5· 17樓市新政滿月觀察 | 一線城市上演政策與市場(chǎng)的較量：滬穗深樓市活躍度明顯提升，北京有樓盤(pán)降價(jià)“搶收”

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“上海中介信心起來(lái)了，忙得不可開(kāi)交，前些時(shí)候還愁眉苦臉，現(xiàn)在就開(kāi)始暢想未來(lái)了。”

“廣州無(wú)論是限購(gòu)政策，還是信貸政策等，均是一線城市中最為寬松的。”

“深圳目前房?jī)r(jià)大方向企穩(wěn)，業(yè)主信心有所回升，但未來(lái)走勢(shì)如何仍需持續(xù)觀察。”

“北京落地央行新政可能會(huì)比其他城市慢，但肯定會(huì)落地的。”

作為樓市的風(fēng)向標(biāo)，一線城市的每一步政策調(diào)整都牽動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)的神經(jīng)。隨著5月17日央行發(fā)布的系列房地產(chǎn)金融政策（以下簡(jiǎn)稱5·17新政）滿月，四個(gè)一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也表現(xiàn)出各自不同的特征。

6月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，5月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；同比下降3.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.1%、1.4%和0.8%，上海上漲0.6%；北京、廣州和深圳同比分別下降1.8%、8.3%和7.4%，上海上漲4.5%。

二手房方面，5月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；同比下降9.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.2%、1.3%、1.6%和1.0%；北京、上海、廣州和深圳同比分別下降8.6%、7.9%、11.4%和9.2%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者或記者）注意到，在5·17新政影響下，一線城市樓市正在發(fā)生著微妙變化：廣州以力度量大的政策使得新房周度簽約量創(chuàng)4月以來(lái)新高，上海新房二手房成交量均明顯增加，深圳樓市活躍度則顯著增強(qiáng)。相較而言，北京目前尚未跟進(jìn)落地5·17新政細(xì)則，未來(lái)市場(chǎng)走向尚待觀察。

上海市場(chǎng)活躍度攀升，北京有樓盤(pán)降價(jià)“搶收”

上海是最先落地5·17新政的一線城市。5月27日，上海出臺(tái)“滬九條”優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，內(nèi)容包括降首付、優(yōu)化限購(gòu)、降利率等，對(duì)新房市場(chǎng)的提振效果比較明顯。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，從周度數(shù)據(jù)來(lái)看，新政后的第一周和第二周，上海商品住宅（不含保障房）共成交了27.7萬(wàn)平方米，相比新政前兩周增長(zhǎng)了10%。

新房開(kāi)盤(pán)及認(rèn)購(gòu)方面，“滬九條”發(fā)布后至6月16日，上海共有17個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其中長(zhǎng)風(fēng)豪宅項(xiàng)目嘉佰道開(kāi)盤(pán)即售罄，觀宸潤(rùn)府及象嶼遠(yuǎn)香湖岸等外環(huán)外項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率也較上一批次有所提升。

來(lái)源：諸葛數(shù)據(jù)研究中心（2024年5月20日至6月16日）

二手房方面，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，6月1日至16日，上海二手房網(wǎng)簽達(dá)13381套，較上月同期增長(zhǎng)82%，較5月日均604套的日均網(wǎng)簽水平有大幅提升。“滬九條”后多家中介平臺(tái)二手帶看量及簽約量都有所上漲，從日度來(lái)看，新政后二手房半個(gè)月成交11445套，日均成交763套，遠(yuǎn)高于5月日均586套的水平。

“5·17新政滿月，上海新房、二手房成交均有提升，成交量上漲因新政放開(kāi)單身對(duì)外環(huán)內(nèi)二手房的限購(gòu)，且外環(huán)內(nèi)‘老破小’二手房今年以來(lái)跌幅較高，市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)下跌空間預(yù)期較小，部分客戶在政策出臺(tái)后基于房?jī)r(jià)可能上漲的預(yù)期，選擇盡快出手。”

中指研究院上海高級(jí)分析師陳炬蘭認(rèn)為，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，新政出臺(tái)后短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)情緒或高漲，最先表現(xiàn)在二手房市場(chǎng)，帶看及簽約量增量明顯。隨著一二手房置換鏈條暢通，新房市場(chǎng)或?qū)㈦S之回暖，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍度或?qū)⑻嵘?/p>

每經(jīng)記者注意到，隨著市場(chǎng)活躍度和關(guān)注度的不斷攀升，外地的地產(chǎn)中介也開(kāi)始關(guān)注上海市場(chǎng)。記者在采訪中注意到，此前深耕武漢市場(chǎng)的某  房產(chǎn)中介團(tuán)隊(duì)，近期組織開(kāi)啟了上海洋房小高層的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，并宣稱剛考察就有很多粉絲報(bào)名。

在四個(gè)一線城市中，只有北京目前仍未落地央行5·17新政的相關(guān)細(xì)則。反映到市場(chǎng)交易上，近一個(gè)月北京新房和二手房的周成交量總體均呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年第24周（6月10日至16日），北京新建商品住宅成交613套，雖然較前一周上漲21.15%，但相比今年第21周（790套）和第22周（838套）的成交量，仍處于偏低水平，市場(chǎng)主要體現(xiàn)為“恢復(fù)”。

二手房成交方面則下降明顯。第24周，北京成都二手住宅2988套，環(huán)比前一周增長(zhǎng)0.61%。但相比今年第21周（3398套）和第22周（3630套）的成交量，降幅均超過(guò)10%。

來(lái)源：諸葛數(shù)據(jù)研究中心（2024年5月20日至6月16日）

另?yè)?jù)市場(chǎng)消息，上周末，中建壹品•花香壹號(hào)尚未正式開(kāi)盤(pán)前便傳出特價(jià)房信息——個(gè)別房源最低售價(jià)4.9萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于該項(xiàng)目市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)7.2萬(wàn)元/平方米； 中建•和頌九里開(kāi)盤(pán)便推 出特價(jià)房，備案總價(jià)859萬(wàn)元，“6·18”新房節(jié)一口價(jià)738萬(wàn)元，相當(dāng)于直降121萬(wàn)元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向每經(jīng)記者確認(rèn)了這一信息：“北京新房最近特價(jià)的確很多，但基本是八折或九折，以前指導(dǎo)價(jià)是市場(chǎng)的錨點(diǎn)，這個(gè)項(xiàng)目一出，周末所有案場(chǎng)都迷糊了。”

張大偉表示，新房降價(jià)搶收的原因主要還是政策及二手房?jī)r(jià)差大。首先，北京尚未落地5·17政策細(xì)則，與其他一線城市相比市場(chǎng)熱度明顯不足。其次，北京的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)經(jīng)歷了與其他城市相似的跌幅，普遍達(dá)到了25%至30%，部分區(qū)域的跌幅甚至更高。但新房?jī)r(jià)格在此之前并沒(méi)有明顯調(diào)整，僅有少數(shù)項(xiàng)目通過(guò)特價(jià)房的形式降價(jià)以獲得成交量。“這種市場(chǎng)環(huán)境下，一些新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目為了在市場(chǎng)上獲得成交量，不得不選擇以較低的價(jià)格開(kāi)盤(pán)。整體而言，市場(chǎng)正處于‘以價(jià)換量’階段，新房和二手房的降價(jià)現(xiàn)象成為當(dāng)前市場(chǎng)的主流趨勢(shì)。”

和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅則認(rèn)為，北京新房成交量目前處于低位，打折促銷的蔓延迫使開(kāi)發(fā)商在土地獲取上更加謹(jǐn)慎，這可能對(duì)北京土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力和未來(lái)可能出現(xiàn)的流拍流標(biāo)現(xiàn)象產(chǎn)生不利影響。“應(yīng)盡快在北京實(shí)施5月17日的政策，并在限購(gòu)政策上給予更大力度的支持，以增加市場(chǎng)需求，穩(wěn)定和復(fù)蘇市場(chǎng)信心，促進(jìn)北京樓市平穩(wěn)發(fā)展。”

廣州新房網(wǎng)簽明顯增加，深圳市場(chǎng)走勢(shì)仍待觀察

5月28日發(fā)布樓市新政的廣州，在本輪一線城市中政策力度最大，住房限購(gòu)門(mén)檻放松到幾近于隱形，同時(shí)還取消了限售政策。

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月17日至6月16日，廣州新房網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)5849套，相比新政前一個(gè)月（網(wǎng)簽5213套）上升了12.2%。廣州5月28日新政后，新房日均成交套數(shù)持續(xù)增加，5月28日-6月16日，共網(wǎng)簽4052套，日均網(wǎng)簽套數(shù)202套。從周度數(shù)據(jù)來(lái)看，6月10日至6月16日，新房網(wǎng)簽1565套，創(chuàng)4月份以來(lái)周度成交新高。

中指研究院華南分院研究主管陳雪強(qiáng)分析認(rèn)為，此次新政發(fā)布之后，外地戶籍在限購(gòu)區(qū)購(gòu)房門(mén)檻進(jìn)一步下降，當(dāng)前廣州各方面的購(gòu)房政策已較為寬松，無(wú)論是限購(gòu)政策，還是信貸政策等均在一線城市中最為寬松。“5·17新政發(fā)布已滿月，廣州樓市在新政利好帶動(dòng)下，市場(chǎng)購(gòu)房氛圍已有所轉(zhuǎn)變，無(wú)論是到訪量還是成交量均有一定的回升，市場(chǎng)熱度短期內(nèi)明顯提升，尤其在廣州5月28日新政發(fā)力后，廣州樓市熱度上升了一個(gè)層次。”

同樣在5月28日，深圳也宣布下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限。政策落地后，樓盤(pán)來(lái)訪量、看房量上升，市場(chǎng)活躍度顯著增強(qiáng)。

據(jù)樂(lè)有家數(shù)據(jù)，5.17政策前后一個(gè)月對(duì)比來(lái)看，深圳樂(lè)有家門(mén)店的二手成交量上漲了52%。其中，總價(jià)300萬(wàn)元以內(nèi)的二手房成交占比顯著上漲，截至6月18日，6月占比達(dá)24.6%，是2023年1月以來(lái)的最高點(diǎn)。

不過(guò)，就深圳樓市寬松政策的后續(xù)效應(yīng)，中指研究院華南分院高級(jí)分析師孫紅梅認(rèn)為，深圳樓市雖有利好，但市場(chǎng)基礎(chǔ)并不牢固。在四大一線城市中，深圳樓市政策松松程度僅次于廣州，目前新房供應(yīng)量充足，但房?jī)r(jià)持續(xù)低位運(yùn)行。另外，受深圳保障房分流剛需購(gòu)房者等因素影響，市場(chǎng)復(fù)蘇過(guò)程仍需要鞏固。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2024年第24周（6月10日-6月16日）全市二手房錄得1309套，環(huán)比增長(zhǎng)9.3%。深圳5月28日新政發(fā)布后，政策當(dāng)周市場(chǎng)未見(jiàn)明顯起色，但隨后兩周二手房錄得量數(shù)據(jù)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，反映出樓市政策成效需要一定時(shí)間消化才會(huì)得以顯現(xiàn)，未來(lái)走勢(shì)仍需持續(xù)觀察。

深圳一位資深地產(chǎn)人士在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，政策密集出臺(tái)后，目前深圳房?jī)r(jià)大方向企穩(wěn)，業(yè)主信心有所回升，大面積降價(jià)尋求成交的業(yè)主少了，部分買(mǎi)家也愿意以過(guò)去成交價(jià)為基礎(chǔ)成交。但大量購(gòu)房者依舊在觀望，新房成交量依舊在低位徘徊，新房庫(kù)存壓力加大，導(dǎo)致市場(chǎng)活躍度提高難度增大，未來(lái)樓市具體走勢(shì)還需要繼續(xù)觀察。

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖