至16日),北京新建商品住宅成交613套,雖較前一周上漲21.15%,但相比今年第二十一周(790套)和第二十二周(838套)的成交量,仍處于偏低水平,市場主要體現(xiàn)為“恢復”。
二手房成交則下降明顯。第二十四周,北京成交二手住宅2988套,環(huán)比前一周增長0.61%。但相比今年第二十一周(3398套)和第二十二周(3630套)的成交量,降幅均超過10%。
北京新房市場方面,據(jù)市場消息,上周末,中建壹品·花香壹號尚未正式開盤,便有特價房信息——最低售價4.9萬元/平方米,遠低于該項目市場指導價7.2萬元/平方米;中建·和頌九里開盤推出特價房,備案總價859萬元,“6·18”新房節(jié)一口價738萬元,相當于直降121萬元。
對此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉確認了上述信息。他向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示:“最近,北京新房特價的確很多,基本是八折或九折,以前指導價是市場錨點,這些項目一出,其他案場都迷糊了。”
張大偉進一步表示,新房降價搶收的原因,主要還是市場與政策的博弈。首先,北京尚未落地“5·17”樓市新政細則,與其他一線城市相比,市場熱度明顯不足;其次,北京二手房價格經(jīng)歷了其他城市相似的跌幅,普遍達到25%至30%,部分區(qū)域跌幅甚至更高,但新房價格并沒有明顯調(diào)整,僅有少數(shù)項目通過特價房形式降價獲取成交量。“這種市場環(huán)境下,現(xiàn)在一些新開盤項目為了獲得成交量,不得不選擇較低價格開盤。整體而言,市場正處于‘以價換量’階段,新房和二手房降價出售是主流趨勢。”
和碩機構(gòu)首席分析師郭毅認為,目前,北京新房成交量處于低位,打折促銷蔓延開來,將迫使開發(fā)商在土地獲取上更加謹慎,這可能對北京土地市場帶來壓力。“北京應盡快落地‘5·17’新政,并在限購上進行調(diào)整,以穩(wěn)定和恢復市場信心,促進樓市平穩(wěn)發(fā)展。”
穗新房網(wǎng)簽增加 深圳走勢待觀察
5月28日落地央行“5·17”樓市新政的廣州,在一線城市中,政策調(diào)整力度最大。那么,廣州樓市目前又呈現(xiàn)怎樣的特點?
中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,5月17日至6月16日,廣州新房網(wǎng)簽套數(shù)達5849套,相比新政前一個月(網(wǎng)簽5213套)上升了12.2%。5月28日后,廣州新房日均成交套數(shù)持續(xù)增加,5月28日~6月16日,共網(wǎng)簽4052套,日均網(wǎng)簽套數(shù)202套。從周數(shù)據(jù)來看,6月10日至6月16日的這周,新房網(wǎng)簽1565套,創(chuàng)4月以來的周成交新高。
中指研究院華南分院研究主管陳雪強分析指出,廣州此次新政落地后,在限購區(qū)域,外地戶籍購房門檻進一步下降;當前,廣州各方面購房政策均較寬松,無論是限購政策,還是信貸政策,均是一線城市中最為寬松的。“‘5·17’樓市新政已滿月,廣州樓市在新政帶動下,市場購房氛圍有所轉(zhuǎn)變,無論是到訪量,還是成交量,均有一定回升。”
也是在5月28日,深圳宣布下調(diào)個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。政策落地后,深圳樓盤來訪量、看房量上升,市場活躍度增強。
據(jù)樂有家監(jiān)測數(shù)據(jù),對比“5.17”樓市新政前后一個月的情況來看,深圳樂有家門店二手成交量上漲了52%;其中,總價300萬元內(nèi)二手房顯著上漲,6月的占比達24.6%(截至6月18日),為2023年1月以來最高值。
不過,就深圳樓市后市表示,中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅認為,深圳樓市雖有利好,但市場基礎(chǔ)并不牢固。在四大一線城市中,深圳目前新房供應量充足,房價持續(xù)低位運行。另外,受保障房分流等因素影響,市場復蘇過程仍需要鞏固。
據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計,2024年第二十四周(6月10日~6月16日),深圳全市二手房錄得交易1309套,環(huán)比增長9.3%。這反映出,深圳樓市政策成效需要一定時間消化,未來走勢仍需持續(xù)觀察。
深圳一位資深地產(chǎn)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示,政策密集出臺后,深圳房價整體企穩(wěn),業(yè)主信心有所回升,大面積降價尋求成交的業(yè)主少了,部分買家也愿意以過去成交價為基礎(chǔ)來促成交易,但大量購房者依舊在觀望,新房庫存壓力大,成交量低位徘徊,市場活躍度提高難度大,樓市未來走勢還需觀察。
封面圖片來源:視覺中國
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