揭秘長租公寓另一個真相：有人入場就是為了跑路

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤 盧祥勇    

第283期 ｜  2020/10/21

“當(dāng)跑路已經(jīng)成為一個行業(yè)的代名詞時，說明這個行業(yè)已經(jīng)具備了涌現(xiàn)世界級公司的潛質(zhì)。”

這獨特而樂觀的“名言”來自一家跑路的長租公寓負責(zé)人。

但跑路、爆雷，這樣的字眼甚至已經(jīng)沒有辦法再刺激萬先生的神經(jīng)，去深圳福田區(qū)公安局經(jīng)偵大隊報完案的他已經(jīng)沒有任何情緒。

“例行交資料，平淡到我都不記得發(fā)生過”?，F(xiàn)場，辦案人員已見怪不怪，一聽是長租公寓，便隨手遞來一張?zhí)峤毁Y料的清單，讓他直接交資料回家等消息。

這些天，在深圳、上海、重慶、長沙等城市，像萬先生這樣奔走于公安局、住建局、街道辦等機構(gòu)間的租客、業(yè)主、員工，已然是一個龐大的群體。

把這些人聯(lián)系到一起的，正是長收短付（即收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期）、高收低租（即支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）沉淀資金，疑似跑路的樂居（深圳）公寓管理有限公司（下稱樂居公寓）。

據(jù)樂居公寓員工透露，集團實控人現(xiàn)處鄭州，有員工從深圳奔赴鄭州，與實控人當(dāng)面對話，得到的卻是一句“我讓你走不出鄭州”。后者不主動、不回應(yīng)，拋出一句“大不了深圳我不要了”。

每經(jīng)記者 甄素靜 攝

“霸氣”突至的單方面解約

一紙租約，三方的工作、生活被徹底打亂。

今年8月24日，萬先生與樂居公寓簽訂房屋租賃合同，承租了南山區(qū)西海灣花園一套三居室，租期一年，合同上月租金10300元，與市場租金持平。萬先生在業(yè)務(wù)員推銷下選擇了租金年付，減免三個月房租，押一付九，一共交了103000元，實際月租金約7725元，比市場租金低約2000元，按照合同是8月31日正式入住，入住后的一個月一切正常。

國慶期間，萬先生突然收到一條陌生短信，稱其所居住的房屋受樂居公寓方委托，對方作為第三方代為處理房屋解約事宜。

解約的理由是，樂居公寓方因資金周轉(zhuǎn)問題，已停止向業(yè)主打租金款，已向此房屋業(yè)主提出解約。業(yè)主后期將自行收回房屋，請知曉！

記者在采訪中了解到，第三方代理給出的解決方案十分霸氣，且無任何商量余地。

方案一：您所居住房屋租金和押金以分期形式退還給您，您這邊退租，解除租約合同。分期方案為1萬以下分6期，1萬～2萬18期，2萬～3萬24期，3萬以上36期。如您同意請回電！

方案二：如不同意分期方案，請您自行采取有效措施處理，我司將不再受理您租住房屋任何事宜，請知曉！ 

“那么大的金額分期返還，誰知道能不能返得回來。”對于分期返還和經(jīng)營不確定性，萬先生等租客表示不能接受這樣的方案，他們不相信這個在上海和深圳連個辦公地點也沒有的第三方有這樣的資金實力，并認為樂居方面又使出了固定套路搪塞他們。

像萬先生一樣，收到樂居公寓單方面“霸氣”解約的租客并不在少數(shù)。截至10月17日，僅在深圳，據(jù)不完全統(tǒng)計租客已有566人，涉及資金超3246萬元。

樂居公寓一位管理層告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這僅僅為其中一部分，9月時樂居公寓運營的房源已在千套左右。

“大不了深圳（市場）不要了”

高收低租、長收短付是很多長租公寓快速擴張的“不二法寶”，現(xiàn)在除收回房屋外，這也成了房東與租客間關(guān)系降至冰點的導(dǎo)火索。業(yè)主指責(zé)租客貪便宜，而租客認為業(yè)主高價出租房子給樂居公寓，并一起詐騙，解決方案始終達不成一致。

受訪者供圖

張先生是樂居公寓的房東，上半年他因工作變動需出國，便將房子托管給樂居公寓。今年5月，張先生與樂居公寓簽訂房屋管理服務(wù)合同，租期2年，租金月付，每月3500元。而樂居公寓以2580元/月的差價租給了租客，但一次性收取一年租金。

張先生自9月起就沒再收到房租了，但租客還在住。張先生說他與大家訴求一致，“把（樂居公寓的）人抓起來，把款追回來，不然房子我肯定要收回來”。

每經(jīng)記者 甄素靜 攝

實際上，較早收不到租金的部分樂居公寓房東為及時止損，已與租客發(fā)生過激烈沖突。有租客向記者展示了其與房東間言辭激烈的爭辯和被強制停水、趕出的照片。

針對業(yè)主與租客間沖突以及被動卷入其中的物業(yè)，深圳市住建局工作人員在接受記者采訪時稱，若存在租賃糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動了解糾紛的具體情況，盡力做好業(yè)主與租戶之間的糾紛協(xié)調(diào)工作，并上報給所在社區(qū)和街道辦。

與此同時，一些租客和房東，本同為受害者，本應(yīng)一致對外的關(guān)系，卻也因眼前的租金問題“決裂”，運營方抓住受害者“不耗了”的心理，事情不了了之。

有租客和房東表示維權(quán)成本太高，有時間折騰還不如去把這個錢掙回來，而選擇妥協(xié)，損失共擔(dān)。同樣，樂居公寓員工也因同樣理由選擇放棄了討薪。上述受訪管理層向記者表示，他的同事中已有人“不耗了，退群了”。另一位王姓業(yè)務(wù)員告訴記者，樂居公寓8月就不發(fā)工資了，后來只發(fā)了個要求員工配合轉(zhuǎn)型的通知，欠了他1萬多元。

“能咋辦？”他反問道。

啟信寶顯示，樂居公寓控股股東為四川友聚好房，王某為實控人之一。不過近期一連串事件爆發(fā)后，王某等人連辟謠和象征性的回復(fù)都沒有做。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從接近王某的核心人士處獲悉，包括王某等在內(nèi)的核心骨干均有出席內(nèi)部會議，在回應(yīng)深圳等城市出現(xiàn)的問題時并沒有拿出具體解決方案，并稱“大不了深圳不要了”。

而就在他們開完會回到住處時又接到了另一位實控人的威脅電話稱，“我讓你走不出鄭州”。

關(guān)聯(lián)公司相同套路急割韭菜

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不止深圳的樂居公寓經(jīng)營出現(xiàn)了問題，與之關(guān)聯(lián)的重慶知寓、上海晴巢等均已出現(xiàn)資金鏈問題，涉及業(yè)主、租客、員工超千人。

在上海，租客左伊以押一付三形式租了晴巢公寓的房子，據(jù)其所知大部分人最初都是選擇了這種支付方式，但后期很多業(yè)務(wù)員都鼓動租客半年付、年付。左伊計算了晴巢需返還他的押金租金共計10650元，按照解約公告，1萬內(nèi)6期、1萬～2萬18期、3萬以上36期的返還方案，樂觀情況下，他每月能拿回約600元。

左伊無奈地說，相比一次性交完的1萬多塊，600塊顯得格外諷刺，憑什么白用我們的錢那么久？據(jù)其介紹，在上海地區(qū)，他所知道的租金金額最大一筆為85000元，目前晴巢上海的辦公地點已經(jīng)空了，業(yè)務(wù)員已經(jīng)解散，租客也業(yè)主也只能通過電話聯(lián)系和解約。

在重慶，一位將房屋托管給知寓的業(yè)主說，知寓9月就不再給他們支付租金了，相關(guān)責(zé)任人無法聯(lián)系，疑似卷款逃跑。在出事之后他們才了解到，知寓在重慶的擴張模式也為高收低租，長收短付，目前公司已經(jīng)沒有繼續(xù)正常運營。如今業(yè)主和租客自發(fā)建了群聊組，奔走于各部門希望追回房租、收回房子。

記者了解到，長沙、蘇州、合肥等地友聚好房旗下的公寓業(yè)務(wù)資金鏈也陷入了困境。

有租客反饋稱，其申請退租14天后租金還沒到賬，也有租客收到房東要求其搬出去的通知。在公司留言區(qū)，業(yè)主和租客們討論最多的則是關(guān)聯(lián)公司跑路、拖欠房租等話題。

從受訪者提供的資料來看，友聚好房在重慶、上海等地的操作，跟深圳幾乎是一樣的配方，一樣的味道——國慶前兩天以集團名義向外發(fā)布轉(zhuǎn)型通知，緩發(fā)員工工資和業(yè)主房租，隨后趁國慶長假跑路，等假期后人們意識到問題時，公寓方已人去樓空，“快閃”到連個面對面討論解決方案的機會都沒給。

左伊提供給記者的一份資料顯示，晴巢8月5日轉(zhuǎn)簽了一批公寓，在快速攬收一批年付、半年付租客后，9月便不再支付員工工資和租金。這使得外界認為，樂居、晴巢、知寓等披著“經(jīng)營不善急于擴張”的外衣，急割韭菜，意在收取年付租金。

上正恒泰律師事務(wù)所鄭重律師表示，長租短付、高收低租的實質(zhì)是囤積資金挪作他用或干脆就是詐騙。租客在租房時，要摒棄貪圖便宜的心理，長租公司燒錢搶房源的時代早已不復(fù)存在。如果長租公司要求一次性支付長期租金，租客務(wù)必要求取得房東的明確認可，確認房東是否亦一次性收取該等長期租金，以免長租公寓公司突然跑路。

受訪者供圖

長租公寓也有“割韭菜全套培訓(xùn)”

此前，有業(yè)內(nèi)人士分析長租公寓的運營模式是，用預(yù)收的租客租金滾雪球，快速擴張占領(lǐng)市場份額，以此做一份漂亮的項目書把VC的錢拿到手，再去納斯達克敲鐘。實控人想好好經(jīng)營，還想去納斯達克敲個鐘，已經(jīng)算是有理想有良心的創(chuàng)業(yè)者了。

怕只怕心急的創(chuàng)業(yè)者并不想去敲鐘，只想用同樣的套路，先成立個公司，以高收低租和長收短付的經(jīng)營模式，高薪招聘業(yè)務(wù)員，快速積累大量房源和租客后，收半年一載的租金，后續(xù)再以經(jīng)營不善為由申請公司破產(chǎn)或注銷公司，全身而退。這種做法門檻低，手段隱蔽，模式易復(fù)制，在業(yè)內(nèi)已非常普遍。

深圳近期被集中維權(quán)的美居公寓、小鷹公寓、城城找房等均表現(xiàn)出相同特征，成立時間短，采用高收低租的運營模式，附以高薪高傭且無學(xué)歷門檻的招聘噱頭，快速擴張規(guī)模、積累資金后，對外公告資金鏈困境。

比如美居公寓，記者留意到，其招聘啟事中給出的管家底薪是6000元+單量獎勵（1000元/1500元/2000元/單）+50%～85%自營獎勵+出房現(xiàn)金獎+租金高額返現(xiàn)，而主管綜合薪資每月可達到2萬～5萬元，遠高于行業(yè)均值，這大大提升了其快速積累房源和獲客集聚資金的效率。

有不愿具名的資深律師向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，業(yè)內(nèi)確實存在著長租公寓割韭菜規(guī)避風(fēng)險的全套培訓(xùn)，在極短時間內(nèi)完成入場和爆雷。

以友聚好房為例，他們一邊以疫情影響為由，關(guān)閉早期開拓的城市業(yè)務(wù)，另一邊在二線城市重新“開辟疆土”。據(jù)啟信寶，友聚好房成立于去年10月，其旗下經(jīng)營的多家公司成立時間均在疫情爆發(fā)后。

上述接近王某的人士向記者透露稱，深圳、上海的業(yè)務(wù)爆雷后，該實控團隊近期又成立了新的殼公司。

而近期同樣被維權(quán)的三彩家旗下小鷹公寓、城城找房等當(dāng)事公司，還對此發(fā)表過他們“獨特而樂觀”的看法——“當(dāng)跑路已經(jīng)成為一個行業(yè)的代名詞時，說明這個行業(yè)已經(jīng)具備了涌現(xiàn)世界級公司的潛質(zhì)。”

是不是“大不了深圳不要了”的棄城動作就能使實控人全身而退？

靖霖律師事務(wù)所律師堵建軍在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，經(jīng)營長租公寓的公司，如果在簽訂合同時就是采取高收低租的方式，那么公司是根本不可能獲利的，也不可能持續(xù)經(jīng)營，因為公司從一開始就不具有履行合同的能力，可以推定其具備非法占有的主觀目的。

此種行為模式，符合我國刑法規(guī)定的明知沒有履行合同的能力，虛構(gòu)事實，隱瞞真相，使用其他欺騙手段使對方交付款、物的，屬于合同詐騙，要負法律責(zé)任。

長租公寓爆雷后，房東和租客的損失應(yīng)由誰來承擔(dān)？

華商律師事務(wù)所律師周爭鋒認為，如業(yè)主和長租公寓是托管關(guān)系，則損失由業(yè)主承擔(dān)；如果不是，則需要租客承擔(dān)。如能證明長租公寓只是代理人，則跑路糾紛是代理合同糾紛，不是租賃合同糾紛，業(yè)主需為自己尋找代理人不慎重的行為買單，租賃關(guān)系維持不變，租客繼續(xù)租賃房屋。

政府新規(guī)直指資金監(jiān)管命門

近年來隨著熱潮退去，長租公寓倒閉數(shù)量逐年增多。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅今年內(nèi)爆雷的長租公寓數(shù)量就已經(jīng)超過40家。

景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉此前在針對北京某些長租公寓出現(xiàn)租金下降糾紛時曾指出，原來在一些長租公寓的財務(wù)測算模型中，默認北京每年房租會上漲10%左右，但疫情造成大量房間空置，租金已經(jīng)沒有強烈的上漲勢頭，而長租公寓房源做的都是重新裝修裝配，成本相對比較高，這導(dǎo)致很多企業(yè)面臨現(xiàn)金流壓力。

實際上，由租房引起的群體事件已引發(fā)了監(jiān)管層高度關(guān)注。如成都已出臺的《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》，要求設(shè)立監(jiān)管賬戶，對承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過3個月的，住房租賃企業(yè)應(yīng)將收取的租金、押金和利用租金貸獲得的資金存入監(jiān)管賬戶。若未開立監(jiān)管賬戶，則相關(guān)住房租賃企業(yè)將被暫停租賃合同網(wǎng)簽備案和發(fā)布房源。

成都優(yōu)客逸家CEO劉翔在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時曾稱，住房租賃資金監(jiān)管，核心就是去掉過度杠桿。如果一些企業(yè)繼續(xù)大量使用過長周期的預(yù)收加杠桿，那資金監(jiān)管將對企業(yè)的短期現(xiàn)金流產(chǎn)生很大影響。

對于改善長租公寓營商環(huán)境，廣東省住房政策首席研究員李宇嘉表示，應(yīng)探索建立租金托管制度，設(shè)立機構(gòu)租金專用賬戶收付租金，實行租金銀行托管；動態(tài)上報和監(jiān)測長租公寓租金貸的合作方、比例、流向等，租金貸只能用于前期裝修、營銷等戰(zhàn)略性投入，不能用于房源擴張。此外，監(jiān)管部門應(yīng)明確租金貸準(zhǔn)入規(guī)則，銀行要開發(fā)針對租客融資的普惠性租金貸產(chǎn)品等。

堵建軍則表示，長租公司合同詐騙可走刑事訴訟，更有利于挽回被害人的損失。公安機關(guān)立案后通過追贓程序挽回部分經(jīng)濟損失，特別是可以追回被轉(zhuǎn)移的贓款，有利于挽回被害人的損失，另一方面可以讓犯罪分子得到應(yīng)有懲罰，維護社會公平和正義。

左伊看到，友聚集團告業(yè)主書中有這樣一句，“亦希望廣大業(yè)主和租客能在此時此刻幫助企業(yè)一把，幫助我們年輕人（克服）創(chuàng)業(yè)期間遇到的種種不容易”。但她不解，這樣動機不純、偽裝“創(chuàng)業(yè)失敗”的鍋為什么要讓他們這樣的弱勢群體來背。

發(fā)稿前夕，《每日經(jīng)濟新聞》記者再次探訪了樂居公寓位于南山區(qū)的辦公地址，如今大門緊閉，房東在門口貼上了與樂居公寓解約協(xié)議的告示，公司牌匾已經(jīng)摘掉，白墻上只留下6個黑乎乎的空洞，室內(nèi)桌椅落上了灰塵。如果不是散落在地上兩條印有“樂居公寓”的不干膠標(biāo)貼，幾乎看不出這個公司的印記，但公安機關(guān)留存的厚厚的報案回執(zhí)單證明它確確實實存在過。

每經(jīng)記者 甄素靜 攝

記者手記| 加強監(jiān)管，讓創(chuàng)業(yè)回歸創(chuàng)業(yè)本質(zhì)

與作為新業(yè)態(tài)剛出現(xiàn)時的高光環(huán)繞不同，近來長租公寓頻登熱搜卻是因為討薪、跑路和爆雷。貝殼研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)是，去年有53家長租公寓倒閉，今年長租公寓倒閉數(shù)量又超過40家，有關(guān)租賃市場的規(guī)律、風(fēng)險和詐騙，再度成為行業(yè)熱議的新焦點。

深究長租公寓爆雷的原因，競爭激烈、資金鏈斷裂占一大半。但萬億規(guī)模的租賃市場，還未培育出獨角獸的想象空間，給了真假創(chuàng)業(yè)者們?nèi)雸龊蕾€的動力。真創(chuàng)業(yè)者苦苦經(jīng)營，夾縫里求生存，而假創(chuàng)業(yè)者卻在一邊炫富，一邊“棄城”重做規(guī)模。

近來爆雷跑路的公寓均表現(xiàn)出共同特征，利用行業(yè)監(jiān)管空白，在極短的時間內(nèi)，以高收低租、長收短付以及高薪高傭快速規(guī)?；l(fā)展，聚攏巨額資金后，對外公布資金鏈出現(xiàn)問題，或轉(zhuǎn)型或解約；此后，利用業(yè)主跟租客間沖突，轉(zhuǎn)移對公寓運營方的注意力，篤定人們有“不想耗” 的心理，認為不會發(fā)生群體性事件，最后不了了之。

假創(chuàng)業(yè)者以創(chuàng)業(yè)為名的斂財行為，卻要市場來買單，這樣暗藏陷阱的經(jīng)營模式不斷踐踏行業(yè)底線，將行業(yè)信任度降至冰點。

規(guī)范前行，道阻且長。