房產(chǎn)?博鰲觀點(diǎn) | 金地威新產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)葛培健：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨結(jié)構(gòu)性分化，四大新機(jī)遇影響未來(lái)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

園區(qū)經(jīng)濟(jì)是觀察中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣度的重要風(fēng)向標(biāo)，也是全社會(huì)高度關(guān)注的主要窗口。經(jīng)濟(jì)園區(qū)化、園區(qū)產(chǎn)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)集群化已成為地方政府推進(jìn)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)高級(jí)化、產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代化的重要抓手。

那么，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨哪些挑戰(zhàn)？未來(lái)將何去何從？8月8日，在觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦、每日經(jīng)濟(jì)新聞等聯(lián)合主辦的2023博鰲房地產(chǎn)論壇期間，金地威新產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)葛培健接受了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪，分享了對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新見解。

金地威新產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)葛培健 圖片來(lái)源：觀點(diǎn)網(wǎng)

新變局下存在“四大新機(jī)遇”

葛培健認(rèn)為，隨著黨的二十大提出堅(jiān)持把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，多地再次重申制造業(yè)立市，深圳、廣州、天津等地均提出“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市”，推進(jìn)新型工業(yè)化建設(shè)，上海連續(xù)三年推介三批共53個(gè)市級(jí)特色主題園區(qū)。

“未來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)不再是企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，而是生態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)由原先的‘空間提供商’‘時(shí)間合伙人’，發(fā)展成為‘生態(tài)耕耘者’。”

在葛培健看來(lái)，頂層戰(zhàn)略下，特色化、主題化、專業(yè)化的園區(qū)將成為高質(zhì)量發(fā)展的首選。新變局下存在新機(jī)遇，影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)四類開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。

機(jī)遇一是數(shù)實(shí)融合，園區(qū)管理模式面臨迭代轉(zhuǎn)型。數(shù)實(shí)融合被認(rèn)為是我國(guó)彎道超車的發(fā)力點(diǎn)，我國(guó)已初步構(gòu)建起先進(jìn)完備的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)體系，實(shí)現(xiàn)了技術(shù)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)應(yīng)用雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式。

機(jī)遇二是存量時(shí)代，運(yùn)營(yíng)模式面臨戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。企業(yè)正從“承接中小企業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)”到“為區(qū)域招商引資+綜合運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造生態(tài)，進(jìn)而促進(jìn)增量發(fā)展”的演變。對(duì)園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力更是提出了“產(chǎn)業(yè)主題化+產(chǎn)品定制化+管理精細(xì)化”的新要求。

機(jī)遇三是雙碳時(shí)代，建造模式面臨倒逼轉(zhuǎn)型。產(chǎn)業(yè)園區(qū)碳排放量高已成為制約雙碳目標(biāo)達(dá)成的既成事實(shí)。打造低碳園區(qū)不僅是企業(yè)ESG的體現(xiàn)，更是企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新的標(biāo)志。多樣化的運(yùn)營(yíng)收入，也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來(lái)商業(yè)模式的組成部分之一。

機(jī)遇四是資管時(shí)代，商業(yè)模式面臨創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。REITS市場(chǎng)加速擴(kuò)容，賦予園區(qū)運(yùn)營(yíng)和資本的屬性，產(chǎn)業(yè)園基金也成為發(fā)力點(diǎn)。

截至今年5月30日，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs總市值165億元，占產(chǎn)權(quán)類REITs市值比重50%。產(chǎn)業(yè)園區(qū)基金成為發(fā)力點(diǎn)，通過(guò)“資本+資源+資產(chǎn)”實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

弱周期中面臨“結(jié)構(gòu)性分化”

盡管有著不錯(cuò)前景和機(jī)遇，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)仍處在弱周期內(nèi)，面臨兩大失衡：政府熱與市場(chǎng)冷的失衡，供給側(cè)與需求側(cè)的失衡。弱周期逆境中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨結(jié)構(gòu)性分化。

葛培健指出，中國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已進(jìn)入了“全面內(nèi)卷時(shí)代”，具體體現(xiàn)在三個(gè)“端”，即“政府端”“土地端”和“開發(fā)端”。

政府端“卷”招商。各地政府紛紛組團(tuán)外出招商，不光是二三線城市，一線城市也加入了“外出招商”的隊(duì)伍。今年5月，據(jù)新華社報(bào)道，部分地方政府為爭(zhēng)奪項(xiàng)目加碼招商政策，互挖存量企業(yè)，“招商內(nèi)卷”有著抬頭之勢(shì)。超過(guò)50%的國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)力生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。

葛培健一針見血地指出，產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)背后是“政策加碼”“產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化”，對(duì)地方政府而言，“短期眼光”明顯，對(duì)全國(guó)產(chǎn)業(yè)合理規(guī)劃、分布、有序競(jìng)爭(zhēng)而言，是非常不利的。

土地端“卷”增量。珠海全市將在今明兩年新增1000萬(wàn)平方米以上標(biāo)準(zhǔn)廠房，深圳將連續(xù)5年每年建設(shè)不少于2000萬(wàn)平方米工業(yè)上樓空間，東莞將在5年時(shí)間內(nèi)建設(shè)不少于5000萬(wàn)平方米高品質(zhì)、低成本、快供給的產(chǎn)業(yè)空間，工業(yè)用地出讓面積年內(nèi)有望重返10億平方米以內(nèi)。土地政策推出超預(yù)期的增量空間。

開發(fā)端“卷”模式。新的開發(fā)主體攜新的商業(yè)模式入局，而政策對(duì)一二級(jí)市場(chǎng)的限制越來(lái)越嚴(yán)格、疊加傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)下滑趨勢(shì)，以園區(qū)運(yùn)營(yíng)和輕資產(chǎn)為代表的三級(jí)開發(fā)市場(chǎng)已成為兵家必爭(zhēng)之地。

“身處弱周期，金地威新將逆勢(shì)打磨內(nèi)功，不畏波動(dòng)，堅(jiān)守長(zhǎng)期而正確的事情。”葛培健表示。

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封面圖片來(lái)源：觀點(diǎn)網(wǎng)