2017房地產(chǎn)投資增速超預(yù)期 12月份房屋銷(xiāo)售面積創(chuàng)單月歷史新高

每經(jīng)編輯 周程程    

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每經(jīng)記者 周程程 每經(jīng)編輯 陳星

1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資109799億元，比上年名義增長(zhǎng)7.0%。

與1~11月相比，全年增速回落了0.5個(gè)百分點(diǎn)。但按年來(lái)看，2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資名義增長(zhǎng)6.9%，2017年房地產(chǎn)投資增速較2016年加快了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，7%的房地產(chǎn)投資增速也超出年初多家機(jī)構(gòu)的預(yù)期。

增速普遍高于年初機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)

從2016年底到2017年初，多家機(jī)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)學(xué)家發(fā)布的2017年房地產(chǎn)投資增速預(yù)期，普遍低于5%。

例如，方正證券預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為1%~3%，大概率增長(zhǎng)3%；銀河證券預(yù)計(jì)在4%左右；國(guó)金證券則預(yù)計(jì)在3%到5%之間。

但房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體表現(xiàn)卻超出預(yù)期，并未出現(xiàn)快速回落。后續(xù)機(jī)構(gòu)也調(diào)高對(duì)全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的預(yù)期。

對(duì)于2017年全年7%的房地產(chǎn)投資增速，暖流資產(chǎn)權(quán)益部總監(jiān)魯強(qiáng)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示“并不意外”。

魯強(qiáng)分析說(shuō)，樓市是分類(lèi)調(diào)控，一線(xiàn)城市和重點(diǎn)城市受到比較嚴(yán)格的限制，但是三四線(xiàn)城市樓市基本面還很不錯(cuò)。從地方政府角度來(lái)看，在去庫(kù)存取得成效的基礎(chǔ)上，以出讓土地來(lái)充實(shí)財(cái)政收入的動(dòng)力也很足。

此外，從房企角度來(lái)看，魯強(qiáng)指出，2017年龍頭房企擴(kuò)張勢(shì)頭明顯，它們并不缺乏資金來(lái)源，對(duì)于受沖擊比較大的中小房企，很多大房企采取直接收購(gòu)股權(quán)方式，獲得可供開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目土地，這些都構(gòu)成樓市投資保持一定增速的條件。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，開(kāi)發(fā)投資表現(xiàn)總體不錯(cuò)，2017年全年投資規(guī)模同比增幅為7%，不高也不低，恰是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下的理想數(shù)據(jù)。這個(gè)指標(biāo)既為2018年補(bǔ)庫(kù)存創(chuàng)造了較好的機(jī)會(huì)，同時(shí)也反映了房企在樓市調(diào)控下依然看好房地產(chǎn)市場(chǎng)。

不過(guò)，全年7%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速，比1~11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，這也延續(xù)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速自1~9月以來(lái)的放緩勢(shì)頭。

魯強(qiáng)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)投資增速將小幅放緩，主要原因在于去杠桿背景下，企業(yè)融資能力將受到限制。

但中指院發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2017總結(jié)&2018展望》報(bào)告指出，預(yù)計(jì)2018年企業(yè)補(bǔ)倉(cāng)意愿保持理性，在拿地投資支撐下，投資或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅增長(zhǎng)，范圍在5.1%~7.1%之間。

新開(kāi)工顯示房企看好未來(lái)市場(chǎng)

從需求方面來(lái)看，2017年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積169408萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.7%，增速比1~11月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額133701億元，同比增長(zhǎng)13.7%，增速比1~11月份提高1個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，銷(xiāo)售是個(gè)先行指標(biāo)，銷(xiāo)售增速在2016年4月就見(jiàn)頂了，此后銷(xiāo)售增幅持續(xù)下滑，這是市場(chǎng)降溫的體現(xiàn)。預(yù)計(jì)2018年上半年銷(xiāo)售增速就會(huì)由正轉(zhuǎn)負(fù)。

不過(guò)，值得注意的是，2017年12月份房屋銷(xiāo)售面積達(dá)到了2.2億平方米，這是歷史上單月成交最高的規(guī)模。嚴(yán)躍進(jìn)指出，房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)好于預(yù)期，雖然調(diào)控升級(jí)，但購(gòu)房者依然有積極入市的機(jī)會(huì)。

中泰宏觀(guān)研報(bào)指出，預(yù)計(jì)在保持當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的前提下，相關(guān)政策難以放松，但根據(jù)精準(zhǔn)調(diào)控要求，部分城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速有望回升。

銷(xiāo)售情況也將影響房企的新開(kāi)工意愿。數(shù)據(jù)顯示，2017年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積781484萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)3.0%，增速比1~11月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，房屋新開(kāi)工全年維持在7%的水平，該指標(biāo)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)的走勢(shì)基本上類(lèi)似，也說(shuō)明房企對(duì)于房地產(chǎn)未來(lái)銷(xiāo)售市場(chǎng)的看好，當(dāng)前新開(kāi)工的節(jié)奏總體不錯(cuò)。

不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)表示，新開(kāi)工的結(jié)構(gòu)方面會(huì)有很多差異，比如說(shuō)部分房企資金方面壓力增大或者存在部分房企故意囤地不開(kāi)發(fā)，這都需要積極進(jìn)行管控。

此外，房企的相關(guān)部署也受資金面的影響。數(shù)據(jù)顯示，2017年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金156053億元，同比增長(zhǎng)8.2%，增速比1~11月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。

其中，國(guó)內(nèi)貸款25242億元，增長(zhǎng)17.3%；利用外資168億元，增長(zhǎng)19.8%；自籌資金50872億元，增長(zhǎng)3.5%；其他資金79770億元，增長(zhǎng)8.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款48694億元，增長(zhǎng)16.1%；個(gè)人按揭貸款23906億元，下降2.0%。

楊紅旭認(rèn)為，資金是跟著銷(xiāo)售走的，銷(xiāo)售增速下滑，資金面也會(huì)收窄，12月有點(diǎn)異動(dòng)，大方向是收窄的，2018年仍會(huì)收窄。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷也表示，今年定金和預(yù)收款依然會(huì)保持正增長(zhǎng)，但流動(dòng)性緊平衡會(huì)進(jìn)一步限制資金流向房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)貸和按揭貸款增速還會(huì)繼續(xù)下降。

對(duì)于2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)判，中指院報(bào)告指出，預(yù)計(jì)2018年是本輪房地產(chǎn)周期的調(diào)整期，商品房銷(xiāo)售面積受到政策、貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，預(yù)計(jì)全年降幅將達(dá)到9.3%~11.3%。其中一線(xiàn)銷(xiāo)售面積將保持平穩(wěn)，二線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，三四線(xiàn)城市在基本完成去庫(kù)存后也將隨著二線(xiàn)城市之后面臨市場(chǎng)下行的壓力。

報(bào)告認(rèn)為，鑒于一二線(xiàn)城市銷(xiāo)售回落，房企新開(kāi)工意愿不足，將使全國(guó)新開(kāi)工增長(zhǎng)受限，預(yù)計(jì)全年新開(kāi)工的增幅會(huì)維持在4.5%~6.5%之間。