調地價控房價！蘇州樓市調控再出招，此前剛因房價大漲被點名

圖片來源：攝圖網

多個城市土地市場火熱，銷售行情升溫，關于樓市小陽春的消息引起各界關注。這時，樓市調控也開始再度發(fā)力。

繼對市內部分區(qū)域升級樓市調控之后，蘇州月內再次出手，把調控重點放在土地這一源頭，控制出讓土地最高限價。

調整相關土地報價

記者在江蘇省蘇州市吳江區(qū)政府網站看到，吳江區(qū)自然資源和規(guī)劃局近日發(fā)布《關于吳地網（2019）7號公告地塊掛牌出讓的補充公告》。《補充公告》指出，對編號為WJ-J-2019-014號、位于吳江開發(fā)區(qū)（同里鎮(zhèn)）楊中路、云龍西路交叉口的地塊進行相關調整。記者發(fā)現(xiàn)，該地塊掛牌出讓公告早已在4月30日掛出，對比發(fā)現(xiàn)，市場指導總價、網上競價中止價格及一次性報價全部降低。

其中，調整市場指導總價由11.17億元降至10.65億元，降幅為4.6%；網上競價中止價由13.96億元降至11.72億元，降幅為16.05%；一次報價有限區(qū)間由13.96億元至15.08億元降至11.72億元至12.25億元，最高降幅為18.7%。

(此為4月30日掛出的公告)

此外，公告還調整了土地使用權網上競價超過市場指導價后的報價規(guī)則：網上競價超過市場指導價10%以內的，按價高者得的原則確定競得人，商品房預售條件調整為項目工程結構封頂后，方可申請預售許可；網上競價超過市場指導價10% (含10%) 以上的，商品房預售條件調整為工程竣工驗收后，方可申請預售許可。網上競價中止，轉為通過網上一次報價方式確定競得人。由此可見，如果出現(xiàn)這種情況，項目將轉為現(xiàn)房銷售。

根據(jù)此前的蘇州土地競買規(guī)則，政府對設定市場指導價的地塊，在自由報價和限時競價階段，競價超過市場指導價的25%以上的，網上競價中止，轉為網上一次報價。競買人在規(guī)定的報價總額范圍內，進行一次報價。

近段時間以來，蘇州樓市不僅新房、二手房市場頗為活躍，土地市場也出現(xiàn)回暖，部分片區(qū)的“地王”層出不窮，從下列數(shù)據(jù)當中就能略知一二。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年4月蘇州（含吳江）商品住宅的成交均價為每平方米21884元，環(huán)比上漲6.51%。其中，主城區(qū)商品住宅成交均價為每平方米25055元，工業(yè)園區(qū)均價甚至高達每平方米35491元。

蘇州市國有建設用地使用權出讓系統(tǒng)信息顯示，在五一假期前新鮮出爐的“地王”位于鐘南街東、港田路南，出讓面積78440.69平方米，規(guī)劃建筑面積為117661平方米。這一地塊的最終得主為蘇州竹輝興業(yè)有限公司，競標總價35.64億元，較起始總價25.87億元溢價37.7%，折合樓板價為每平方米30287元。市場人士預計，該地塊的保本售價至少也應該在每平方米4.5萬元以上。

對此，蘇州市政府在5月11日發(fā)布《關于進一步促進全市房地產市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補充意見》，對蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域新建商品住房實施限制轉讓措施。自本意見發(fā)布之日起，限制轉讓區(qū)域內新取得預（銷）售許可的商品住房項目（含已經取得預售許可尚未開始網簽的項目），購房人自取得不動產權證之日起，滿三年后方可轉讓。對蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手住房實施限制轉讓措施。自本意見發(fā)布之日起，購房人通過二手住宅市場交易新取得不動產權證滿五年后方可轉讓。此外，意見還提出調整土地出讓報價規(guī)則，將土地出讓報價條件從定值調整為區(qū)間設置。

調控背后不變的樓市基本面

蘇州接連出手升級調控的背景有點特別：這座城市的樓市剛剛被住房和城鄉(xiāng)建設部“點名”。

近日，為進一步落實房地產市場調控城市主體責任，住房和城鄉(xiāng)建設部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來在房地產市場政策不斷微調，部分城市房價出現(xiàn)上行態(tài)勢，各地調控次數(shù)明顯增加，前4個月各地發(fā)布的調控措施已超過160次。深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉認為，當前整個樓市調控已經發(fā)生了根本性的變化，即從自上而下的調控到發(fā)揮城市政府的主體責任。

其實，變化的調控背后也有不變的樓市基本面，熱點一二線城市依然具備人口凈流入的長期基礎和開發(fā)商高周轉的短期支撐。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，對于蘇州來說，土地限價說明接下來會繼續(xù)管控土地的高溢價現(xiàn)象，類似的土地高溢價很大程度上說明有違當前調控的思路，接下來一二線城市對于土地溢價情況依然會嚴格把控，但客觀來說地價本身還是會遵循土地稀缺性和市場供求關系，將呈現(xiàn)小幅上漲態(tài)勢，所以在接下來的土地市場管控過程中，部分高地價項目或會繼續(xù)增加配建項目的任務，這是最關鍵的一點。

證券時報網記者：吳家明