新政效果“一線”觀察｜二手房議價(jià)空間變小，新房降價(jià)出售仍是主流：市場(chǎng)期待北京版5?17新政落地

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“北京后續(xù)不一定會(huì)像其他幾個(gè)一線城市，出臺(tái)降低首付比例和利率的寬松政策。”

“盡管北京目前尚未出臺(tái)相關(guān)政策，但預(yù)計(jì)未來(lái)幾周會(huì)出臺(tái)。”

自5月17日央行發(fā)布降低首付比例和取消房貸利率下限的政策以來(lái)，上海、廣州、深圳迅速響應(yīng)，北京則顯得相對(duì)謹(jǐn)慎。央行新政即將滿月，一線城市中僅剩北京尚未落地5·17新政，首付比例、房貸利率均為全國(guó)最高，現(xiàn)行限購(gòu)政策也為全國(guó)最嚴(yán)。

在當(dāng)前市場(chǎng)背景下，北京是否會(huì)出臺(tái)更多寬松政策，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

二手房議價(jià)空間變小，新房觀望情緒依舊濃厚

盡管北京尚未全面跟進(jìn)5·17新政，但市場(chǎng)預(yù)期和實(shí)際成交情況均顯示出了積極信號(hào)。

4月30日，北京對(duì)執(zhí)行了13年的限購(gòu)政策進(jìn)行優(yōu)化，允許符合條件的人群在五環(huán)外新購(gòu)買一套商品住房，疊加5月以來(lái)推出的系列利好政策，北京樓市回暖趨勢(shì)明顯，二手房帶看量、成交量增多，多個(gè)新房項(xiàng)目到訪量均較新政前有所增加。

近期，多位北京中介人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，5月以來(lái)看房客戶有所增多，不過(guò)成交依舊需要以價(jià)換量，但近期二手房出現(xiàn)了可談價(jià)格空間逐漸縮小的趨勢(shì)。

朝陽(yáng)區(qū)某中介平臺(tái)工作人員張經(jīng)理告訴每經(jīng)記者，其實(shí)最近一兩個(gè)月看房者一直都很多，降價(jià)幅度大的小區(qū)成交量會(huì)多一點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，自央行5月17日發(fā)布新政策以來(lái)，北京樓市連續(xù)四周的休息日成交量均維持在2000套左右。此外，相比之前每次新政發(fā)布后掛牌出售的房源大漲，本次新政后第一次出現(xiàn)掛牌減少，5月北京二手房銳減接近9000套，整體看明顯企穩(wěn)。

張大偉分析認(rèn)為，端午小長(zhǎng)假期間，熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房成交比較活躍，整體看二手房基本調(diào)整到位。但如果沒(méi)有政策變化，后續(xù)市場(chǎng)可能再次進(jìn)入博弈。

“最近市場(chǎng)很活躍。”海淀區(qū)某大型中介平臺(tái)王經(jīng)理告訴每經(jīng)記者，看房的客戶也增加了，庫(kù)存在變少。他舉例道，現(xiàn)在業(yè)主掛牌價(jià)的可談空間逐漸變小，最近成交的房源，最多可砍下約40萬(wàn)元。

據(jù)王經(jīng)理觀察，業(yè)主們的心態(tài)也有了變化，預(yù)期市場(chǎng)向好，有業(yè)主已經(jīng)下架了房源或漲了70萬(wàn)元。“市場(chǎng)可能要觸底回彈，北京后續(xù)也不一定會(huì)出臺(tái)寬松政策。”

雖然二手房以價(jià)換量把成交維持在了相對(duì)高位，但新房方面并不樂(lè)觀，網(wǎng)簽暫無(wú)明顯改善，開(kāi)發(fā)商降價(jià)出售依舊是主流。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，北京4月30日限購(gòu)政策優(yōu)化以來(lái)，新房有部分項(xiàng)目到訪量出現(xiàn)增加，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)無(wú)明顯改善，購(gòu)房者觀望情緒仍較重。5月北京新建商品住宅成交3222套，環(huán)比4月小幅下降，同比下降約四成，在一線城市中降幅最大。

調(diào)控政策小步快跑，限購(gòu)依舊全國(guó)最嚴(yán)

“北京4·30政策和監(jiān)管部門5·17新政在一定程度上改善了市場(chǎng)信心，但對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用有限。”張大偉分析認(rèn)為，就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)嚴(yán)格程度而言，北京無(wú)疑居首位。盡管4月底北京政策經(jīng)歷了一輪放松，但5月未進(jìn)一步調(diào)整。目前，非北京市戶籍居民在購(gòu)房時(shí)，仍需滿足連續(xù)繳納5年社保的硬性要求，這一高門檻控制了購(gòu)房群體規(guī)模。

中指研究院分析認(rèn)為，5月底滬廣深相繼跟進(jìn)優(yōu)化政策，對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生了積極影響，而北京4·30針對(duì)五環(huán)外的限購(gòu)政策優(yōu)化力度較小，5月新房成交規(guī)模持續(xù)低位運(yùn)行，二手房市場(chǎng)在以價(jià)換量帶動(dòng)下保持高位，但降首付、降房貸利率等政策遲遲未落地或?qū)е虏糠仲?gòu)房者繼續(xù)觀望。

這一觀望情緒在新房市場(chǎng)體現(xiàn)得尤為明顯。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，端午假期，多數(shù)新房售樓處加大促銷力度去庫(kù)存，整體以折扣和特價(jià)房源為主。受假期影響，新房活躍度有所下滑，假期第一日售樓處來(lái)訪量較高，后兩日來(lái)訪明顯回落。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，去年下半年以來(lái)，北京已陸續(xù)實(shí)施了9次樓市寬松政策。

具體來(lái)看，5月18日，北京住房公積金管理中心發(fā)布公告，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率：5年以下（含5年）的利率調(diào)整為2.35%，5年以上的利率調(diào)整為2.85%。

4月30日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購(gòu)政策的通知》，對(duì)五環(huán)外的購(gòu)房限制進(jìn)行大幅松綁。

4月22日，多部門聯(lián)合發(fā)布通知，自4月23日起，簽訂購(gòu)房網(wǎng)簽合同，且離婚不滿一年的房貸申請(qǐng)人，如家庭名下在本市無(wú)成套住房，執(zhí)行首套房信貸政策。

4月17日和4月8日，北京發(fā)文延長(zhǎng)購(gòu)買改造后的老舊小區(qū)公積金貸款年限，以及上調(diào)公積金貸款額度，最高可上浮40萬(wàn)元。

3月27日，北京“離異3年內(nèi)不得京內(nèi)購(gòu)房”的限購(gòu)政策文件被廢止。2月6日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委和通州區(qū)政府發(fā)布通知，執(zhí)行9年的通州住房限購(gòu)政策迎來(lái)優(yōu)化調(diào)整，取消落戶、社?；蚣{稅需滿3年的要求。

此外，去年下半年，北京還對(duì)樓市政策進(jìn)行了兩項(xiàng)重要調(diào)整。

2023年12月14日，北京調(diào)整首套房、二套房首付比例，首套房首付比例統(tǒng)一降至30%，二套房首付比例最低為40%。

2023年9月1日，北京市開(kāi)始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”貸款政策。銀行在審批房貸時(shí)，購(gòu)房者只要目前名下無(wú)房或房產(chǎn)已出售，再次購(gòu)房時(shí)可以按照首套房貸款政策來(lái)執(zhí)行。

張大偉分析認(rèn)為，近半年來(lái)，北京樓市寬松政策主要特征是小步快跑，二線以下城市目前寬松的辦法已經(jīng)不多，但一線城市依然有很多政策可以出臺(tái)。只要市場(chǎng)還未穩(wěn)定，北京等城市就可能繼續(xù)出臺(tái)政策。

“目前一線城市中僅北京尚未跟進(jìn)5•17新政，預(yù)計(jì)短期內(nèi)將落實(shí)相關(guān)舉措，包括降低首付比例和房貸利率，以進(jìn)一步強(qiáng)化政策效果，促進(jìn)市場(chǎng)活躍度提升。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，未來(lái)北京需求端政策仍有較大優(yōu)化空間，如降低非京籍社保/個(gè)稅年限要求，針對(duì)人才、多孩家庭、老年家庭等給予更多購(gòu)房名額，放開(kāi)大面積段限購(gòu)，提高公積金貸款額度、降低交易稅費(fèi)、降低存量房貸利率等也是重要方向。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝