海南10年“拆違”背后②： “這是一個(gè)招商引資項(xiàng)目”

每經(jīng)編輯 于皮    

違建“零增長(zhǎng)”是海南各地的目標(biāo)和底線。

海南是避寒、養(yǎng)老人群的心之所向。他們從全國(guó)各地飛往海南購(gòu)買“養(yǎng)老房”，在房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展之時(shí)，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目都是在沒(méi)有依法取得五證的情況下先建了起來(lái)，此后再邊報(bào)邊建，但實(shí)際情況是很多項(xiàng)目直至竣工都沒(méi)能夠辦妥手續(xù)。

2012年，來(lái)自烏魯木齊的老張因?yàn)槔习閮荷眢w不好的緣故在三亞金陽(yáng)光溫泉小區(qū)租下了一套50年使用權(quán)的房子。2015年，金陽(yáng)光小區(qū)被夷為平地，老張的錢打了水漂，三亞成了老張的傷心地，從此他再?zèng)]有踏上這座祖國(guó)南端的海島。

掏出畢生積蓄購(gòu)下的房產(chǎn)，最終卻因“違建”被拆，業(yè)主們的內(nèi)心是煎熬的。動(dòng)輒幾十萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)的房產(chǎn)，如果沒(méi)有一定的保障，他們不太可能安心地砸下重金孤注一擲。讓他們甘愿買單的原因，藏在開(kāi)發(fā)商畫(huà)好的“大餅”中。

從鎂編（微信號(hào)Real-easte-Circle）調(diào)查采訪過(guò)程中所接觸到的業(yè)主來(lái)看，業(yè)主們其實(shí)多數(shù)都十分謹(jǐn)慎。金陽(yáng)光小區(qū)的業(yè)主李姨說(shuō)，簽合同之前，她特意去問(wèn)了相關(guān)部門，得到的回復(fù)是，這個(gè)（項(xiàng)目）沒(méi)有問(wèn)題，有這個(gè)事兒（規(guī)劃），她再?zèng)]有疑慮地簽下了合同。

“這是一個(gè)招商引資項(xiàng)目，而且有批復(fù)、審批和規(guī)劃一系列文件，還是萬(wàn)寧的重點(diǎn)項(xiàng)目。如果不是這一點(diǎn)的話，我根本不會(huì)買。”同樣遇到房子被拆的美亞·榕天下小區(qū)的業(yè)主張先生表示。

更多業(yè)主則是因?yàn)椋?ldquo;招商引資”的帽子“蓋”在這些項(xiàng)目的頭上，而且從政府官方網(wǎng)站均能夠查閱到項(xiàng)目的控制性規(guī)劃，加之有政府官員站臺(tái)，使得他們相信開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的“海南邊報(bào)邊建很普遍，以后手續(xù)一定能夠完善”的承諾。

“海南邊報(bào)邊建很普遍？”

2015年4月13日，金陽(yáng)光小區(qū)的業(yè)主們等來(lái)了一則壞消息。

三亞市綜合行政執(zhí)法局當(dāng)日對(duì)金陽(yáng)光全體業(yè)主發(fā)出的《關(guān)于限期搬遷公告》指出，要求當(dāng)日須將建筑物內(nèi)所有物品搬遷完畢并撤離；逾期不搬遷的，由此造成的一切損失及后果自行承擔(dān)；阻礙執(zhí)法人員執(zhí)行公務(wù)的，將追究刑事責(zé)任。

2015年4月23日，三亞市綜合行政執(zhí)法局拆除了2棟樓房，1棟4層樓，1棟5層樓；2015年7月15日，歷經(jīng)9天的拆遷，這個(gè)共有17棟建筑物的小區(qū)被夷為平地。

從房子可能倒下的那一刻開(kāi)始，金陽(yáng)光小區(qū)業(yè)主的生活就圍著這件事情轉(zhuǎn)。他們向鎂編（微信號(hào)Real-easte-Circle）提供的一大摞資料就是最好的印證。

2015年6月2日，拆除行動(dòng)沒(méi)有開(kāi)始之前，金陽(yáng)光的業(yè)主代表向三亞市中級(jí)人民法院提起行政訴訟，將三亞市執(zhí)法局和三亞市政府告上法庭，并遞交了停止執(zhí)法局執(zhí)法行為的申請(qǐng)書(shū)；2015年8月4日，法院駁回了他們停止執(zhí)法局執(zhí)法行為的申請(qǐng)。2015年12月31日，他們收到了法院發(fā)出的行政裁定書(shū)。三亞市中院駁回了起訴。

2018年9月28日，他們等到了最高人民法院的行政判決書(shū)。

最高院在判決書(shū)中明確，“實(shí)施強(qiáng)制拆除行為存在諸多程序違法”，但同時(shí)也指出，至今沒(méi)有證據(jù)證明強(qiáng)制拆除行為造成業(yè)主直接財(cái)產(chǎn)損失，再審本案徒增訴累，本案不予再審。

但業(yè)主們高懸的心沒(méi)有因此而落下。當(dāng)時(shí)房子匆匆被拆，開(kāi)發(fā)商隨之入獄，不僅房子沒(méi)了，租房的退款也沒(méi)有拿到。誰(shuí)來(lái)為他們的損失買單？

代理本案的北京圣運(yùn)律師事務(wù)所律師王有銀告訴鎂編（微信號(hào)Real-easte-Circle），（業(yè)主）可依據(jù)最高人民法院的判決依法向違法機(jī)關(guān)申請(qǐng)國(guó)家賠償。

招商引資項(xiàng)目被卡

幾乎所有海南當(dāng)?shù)乇欢ㄐ詾?ldquo;違法建筑”的小區(qū)，都走過(guò)與三亞金陽(yáng)光相似的路。2019年2月1日，海南省萬(wàn)寧市綜合執(zhí)法局、公安局、國(guó)土局、長(zhǎng)豐鎮(zhèn)政府等相關(guān)部門組成聯(lián)合執(zhí)法組、對(duì)美亞·榕天下小區(qū)4號(hào)樓進(jìn)行拆除。

4號(hào)樓被拆之時(shí)，這一小區(qū)已經(jīng)建成了9棟住宅樓，但全部被認(rèn)定為屬于“五證”不全的違法建筑。萬(wàn)寧市政府宣傳部在接受鎂編（微信號(hào)Real-easte-Circle）采訪時(shí)表示，美亞·榕天下小區(qū)的處置情況是由省里進(jìn)行統(tǒng)籌布置，相關(guān)問(wèn)題暫不便公開(kāi)。

的確，上述項(xiàng)目均是當(dāng)?shù)赝ㄟ^(guò)“招商引資”落地的，美亞·榕天下也曾是官方通報(bào)的“重點(diǎn)工作”。

王美玲百川攝

2014年2月18日，萬(wàn)寧市第十四屆人民代表大會(huì)第四次會(huì)議上，時(shí)任萬(wàn)寧市長(zhǎng)張美文做政府報(bào)告時(shí)提到2014年的重點(diǎn)工作，其中就包括組織萬(wàn)寧美亞航空國(guó)際通航中心的控制性詳細(xì)規(guī)劃。

2015年2月13日，萬(wàn)寧官網(wǎng)發(fā)布了《萬(wàn)寧·興隆通用航空旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》批前公示；2015年3月24日，萬(wàn)寧市發(fā)展和改革局準(zhǔn)予美亞航空房地產(chǎn)上報(bào)的“美亞·榕天下”項(xiàng)目備案。

在通過(guò)備案之前的2015年1月29日，萬(wàn)寧市政府同意批復(fù)儲(chǔ)備萬(wàn)讓2014-15、萬(wàn)讓2014-14號(hào)、萬(wàn)讓2014-16號(hào)3個(gè)地塊。

而據(jù)鎂編（微信號(hào)Real-easte-Circle）獲取的備案資料，美亞·榕天下項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于萬(wàn)寧市禮紀(jì)鎮(zhèn)西部、橫跨禮紀(jì)鎮(zhèn)、興隆風(fēng)情小鎮(zhèn)和長(zhǎng)豐鎮(zhèn)（萬(wàn)寧美亞航空產(chǎn)業(yè)園背面B-20、B-22和B-24地塊，即萬(wàn)讓2014-14號(hào)、2014-15號(hào)）。這意味著，美亞·榕天下小區(qū)已經(jīng)完成了土地儲(chǔ)備。

一邊建設(shè)，一邊受罰

三亞金陽(yáng)光小區(qū)是三亞市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局下屬三亞市熱帶農(nóng)業(yè)科學(xué)研究院“三亞市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科教園”項(xiàng)目中的配套設(shè)施。2010年5月5日，三亞玉井溫泉休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司與三亞市優(yōu)質(zhì)蔬菜開(kāi)發(fā)中心（后與三亞市南紅農(nóng)場(chǎng)、三亞市農(nóng)業(yè)科學(xué)研究所重組為三亞市熱帶農(nóng)業(yè)科學(xué)研究院）簽訂了承包合同。

業(yè)主供圖

2011年1月6日，三亞市發(fā)展和改革委員會(huì)核發(fā)了三亞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科教園的備案表，項(xiàng)目法人名稱為三亞市優(yōu)質(zhì)蔬菜開(kāi)發(fā)中心；2012年1月10日，三亞市人民政府批復(fù)同意了科教園控制性詳細(xì)規(guī)劃。

據(jù)鎂編（微信號(hào)Real-easte-Circle）從三亞官方網(wǎng)站獲得的《現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科教園控規(guī)（2011—2020）》顯示，該項(xiàng)目定位是集研發(fā)培訓(xùn)、科研科教、加工貿(mào)易、旅游觀光、娛樂(lè)休閑等為一體的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游項(xiàng)目。其中的居住區(qū)（包括職工宿舍區(qū)和教師、學(xué)生宿舍）包括A09地塊的總用地面積為15561.16平方米，總建筑面積為19504.2平方米；A13地塊的總用地面積為19643.91平方米，總建筑面積為25983.81平方米。這兩個(gè)地塊正是之后建成金陽(yáng)光小區(qū)的地塊。

玉井溫泉公司實(shí)際控制人林媚告訴鎂編（微信號(hào)Real-easte-Circle），居住區(qū)原本蓋的是職工的房子，但因?yàn)榭平虉@項(xiàng)目沒(méi)有其他利潤(rùn)點(diǎn)，當(dāng)時(shí)規(guī)劃安置完職工之后，一致同意剩余部分可以交由玉井公司出租經(jīng)營(yíng)，“這樣就有錢掙了，企業(yè)就能維持下去”。

盡管拿到了備案和規(guī)劃，但這些項(xiàng)目開(kāi)建之時(shí)，都尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

林媚告訴鎂編（微信號(hào)Real-easte-Circle），為了解決職工的住房問(wèn)題，他們被催促開(kāi)工。林媚當(dāng)時(shí)有過(guò)疑慮，想要等證辦下來(lái)再開(kāi)工，但為了能夠盡快開(kāi)工，她被告知在三亞邊建邊報(bào)的情況十分普遍，蔬菜中心還為她出具了一份授權(quán)范圍很廣的委托書(shū)。

委托書(shū)指出，玉井公司享有該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)、開(kāi)發(fā)受益權(quán)以及對(duì)投資建設(shè)形成的建筑物擁有權(quán)（職工宿舍樓除外）；玉井公司有經(jīng)營(yíng)銷售權(quán)、出租權(quán)和獲取報(bào)酬權(quán)。玉井公司可以土地使用權(quán)入股、參股、抵押、融資、合伙經(jīng)營(yíng)、發(fā)包流轉(zhuǎn)，但應(yīng)向蔬菜中心匯報(bào)備案。

有了委托書(shū)的授權(quán)之后，林媚找來(lái)了合作伙伴廣勵(lì)智信簽訂了協(xié)議就開(kāi)始建設(shè)了。廣勵(lì)智信，即是后來(lái)金陽(yáng)光小區(qū)的開(kāi)發(fā)商。廣勵(lì)智信日后在A13、A09地塊上建成了17棟樓房，總建筑面積約11.478萬(wàn)平方米，超出規(guī)劃近7萬(wàn)平方米。

林媚稱，2013年3月中旬，在廣勵(lì)智信修建期間，曾經(jīng)因?yàn)樯嫦雍贤p騙罪被報(bào)案，賬戶也被凍結(jié)，工程也隨之被叫停。同月，三亞市熱科院向玉井公司發(fā)出了兩份通知，分別是《關(guān)于加強(qiáng)科教園建設(shè)項(xiàng)目管理停止違規(guī)建筑的通知》和《關(guān)于責(zé)令停止違法行為的通知》。

這次報(bào)案最終沒(méi)有被立案。林媚的說(shuō)法是，她被通知合同不構(gòu)成詐騙，沒(méi)有受害者，公安不立案，賬戶也解封了。

林媚在這期間一直在為報(bào)建的事情焦頭爛額。林媚雖十分積極地推動(dòng)辦證的流程，但成效并不顯著。而廣勵(lì)智信在此期間沒(méi)有停止建設(shè)，直至被拆之前，它已經(jīng)以6000～7000元每平方米的價(jià)格通過(guò)“租20年送30年”以租代售的方式租出去1382套。

一邊建設(shè)，一邊受罰，美亞·榕天下也沿用了相同的操作。實(shí)際上，萬(wàn)寧市政府對(duì)美亞·榕天下的處罰要更為嚴(yán)厲，在它的建設(shè)過(guò)程中，萬(wàn)寧官方對(duì)它的監(jiān)督一直伴隨。

就在美亞·榕天下建設(shè)強(qiáng)度最高的2016年，從年初到年底，它就一直在領(lǐng)處罰通知單。第一份是2016年4月20日，萬(wàn)寧市住建局向美亞航空房地產(chǎn)下達(dá)《責(zé)令停止違法行為通知書(shū)》和《責(zé)令限期改正違法行為通知書(shū)》；年末，美亞航空項(xiàng)目二期工程項(xiàng)目因未辦理報(bào)監(jiān)手續(xù)、未辦理施工許可證擅自開(kāi)工等被萬(wàn)寧市住建局通報(bào)；次年3月，第三份通報(bào)中再次強(qiáng)調(diào)了美亞航空房地產(chǎn)（海南）投資開(kāi)發(fā)有限公司未辦理報(bào)監(jiān)手續(xù)，未辦理施工許可證擅自開(kāi)工的違規(guī)行為。

2017年6月15日，萬(wàn)寧市國(guó)土局作出《行政處罰決定書(shū)》，沒(méi)收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，并處罰款；2017年7月5日至24日，萬(wàn)寧市住建局又向美亞航空房地產(chǎn)發(fā)文，限其自行拆除違法建筑，并依法履行強(qiáng)制執(zhí)行催告程序。

一個(gè)萬(wàn)寧市的“重點(diǎn)項(xiàng)目”，卻未能順利取得五證，客觀原因在于海南于2016年執(zhí)行的“雙暫停”政策。

2016年2月23日，海南省政府發(fā)文，對(duì)商品住宅庫(kù)存消化期超過(guò)全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批（包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及土地征收審批、土地供應(yīng)審批、已供應(yīng)的非商品住宅用地改為商品住宅用地審批、商品住宅用地容積率提高審批）。

盡管沒(méi)有取得五證且因?yàn)楣俜奖O(jiān)管停工多次，美亞·榕天下斷斷續(xù)續(xù)地還是建起來(lái)并交付給業(yè)主使用，直至4號(hào)樓被拆，違法建筑的處置宣告一段落。

美亞·榕天下就此被“卡”住了。

封面圖片來(lái)源：陵水黎族縣人民政府