北京土地市場全面限價 房企利潤空間被擠拿地流行“拼團”

每經(jīng)編輯 舒曼曼    

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每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 梁秋月

一直以來，北京土地市場都是房企爭搶的高地，“僧多粥少”的情形可見一斑。盡管2017年北京樓市經(jīng)歷了“3.17限購政策”，新房二手房交易紛紛遇“冷”成交下滑，但土地市場“風(fēng)景依舊獨好”。

伴隨著政策調(diào)控步入深水期，土地市場“開閘”加大供應(yīng)，“限價”地塊維穩(wěn)市場，2017年開始房企拿地漸趨理性。從去年整體溢價率來看，平均25.81%的溢價率較2016年減少了4.02個百分點。

很明顯的是，北京土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)生變。業(yè)內(nèi)人士分析稱，在此背景下，房企利潤空間大打折扣，北京“地王”未來恐很少再有。而為贏得土儲規(guī)模較量，房企“拼團”拿地等新形式正在流行。

土地供應(yīng)大增 房企拿地謹(jǐn)慎

自2016年年底，北京對土地市場拍賣規(guī)則進(jìn)行創(chuàng)新。除自住房用地外，北京土地交易市場基本都有統(tǒng)一的限制，即“限房價、競地價”，當(dāng)土地價格達(dá)到最高限價時，轉(zhuǎn)入“競自持面積、競配建比例”，此外，當(dāng)現(xiàn)場競報自持面積比例達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)比例時，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序。

自2017年開始，北京土拍市場進(jìn)入了全面限價階段。即便限價，但2017年供應(yīng)量卻達(dá)到了近年來最高水平。2017年4月7日，北京發(fā)布了《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，未來每年將新增土地供應(yīng)1200公頃，5年總共供地6000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求，其中自住型商品房將供地1020公頃。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年北京各類型土地供應(yīng)共新增128宗，同比2016年大幅增長190.9%，同時也超過了2014年、2015年，改變了2013年以后的連續(xù)下降趨勢。從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，居住類用地共計91宗，占全部土地供應(yīng)量的71.09%；商服金融類用地12宗，占9.38%。

此外，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年全國300個城市土地出讓總金額同比增加38%，住宅類用地占比繼續(xù)提高，占比達(dá)到82%，其中北京漲幅領(lǐng)先一線城市，全年出讓金額達(dá)到2796億元，同比增加228%。

在市場“放量”與全面“限價”的背景下，土地市場逐漸回歸理性，房企拿地的邏輯變得越來越理性，尤其限價自持對開發(fā)運營實力的要求進(jìn)一步提高，房企在自持比例競爭上更為謹(jǐn)慎。

這也衍生出土拍市場通過聯(lián)合體爭奪限價地塊“報團取暖”的模式，最為典型的是去年6月豐臺區(qū)的周莊子村舊村改造地塊，首次出現(xiàn)“保利+首開+龍湖+中海+勝翔+周莊子村+平安”7家房企組成的聯(lián)合體進(jìn)行拿地，堪稱“巨無霸聯(lián)合體”。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是房企把控市場風(fēng)險的一種表現(xiàn)，同時也是房企優(yōu)化分工的一種體現(xiàn)。后續(xù)對于此類自持地塊來說，或許會有其中一家房企占主導(dǎo)，或者自持部分單獨剝離出去運營，而聯(lián)合開發(fā)的做法也體現(xiàn)了類似的投資邏輯。

從供地區(qū)域來看，去年所供應(yīng)地塊大部分位于遠(yuǎn)郊區(qū)，城六區(qū)的土地資源越來越稀缺，伴隨城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，遠(yuǎn)郊區(qū)的土地交易成主導(dǎo)。

陽光城集團北京營銷總監(jiān)胡犇告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，北京的城市格局正在從遠(yuǎn)郊過渡到近郊化，原來被認(rèn)為是消費者的第二居所，如今正成為第一居所，這也使得不少房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)昌平、順義等加速拿地。

供地結(jié)構(gòu)生變 “地王”難再現(xiàn)

在北京市供地計劃里，包括了100萬套共有產(chǎn)權(quán)類住房和50萬套租賃住房，這意味著北京的供地結(jié)構(gòu)發(fā)生了微妙變化，住宅供地更加多元化。因此，過去一年北京土地市場在加大自住型商品房用地的供應(yīng)力度的同時，共有產(chǎn)權(quán)用地和租賃用地也成為北京市土地供應(yīng)的主要方向。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年北京共新增共有產(chǎn)權(quán)房用地38宗，在全部91宗宅地供應(yīng)中占41.8%；成交的共有產(chǎn)權(quán)房用地為26宗，在全部71宗成交宅地中占36.6%。

2017年北京自持面積明顯增加，自持比例超過三成。2016年9.30新政以后，北京首次引入“競自持”鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，自2016年11月北京首個自持地塊成交至2017年12月底以來，北京自持宅地共成交27宗，累計規(guī)劃建面142.4萬平方米，自持比例達(dá)到44%，預(yù)計可提供租賃住房1.6萬套，其中，2017年全年共成交23宗租賃用地，同比增加56%，自持比例達(dá)到33%。

除此之外，《每日經(jīng)濟新聞》記者從北京市規(guī)土委了解到，截至2017年12月底，北京市實現(xiàn)集體土地租賃住房用地供應(yīng)203.9公頃，完成率102%，超額完成2017年度供應(yīng)任務(wù)。

但對于房企來說，多元化的土地供應(yīng)對其資金和運營能力都帶來不小的考驗。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析表示，2017年北京拍賣的土地基本都沒有太大的利潤空間，開發(fā)商的拍賣熱情也大大降低，互相之間的競爭很小，大部分宅地只經(jīng)過幾次報價便得以成交，許多共有產(chǎn)權(quán)房用地甚至是以最低價成交。

胡景暉進(jìn)一步分析，通過限制價格、限制戶型面積，北京大幅增加了中低檔住房的供給，緩解了前兩年北京市場的豪宅化趨勢，滿足了大批中低收入者的置業(yè)需求。同時，在未來五年北京大批量供應(yīng)土地及“限房價、競地價”背景下，“地王”未來恐很少再有。