北京樓市又刷屏！六大變化說樓市

一年前的3月，說在北京，一朋友買房，賣家報(bào)價(jià)728萬(wàn)，從7點(diǎn)半砍價(jià)到夜里11點(diǎn)半，745萬(wàn)成交……一年后的3月，北京某熱門小區(qū)，60平方米左右的兩居室，去年4月份掛牌時(shí)報(bào)價(jià)760萬(wàn)元，現(xiàn)在掛牌價(jià)已經(jīng)降到595萬(wàn)元。

《北京又瘋狂？賣家報(bào)728萬(wàn)，買家從7點(diǎn)砍價(jià)到夜里11點(diǎn)，745萬(wàn)成交…》，這是去年3月13日券商中國(guó)刊發(fā)的一篇報(bào)道，這也是北京3·17新政前夕，北京樓市狂熱的一個(gè)縮影。

如今，一年時(shí)間過去了，在連續(xù)不斷的調(diào)控下，特別是在“房住不炒”的政策導(dǎo)向下，樓市已經(jīng)發(fā)生至少六方面的巨大變化：

1、說北京：一年時(shí)間，北京房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅高達(dá)15%，成交量更是急速萎縮，新房成交量同比下跌48.7%；

2、說深圳：連跌了17個(gè)月深圳樓市，迎來了一波“小陽(yáng)春”，3月5日至11日，單周新房成交539套，環(huán)比增長(zhǎng)9.6%，二手成交1160套，環(huán)比增長(zhǎng)36.3%；

3、說房貸利率：房貸利率全面上浮，2018年2月首套房貸款平均利率為5.46%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.114倍，同比去年2月上升22.15%；

4、說房貸總量變化：房貸已成稀缺“品種”，即使購(gòu)房成本上升，房貸利率普遍上浮，但房貸卻是“不是想貸就能貸”；

5、說最基本大政：“房住不炒”定位已被寫入十九大報(bào)告以及今年政府工作報(bào)告；

6、說主要銀行變化：在大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)號(hào)召下，工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、中信銀行等多家銀行正式進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)。

北京房?jī)r(jià)跌15%，成交量腰斬

今天的一份數(shù)據(jù)刷屏了：

鏈家研究院報(bào)告顯示，去年的調(diào)控結(jié)束了北京房?jī)r(jià)連續(xù)17個(gè)月上漲的勢(shì)頭，隨后價(jià)格出現(xiàn)連續(xù)9個(gè)月的下跌，累計(jì)跌幅15%左右。2018年3月北京二手房均價(jià)為58527元/平，與2016年12月的水平接近。目前，北京二手房房?jī)r(jià)似乎出現(xiàn)了企穩(wěn)跡象，1月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.3%、2月環(huán)比下跌0.5%。

雖說大家對(duì)于樓市轉(zhuǎn)冷已有所預(yù)期，但是15%的跌幅還是讓市場(chǎng)吃了一驚。

此外，北京各區(qū)二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)不同程度下跌，通州區(qū)實(shí)施更嚴(yán)厲的限購(gòu)措施，降幅最大。數(shù)據(jù)顯示，北京各區(qū)二手房?jī)r(jià)格今年3月較去年同期下跌8%至30%不等。其中，順義區(qū)跌幅較小，下跌8.1%；通州區(qū)跌幅最大，達(dá)到29.1%。

比北京房?jī)r(jià)跌得更慘的，是環(huán)京樓市。鏈家網(wǎng)顯示，燕郊二手住宅單價(jià)普遍下跌1萬(wàn)元，不少二手房小區(qū)房?jī)r(jià)幾近腰斬，個(gè)別樓盤甚至暴跌2/3。

其實(shí)，從去年3月17日以來，北京史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策實(shí)施剛好一周年。這一年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京出臺(tái)了30條以上的樓市調(diào)控措施，新房、二手房成交量幾乎腰斬，房?jī)r(jià)全面下跌。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年9月份，北京新建商品住宅銷售價(jià)格曾創(chuàng)下單月同比上漲30.4%的歷史紀(jì)錄。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京新建商品房住宅類合計(jì)調(diào)控后一年簽約23388套，同比下調(diào)幅度達(dá)48.7%，刷新了歷史最低紀(jì)錄。別墅類物業(yè)成交在317之后簽約4137套，跌幅52.7%。跌幅最大的是商住類物業(yè)，調(diào)控一年來，實(shí)際簽約只有5895套，同比跌幅91%。

二手房成交量同樣低迷。數(shù)據(jù)顯示，2017年全年北京二手房住宅成交在13.6萬(wàn)套，相比2016年的27萬(wàn)套暴跌50%，這一成交量也是2015年來最低值。

一年時(shí)間，不僅成交量腰斬，二手房?jī)r(jià)格也連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌，其中有7個(gè)月領(lǐng)跌中國(guó)內(nèi)地各大城市。

房?jī)r(jià)連跌17個(gè)月，深圳3月樓市迎來一波"小陽(yáng)春"

這波深圳的房?jī)r(jià)漲得比其他一線城市要早，2016年10月，率先出臺(tái)了限購(gòu)政策，“限購(gòu)限貸限售限價(jià)限商”等調(diào)控力度空前。

2013年到2014年，深圳新房住宅均價(jià)緩慢上漲，2015到2016年出現(xiàn)了井噴式增長(zhǎng)，10月份新政后基本保持穩(wěn)定。根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2018年2月份，新房住宅均價(jià)54191元/平，環(huán)比下降0.1%，持續(xù)下調(diào)17個(gè)月，共減少1420元/平。

在房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的同時(shí)，深圳樓市成交量出現(xiàn)大幅下降。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年深圳一手住宅成交面積259.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降38.0%，為十年來最低。此外，全市二手住宅共成交63578套，較2016年下降33.7%。

不過，在經(jīng)歷了2月份成交低迷之后，3月上旬深圳樓市迎來了一波“小陽(yáng)春”。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月5日至11日，單周新房成交539套，環(huán)比增長(zhǎng)9.6%；成交面積共計(jì)53902平，環(huán)比增長(zhǎng)7.7%；二手成交1160套，環(huán)比增長(zhǎng)36.3%；成交面積97821平，環(huán)比增長(zhǎng)41.6%。

截至3月11日，深圳3月全市一手住宅累計(jì)成交891套，成交均價(jià)54388元/平，日均成交81套；二手住宅累計(jì)成交1527套，成交均價(jià)56790元/平，日均成交138.82套。3月份，深圳全市一二手累計(jì)日均成交219.82套，去年同期，一二手累計(jì)日均成交181.97套；2月份這一數(shù)據(jù)僅為140.25套。

記者了解到，春節(jié)過后中介機(jī)構(gòu)的訪客量有所增加，一些開發(fā)商也開始陸續(xù)推出新盤，不過目前新盤項(xiàng)目仍受到“限價(jià)”的影響，出現(xiàn)了新盤開盤價(jià)格低于周邊的一些二手房的倒掛現(xiàn)象。

深圳中原研究中心表示，深圳市場(chǎng)已回暖，開發(fā)商搶跑入市，預(yù)計(jì)后期成交量將進(jìn)一步回升。二手市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)，近期報(bào)價(jià)指數(shù)企穩(wěn)，業(yè)主對(duì)市場(chǎng)信心依舊，預(yù)計(jì)二手成交將逐步回升。

房貸利率全面上浮

融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2018年2月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.46%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.114倍，環(huán)比1月上升0.55%；同比去年2月首套房貸款平均利率4.47%，上升22.15%。在融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市首套房貸款平均利率中，本月最低值為上海5.06%，最高值仍為鄭州達(dá)5.92%。

此外，融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2018年2月，19家主要銀行中有15家銀行首套房貸款利率已超過基準(zhǔn)上浮10%，較上月新增4家。工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行國(guó)有四大行首套房貸款平均利率分布在基準(zhǔn)上浮8%-10%之間。

二套房貸款平均利率在近一年時(shí)間，也是呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2018年2月全國(guó)二套房貸款平均利率為5.79%，較上月上漲0.03個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市533家銀行中，有77家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，99家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%，314家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮20%及以上。

再來看一下，北上廣深最新房貸利率：

房貸，不是想貸就能貸

各大城市房貸利率普遍上浮，對(duì)于購(gòu)房者來說，即使購(gòu)房成本上升，但房貸卻是“不是想貸就能貸”。

昨日，券商中國(guó)刊發(fā)的《以深圳為例，來看看房貸額度有多告急》報(bào)道中，提到一組數(shù)據(jù)：今年2月份，深圳地區(qū)工農(nóng)中建四家國(guó)有行的房貸余額，僅增長(zhǎng)了71.36億元。

這一數(shù)據(jù)印證了當(dāng)前的房貸增速大大回落。另一方面，銀行放款時(shí)間已經(jīng)開始延長(zhǎng)。“看調(diào)控，無(wú)固定放款時(shí)間”，已經(jīng)成為多數(shù)銀行個(gè)貸客戶經(jīng)理的口頭禪。一位中行個(gè)貸經(jīng)理跟券商中國(guó)記者表示，以往房屋抵押后，1周左右可以放款，而如今放款時(shí)間已經(jīng)延長(zhǎng)至1到4個(gè)月。

中原地產(chǎn)一份數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前深圳多家銀行放貸時(shí)間已經(jīng)延長(zhǎng)。

堅(jiān)持“房住不炒”定位

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議第一次提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”之后，關(guān)于“房住不炒”的定位成了當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的核心指導(dǎo)思想。今年政府工作報(bào)告中，房地產(chǎn)再次被著重提及。

 

報(bào)告中對(duì)于“房住不炒”的定位：

報(bào)告指出：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

報(bào)告中關(guān)于棚改的目標(biāo)：

啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開工580萬(wàn)套。加大公租房保障力度，對(duì)低收入住房困難家庭要應(yīng)保盡保，將符合條件的新就業(yè)無(wú)房職工、外來務(wù)工人員納入保障范圍。

報(bào)告中對(duì)于房租租賃市場(chǎng)的描述：

支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。

不過值得注意的是，今年政府工作報(bào)告中沒有再提去庫(kù)存政策，有專家認(rèn)為，這意味著可能該政策在逐步淡化。

銀行進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)

在“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，在這一既定政策導(dǎo)向下，各大銀行已經(jīng)悄然進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。

中國(guó)銀行

2018年2月2日，中國(guó)銀行在上海舉辦“中國(guó)銀行住房租賃金融服務(wù)推介會(huì)暨合作簽約儀式”，全面進(jìn)軍住房租賃金融市場(chǎng)。在推介會(huì)上，中國(guó)銀行與萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、碧桂園、龍湖地產(chǎn)、綠城等簽署住房租賃市場(chǎng)金融服務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，計(jì)劃提供融資規(guī)模超過2000億元。

同時(shí)，中國(guó)銀行上海市分行與上海市金融服務(wù)辦公室簽訂金融創(chuàng)新服務(wù)合作意向書，并與八家地方國(guó)企簽訂租賃住房（暨人才公寓）金融服務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，開啟首單面向引進(jìn)人才的住房租賃綜合服務(wù)。

工商銀行

2018年1月，工商銀行北京市分行與中信建投證券就住房租賃業(yè)務(wù)簽署《全面戰(zhàn)略合作協(xié)議》，致力于為首都住房租賃市場(chǎng)提供全方位、多層次、創(chuàng)新性服務(wù)。

2017年11月16日，中國(guó)工商銀行廣東省分行營(yíng)業(yè)部（原廣州市分行）與廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，為廣州市住房租賃市場(chǎng)參與主體提供5000億元授信資金。

農(nóng)業(yè)銀行

2018年1月18日，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行發(fā)布“法人租賃住房貸款”和“共有產(chǎn)權(quán)住房貸款”產(chǎn)品。不向“以租代售”住房提供信貸支持，不向炒房群體提供信貸支持，嚴(yán)防租賃住房業(yè)務(wù)信貸資金流入商品住房開發(fā)領(lǐng)域。

農(nóng)行北京市分行與北京市保障性住房建設(shè)投資中心、首創(chuàng)置業(yè)、北京城建、首開股份、中鐵置業(yè)、北京建工集團(tuán)簽署合作協(xié)議，擬向六家企業(yè)合計(jì)提供2000億元信貸資金，用于支持北京市集體建設(shè)用地租賃住房項(xiàng)目開發(fā)。

交通銀行

2017年12月18日，交通銀行攜手萬(wàn)科、綠地、碧桂園等26家房地產(chǎn)企業(yè)和廣州市住房租賃協(xié)會(huì)等5個(gè)住房租賃平臺(tái)在廣州舉辦“住房租賃高峰論壇”。

會(huì)上，交行廣東省分行與多家房企及住房租賃平臺(tái)簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，給予了包括萬(wàn)科、保利和佛山市建鑫住房租賃有限公司在內(nèi)的簽約主體合計(jì)超過1500億元意向性授信額度，專項(xiàng)用于金融支持住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展。

建設(shè)銀行

2017年11月2日，廣東省住建廳、佛山市政府分別與建行廣東省分行達(dá)成住房租賃戰(zhàn)略合作，邁出了政銀合作共同推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)的第一步。

2017年11月3日，建行深圳市分行與包括萬(wàn)科、華潤(rùn)、碧桂園等在內(nèi)的11家房地產(chǎn)企業(yè)簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布正式開發(fā)深圳市長(zhǎng)租房市場(chǎng)。據(jù)建行深圳市分行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前已與房企簽署了超5000套住房租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，房源均為精裝修新房，未來租戶可通過建行“CCB建融家園”APP上提供的房源在線租房。

除了五大行之外，部分股份行也開始進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)。2017年10月30日，中信銀行與碧桂園集團(tuán)正式簽署300億元長(zhǎng)租住宅保障性基金戰(zhàn)略合作協(xié)議；2017年11月3日，招商銀行北京分行助力全國(guó)首單住房租賃類REITs業(yè)務(wù)落地；2017年12月2日，民生銀行總行和巴樂兔領(lǐng)先租房平臺(tái)簽訂戰(zhàn)略合作。

來源：券商中國(guó)（ID：quanshangcn）