中鐵建再賣“西派系”項目股權(quán)

每經(jīng)記者 張靜  張文瑜    西安    每經(jīng)編輯 賀娟娟

中鐵建又出售西安項目公司股權(quán)了。

北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)顯示，西安國際港務(wù)區(qū)京港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱：西安京港房地產(chǎn)）30%股權(quán)及40569.41萬元債權(quán)正在公開掛牌出售，轉(zhuǎn)讓底價為41179.244萬元。

穿透股權(quán)，西安京港房地產(chǎn)是中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司（簡稱：中鐵建地產(chǎn)）七大區(qū)域公司之一中鐵房地產(chǎn)集團華中有限公司（簡稱：中鐵建華中公司）的全資子公司，而在此之前，中鐵建華中公司曾多次出售旗下西安項目公司股權(quán)。

值得注意的是，中鐵建2016年進入西安，在西安開發(fā)了諸多“西派系”高端產(chǎn)品，但迅猛發(fā)展的同時，其交付兌現(xiàn)表現(xiàn)亦屢遭業(yè)主詬病和投訴。

并非首次出售

3月12日，北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)顯示，西安京港房地產(chǎn)30%股權(quán)及40569.41萬元債權(quán)正在公開掛牌出售，轉(zhuǎn)讓底價為41179.244萬元，信息披露結(jié)束日期為2024年4月9日。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱工商資料發(fā)現(xiàn)，西安京港房地產(chǎn)由中鐵建華中公司全資持股，后者是中鐵建地產(chǎn)七大區(qū)域公司之一，也是此次股權(quán)及債權(quán)的轉(zhuǎn)讓方。

西安京港房地產(chǎn)是中國鐵建地產(chǎn)在西安國際港務(wù)區(qū)西派麟悅項目和西派璟悅的開發(fā)主體。截至2024年2月29日，西安京港房地產(chǎn)營業(yè)利潤-191.18萬元，凈利潤-149.98萬元，資產(chǎn)總計350408.82萬元，負債總計348654.39萬元，所有者權(quán)益1754.43萬元。

圖片來源：北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)

出售股權(quán)及債權(quán)，或有緩解資金壓力的意圖。

從掛牌公告來看，轉(zhuǎn)讓方自評估基準日后持續(xù)向標的企業(yè)提供股東借款以支持其正常開發(fā)運營，具體金額以雙方資金往來為準（合計不超過7億元）。意向受讓方須在本次產(chǎn)權(quán)交易合同生效后，按持有標的企業(yè)的股權(quán)比例替標的企業(yè)償還等比例股東借款本金。股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，受讓方須根據(jù)標的企業(yè)經(jīng)營發(fā)展需要，與其他股東按各自持股比例提供資金支持。

而這并非中鐵華中公司首次出售旗下項目主體公司股權(quán)。

2022年11月，西安鐵晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“西安鐵晟公司”）45%股權(quán)及6.72億元債權(quán)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，底價約6.81億元，西安鐵晟公司則是西派樘樾項目的開發(fā)主體。

據(jù)全國產(chǎn)權(quán)行業(yè)信息化綜合服務(wù)平臺顯示，2023年11月，中鐵華中公司掛牌西安鐵昇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“西安鐵昇地產(chǎn)”）25%股權(quán)及7875萬元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價約7876.79萬元，并于同年12月21日成交，未披露具體成交方。

圖片來源：全國產(chǎn)權(quán)行業(yè)信息化綜合服務(wù)平臺

不過，從當下股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，目前西安鐵晟公司由廣州新鐵鑫建投資有限公司持股45%，中鐵華中公司持股39%；西安鐵昇地產(chǎn)由中鐵華中公司持股45%，廣州新鐵鑫建投資有限公司持股25%，中鐵建融城發(fā)展有限公司持股20%。

廣州新鐵鑫建投資有限公司由新興際華集團有限公司和中鐵建地產(chǎn)分別持股50%，中鐵建融城發(fā)展有限公司則是中國鐵建股份有限公司與成都軌道交通集團有限公司合資公司。

西安市場“兇猛” 

此次出讓方中鐵華中公司最早也叫西安中鐵京泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，定位中鐵建地產(chǎn)的城市公司之一，主要負責西安板塊的開發(fā)，其成立于2016年，伴隨著中鐵建地產(chǎn)在西安的首個項目“西派國際”而生。

隨后幾年時間里，西派時代、西派國樾、西派樘樾先后入市，“西派系”這一品牌IP在西安打響。2021年，西安中鐵京泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司升級為華中區(qū)域公司，業(yè)務(wù)全面覆蓋陜西、山西、河南等省份。

雖然較晚進入西安市場，但從開發(fā)速度和拿地頻次和規(guī)模來講，中鐵建地產(chǎn)無疑是近幾年西安地產(chǎn)市場勢頭最猛的地產(chǎn)商之一。

數(shù)據(jù)來看，2022年，中鐵建地產(chǎn)在西安實現(xiàn)銷售額54.5億元、銷售面積27.5萬㎡，兩項數(shù)據(jù)均位居西安房企銷售額第11名。

2023年，中鐵建地產(chǎn)在西安銷售額和銷售面積均翻倍。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，其實現(xiàn)銷售額110.8億元，排名第六；銷售面積57.7萬㎡，排名第七，挺入西安銷售業(yè)績排行榜TOP10行列，并以破百億的銷售額，進入西安房企第一陣營。

圖片來源：中指研究院

其中，單盤對其業(yè)績貢獻作用明顯，2023年中鐵建西派樘樾銷售額51.4億元，貢獻了46.38%的銷售額，位列西安單盤銷售額TOP5之列。

記者注意到，中鐵建地產(chǎn)在西安的項目主要以“西派系”產(chǎn)品為主，區(qū)域涉及曲江大明宮、灃西新城絲路軟件城、浐灞國際港、高新CID等西安熱門板塊，產(chǎn)品多定位大面積改善型住宅。

其進入西安市場后，除一方面出售旗下項目主體公司股權(quán)外，一方面亦在西安大手筆拿地。

就今年而言，1月份，中鐵華中公司競得西安市曲江大明宮一宗51.146畝的商住、商服用地，成交價7.08億元；2月，其以21.1億元的底價摘得曲江大明宮板塊井上片區(qū)2宗住宅、商服用地；3月，中鐵華中公司又在西安浐灞國際港以8.352億元競得一宗住宅用地。

出售股權(quán)猜想

西安京港房地產(chǎn)是中鐵建地產(chǎn)在西安國際港務(wù)區(qū)西派麟悅項目和西派璟悅的開發(fā)主體，此次出售股權(quán)接盤方是誰值得關(guān)注。

以往中國鐵建地產(chǎn)出售西安項目公司股權(quán)，多出售給“中鐵系”公司與外部公司的合資公司。

上述股權(quán)出售，是否也會遵循這樣的邏輯？

值得注意的是，西安京港房地產(chǎn)的項目地理位置在國際港務(wù)區(qū)，國際港務(wù)區(qū)區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)項目很多都是管委會旗下投資公司或者產(chǎn)業(yè)公司，與開發(fā)商合作開發(fā)。

如華潤潤璽臺項目，開發(fā)商為西安國際港務(wù)區(qū)潤輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，穿透股股權(quán)，成都潤盈置業(yè)有限公司70%，西安港產(chǎn)業(yè)投資有限公司30%。

中梁奧體壹號，開發(fā)商為西安國際陸港文興置業(yè)有限公司，其中大悅城控股集團股份有限公司占股70%，西安國際陸港文化體育產(chǎn)業(yè)有限公司占股30%。

那么，西安京港房地產(chǎn)是否會采取這種方式，管委會旗下投資公司或者產(chǎn)業(yè)公司進場與之共同開發(fā)？

就上述猜想，記者亦致電西安京港房地產(chǎn)和中鐵華中公司采訪，前者掛斷電話，后者電話則無人接聽。

不管其將股權(quán)出售給誰，以怎樣的形式進行開發(fā)，消費市場最終關(guān)注和評價的一面在于，開發(fā)項目的品質(zhì)及交付兌現(xiàn)表現(xiàn)。

記者注意到，中鐵建地產(chǎn)在西安開發(fā)兇猛，邁入銷售第一梯隊的同時，其在交付兌現(xiàn)端表現(xiàn)并不盡人意，頻現(xiàn)業(yè)主大規(guī)模維權(quán)和投訴，百度搜索關(guān)鍵詞發(fā)現(xiàn)，其項目主要維權(quán)焦點在于，高端系產(chǎn)品在交付時普遍降標，與產(chǎn)品銷售宣傳相去差距明顯。

“‘西派系’品質(zhì)算是西安產(chǎn)品系的中上游，在西安挺火的，目前基本不用搖號了。項目宣傳得挺好的，但是交付兌現(xiàn)一般，發(fā)生交房維權(quán)的情況比較多。”西安一名房地產(chǎn)銷售顧問告訴記者。