中鐵建再賣“西派系”項(xiàng)目股權(quán)

每經(jīng)記者 張靜  張文瑜    西安    每經(jīng)編輯 賀娟娟

中鐵建又出售西安項(xiàng)目公司股權(quán)了。

北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)顯示，西安國(guó)際港務(wù)區(qū)京港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱：西安京港房地產(chǎn)）30%股權(quán)及40569.41萬(wàn)元債權(quán)正在公開掛牌出售，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為41179.244萬(wàn)元。

穿透股權(quán)，西安京港房地產(chǎn)是中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱：中鐵建地產(chǎn)）七大區(qū)域公司之一中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)華中有限公司（簡(jiǎn)稱：中鐵建華中公司）的全資子公司，而在此之前，中鐵建華中公司曾多次出售旗下西安項(xiàng)目公司股權(quán)。

值得注意的是，中鐵建2016年進(jìn)入西安，在西安開發(fā)了諸多“西派系”高端產(chǎn)品，但迅猛發(fā)展的同時(shí)，其交付兌現(xiàn)表現(xiàn)亦屢遭業(yè)主詬病和投訴。

并非首次出售

3月12日，北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)顯示，西安京港房地產(chǎn)30%股權(quán)及40569.41萬(wàn)元債權(quán)正在公開掛牌出售，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為41179.244萬(wàn)元，信息披露結(jié)束日期為2024年4月9日。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱工商資料發(fā)現(xiàn)，西安京港房地產(chǎn)由中鐵建華中公司全資持股，后者是中鐵建地產(chǎn)七大區(qū)域公司之一，也是此次股權(quán)及債權(quán)的轉(zhuǎn)讓方。

西安京港房地產(chǎn)是中國(guó)鐵建地產(chǎn)在西安國(guó)際港務(wù)區(qū)西派麟悅項(xiàng)目和西派璟悅的開發(fā)主體。截至2024年2月29日，西安京港房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-191.18萬(wàn)元，凈利潤(rùn)-149.98萬(wàn)元，資產(chǎn)總計(jì)350408.82萬(wàn)元，負(fù)債總計(jì)348654.39萬(wàn)元，所有者權(quán)益1754.43萬(wàn)元。

圖片來(lái)源：北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)

出售股權(quán)及債權(quán)，或有緩解資金壓力的意圖。

從掛牌公告來(lái)看，轉(zhuǎn)讓方自評(píng)估基準(zhǔn)日后持續(xù)向標(biāo)的企業(yè)提供股東借款以支持其正常開發(fā)運(yùn)營(yíng)，具體金額以雙方資金往來(lái)為準(zhǔn)（合計(jì)不超過7億元）。意向受讓方須在本次產(chǎn)權(quán)交易合同生效后，按持有標(biāo)的企業(yè)的股權(quán)比例替標(biāo)的企業(yè)償還等比例股東借款本金。股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，受讓方須根據(jù)標(biāo)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，與其他股東按各自持股比例提供資金支持。

而這并非中鐵華中公司首次出售旗下項(xiàng)目主體公司股權(quán)。

2022年11月，西安鐵晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“西安鐵晟公司”）45%股權(quán)及6.72億元債權(quán)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，底價(jià)約6.81億元，西安鐵晟公司則是西派樘樾項(xiàng)目的開發(fā)主體。

據(jù)全國(guó)產(chǎn)權(quán)行業(yè)信息化綜合服務(wù)平臺(tái)顯示，2023年11月，中鐵華中公司掛牌西安鐵昇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“西安鐵昇地產(chǎn)”）25%股權(quán)及7875萬(wàn)元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)約7876.79萬(wàn)元，并于同年12月21日成交，未披露具體成交方。

圖片來(lái)源：全國(guó)產(chǎn)權(quán)行業(yè)信息化綜合服務(wù)平臺(tái)

不過，從當(dāng)下股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前西安鐵晟公司由廣州新鐵鑫建投資有限公司持股45%，中鐵華中公司持股39%；西安鐵昇地產(chǎn)由中鐵華中公司持股45%，廣州新鐵鑫建投資有限公司持股25%，中鐵建融城發(fā)展有限公司持股20%。

廣州新鐵鑫建投資有限公司由新興際華集團(tuán)有限公司和中鐵建地產(chǎn)分別持股50%，中鐵建融城發(fā)展有限公司則是中國(guó)鐵建股份有限公司與成都軌道交通集團(tuán)有限公司合資公司。

西安市場(chǎng)“兇猛” 

此次出讓方中鐵華中公司最早也叫西安中鐵京泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，定位中鐵建地產(chǎn)的城市公司之一，主要負(fù)責(zé)西安板塊的開發(fā)，其成立于2016年，伴隨著中鐵建地產(chǎn)在西安的首個(gè)項(xiàng)目“西派國(guó)際”而生。

隨后幾年時(shí)間里，西派時(shí)代、西派國(guó)樾、西派樘樾先后入市，“西派系”這一品牌IP在西安打響。2021年，西安中鐵京泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司升級(jí)為華中區(qū)域公司，業(yè)務(wù)全面覆蓋陜西、山西、河南等省份。

雖然較晚進(jìn)入西安市場(chǎng)，但從開發(fā)速度和拿地頻次和規(guī)模來(lái)講，中鐵建地產(chǎn)無(wú)疑是近幾年西安地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)頭最猛的地產(chǎn)商之一。

數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年，中鐵建地產(chǎn)在西安實(shí)現(xiàn)銷售額54.5億元、銷售面積27.5萬(wàn)㎡，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均位居西安房企銷售額第11名。

2023年，中鐵建地產(chǎn)在西安銷售額和銷售面積均翻倍。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，其實(shí)現(xiàn)銷售額110.8億元，排名第六；銷售面積57.7萬(wàn)㎡，排名第七，挺入西安銷售業(yè)績(jī)排行榜TOP10行列，并以破百億的銷售額，進(jìn)入西安房企第一陣營(yíng)。

圖片來(lái)源：中指研究院

其中，單盤對(duì)其業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)作用明顯，2023年中鐵建西派樘樾銷售額51.4億元，貢獻(xiàn)了46.38%的銷售額，位列西安單盤銷售額TOP5之列。

記者注意到，中鐵建地產(chǎn)在西安的項(xiàng)目主要以“西派系”產(chǎn)品為主，區(qū)域涉及曲江大明宮、灃西新城絲路軟件城、浐灞國(guó)際港、高新CID等西安熱門板塊，產(chǎn)品多定位大面積改善型住宅。

其進(jìn)入西安市場(chǎng)后，除一方面出售旗下項(xiàng)目主體公司股權(quán)外，一方面亦在西安大手筆拿地。

就今年而言，1月份，中鐵華中公司競(jìng)得西安市曲江大明宮一宗51.146畝的商住、商服用地，成交價(jià)7.08億元；2月，其以21.1億元的底價(jià)摘得曲江大明宮板塊井上片區(qū)2宗住宅、商服用地；3月，中鐵華中公司又在西安浐灞國(guó)際港以8.352億元競(jìng)得一宗住宅用地。

出售股權(quán)猜想

西安京港房地產(chǎn)是中鐵建地產(chǎn)在西安國(guó)際港務(wù)區(qū)西派麟悅項(xiàng)目和西派璟悅的開發(fā)主體，此次出售股權(quán)接盤方是誰(shuí)值得關(guān)注。

以往中國(guó)鐵建地產(chǎn)出售西安項(xiàng)目公司股權(quán)，多出售給“中鐵系”公司與外部公司的合資公司。

上述股權(quán)出售，是否也會(huì)遵循這樣的邏輯？

值得注意的是，西安京港房地產(chǎn)的項(xiàng)目地理位置在國(guó)際港務(wù)區(qū)，國(guó)際港務(wù)區(qū)區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目很多都是管委會(huì)旗下投資公司或者產(chǎn)業(yè)公司，與開發(fā)商合作開發(fā)。

如華潤(rùn)潤(rùn)璽臺(tái)項(xiàng)目，開發(fā)商為西安國(guó)際港務(wù)區(qū)潤(rùn)輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，穿透股股權(quán)，成都潤(rùn)盈置業(yè)有限公司70%，西安港產(chǎn)業(yè)投資有限公司30%。

中梁奧體壹號(hào)，開發(fā)商為西安國(guó)際陸港文興置業(yè)有限公司，其中大悅城控股集團(tuán)股份有限公司占股70%，西安國(guó)際陸港文化體育產(chǎn)業(yè)有限公司占股30%。

那么，西安京港房地產(chǎn)是否會(huì)采取這種方式，管委會(huì)旗下投資公司或者產(chǎn)業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)與之共同開發(fā)？

就上述猜想，記者亦致電西安京港房地產(chǎn)和中鐵華中公司采訪，前者掛斷電話，后者電話則無(wú)人接聽。

不管其將股權(quán)出售給誰(shuí)，以怎樣的形式進(jìn)行開發(fā)，消費(fèi)市場(chǎng)最終關(guān)注和評(píng)價(jià)的一面在于，開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)及交付兌現(xiàn)表現(xiàn)。

記者注意到，中鐵建地產(chǎn)在西安開發(fā)兇猛，邁入銷售第一梯隊(duì)的同時(shí)，其在交付兌現(xiàn)端表現(xiàn)并不盡人意，頻現(xiàn)業(yè)主大規(guī)模維權(quán)和投訴，百度搜索關(guān)鍵詞發(fā)現(xiàn)，其項(xiàng)目主要維權(quán)焦點(diǎn)在于，高端系產(chǎn)品在交付時(shí)普遍降標(biāo)，與產(chǎn)品銷售宣傳相去差距明顯。

“‘西派系’品質(zhì)算是西安產(chǎn)品系的中上游，在西安挺火的，目前基本不用搖號(hào)了。項(xiàng)目宣傳得挺好的，但是交付兌現(xiàn)一般，發(fā)生交房維權(quán)的情況比較多。”西安一名房地產(chǎn)銷售顧問告訴記者。