房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成雙刃劍 康達(dá)爾的隱形“財(cái)富”能否帶來持續(xù)收益

每經(jīng)編輯 董青枝    

每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 曾健輝

作為中國農(nóng)牧第一股，康達(dá)爾(000048.SZ)其實(shí)也有房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，經(jīng)營業(yè)績也深受影響。

康達(dá)爾2017年三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，前三季度，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入11.29億元，同比下降5.23%，主要是房地產(chǎn)銷售收入減少所致；凈利潤為-4678萬元，同比下降255%。

此次康達(dá)爾在售樓盤有65套房被查封，會對康達(dá)爾造成多大影響，而大量的隱形土地資產(chǎn)是否能為康達(dá)爾帶來持續(xù)的效益？

業(yè)績受房產(chǎn)業(yè)務(wù)影響明顯

資料顯示，康達(dá)爾成立近40年來形成了集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、公共事業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融投資業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)于一體的多元化集團(tuán)公司。其中康達(dá)爾以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)作為業(yè)務(wù)核心，以持有型物業(yè)和公共事業(yè)作為平衡風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流的長期戰(zhàn)略保障型業(yè)務(wù)，以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)作為持續(xù)戰(zhàn)略支持型業(yè)務(wù)。

但康達(dá)爾的業(yè)績波動明顯，記者梳理康達(dá)爾披露的2014年至2016年三個(gè)年度財(cái)務(wù)報(bào)告獲悉，三個(gè)報(bào)告期內(nèi)公司營業(yè)收入分別約為21.44億元、23.02億元、15.61億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤分別約為1.14億元、2.04億元、596萬元，其中2016年業(yè)績下滑明顯。

康達(dá)爾在2016年年報(bào)中稱，業(yè)績下滑的一個(gè)重要原因是本年度房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售收入比上年同期大幅減少。

數(shù)據(jù)顯示，2016年康達(dá)爾房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營收7340.7萬元，同比減少90.60%，占總營收的4.7%，已退居各項(xiàng)業(yè)務(wù)營業(yè)收入占總營業(yè)收入比例的前三位之外。

梳理近幾年康達(dá)爾的年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一直是康達(dá)爾最重要的業(yè)績來源之一。2011年和2012年均有房地產(chǎn)收入，康達(dá)爾盈利尚好，而2013年缺乏了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的支撐，該年業(yè)績也錄得虧損；2014年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重新貢獻(xiàn)收入，躍升為公司第二大營收業(yè)務(wù)；2015年房地產(chǎn)開發(fā)營收7.81億元，占到總營收23.02億元的34%，僅次于飼料生產(chǎn)；但是2016年，隨著在售貨源減少，房地產(chǎn)開發(fā)營收大幅下降，也造成該年度業(yè)績下滑。

除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，訴訟糾紛也是影響康達(dá)爾業(yè)績的一大因素。尤其是鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的京基集團(tuán)與康達(dá)爾的股權(quán)之爭。2015年京基集團(tuán)連同林志、王東河等一致行動人斥資逾40億元買入康達(dá)爾股票，躍升為康達(dá)爾第二大股東。為此，康達(dá)爾就“林志、京基及其一致行動人涉嫌違反證券交易法律法規(guī)的行為”提出訴訟，此后股權(quán)之爭沖突不斷升級，京基甚至曾提出“罷免公司現(xiàn)任全體董事21項(xiàng)臨時(shí)提案”等，截至目前，康達(dá)爾的股權(quán)之爭走勢仍僵持不下。

持續(xù)不斷的股權(quán)之爭對康達(dá)爾的經(jīng)營影響較大。據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，在2017年6月底的股東大會上，康達(dá)爾公司副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)李力夫在回答股東提問時(shí)表示，自2016年以來，京基屢次提出罷免議案，對公司經(jīng)營產(chǎn)生影響較大。養(yǎng)殖、地產(chǎn)客戶對合作持觀望態(tài)度，一些合作方看到罷免提案對進(jìn)一步合作表示謹(jǐn)慎。融資方面，由于股權(quán)之爭，影響到評級機(jī)構(gòu)對公司評級，對融資資金也產(chǎn)生影響，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。

記者梳理獲悉，2015年之前，康達(dá)爾主營業(yè)務(wù)飼料生產(chǎn)在營業(yè)收入構(gòu)成中相對穩(wěn)定，2012~2014年該項(xiàng)營業(yè)收入分別約為11.62億元、12.20億元和12.50億元，而在2015年下滑至約10.22億元，2016年則進(jìn)一步減少至約9.71億元，占總營收比62.22%，同比減少4.95%。

此次康達(dá)爾與中糧深圳公司的糾紛也影響到房地產(chǎn)開發(fā)，進(jìn)而影響經(jīng)營及業(yè)績。近日康達(dá)爾公告稱，康達(dá)爾約5.31億元的資產(chǎn)被查封凍結(jié)，其中山海上園65套房源被司法查封?？颠_(dá)爾進(jìn)一步表示，本次訴訟相關(guān)的財(cái)產(chǎn)保全對公司日常經(jīng)營及利潤將產(chǎn)生不利影響。

隱形土地資源還有多少

康達(dá)爾引發(fā)資本市場的關(guān)注主要是因?yàn)槠鋼碛写罅康统杀就恋刭Y源。

據(jù)康達(dá)爾官網(wǎng)消息顯示，康達(dá)爾自1998年開始介入房地產(chǎn)開發(fā)，當(dāng)年就推出了“康欣園”，2000年在布吉推出康達(dá)爾花園1~3期，2003年又推出第四期（香檳谷），2008年推出第五期（蝴蝶堡）。

而在2011年，康達(dá)爾更是獲得了豐富的土地資源。據(jù)康達(dá)爾2011年12月2日公告顯示，公司于11月30日與深圳市坪山新區(qū)管理委員會、深圳市規(guī)劃和國土資源委員會坪山管理局就坪山新區(qū)坑梓街道的兩塊土地征收簽訂了《收地補(bǔ)償協(xié)議書》，公司將獲得總額7.4億元的補(bǔ)償款；同時(shí)與深圳市規(guī)劃和國土資源委員會寶安管理局就公司位于寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道、沙井街道、福永街道的三塊土地的征收和開發(fā)簽訂了《收地補(bǔ)償協(xié)議書》，公司將獲得總額8600.45萬元的補(bǔ)償款，兩項(xiàng)協(xié)議共計(jì)8.26億元的補(bǔ)償款。

作為土地整合一攬子解決方案的組成部分，康達(dá)爾獲得了對西鄉(xiāng)和沙井兩個(gè)地塊共23.73萬平方米工業(yè)用地轉(zhuǎn)商住用地的批準(zhǔn)及協(xié)議簽訂。未來，兩商住項(xiàng)目總建筑面積超過100萬平方米，總銷售面積超90萬平方米。

康達(dá)爾曾公開表示，雖然未來房地產(chǎn)的政策和價(jià)格走勢存在著不確定性，但公司開發(fā)的西鄉(xiāng)項(xiàng)目緊臨前海中心區(qū)、沙井項(xiàng)目位于商業(yè)中心區(qū)，具有較大的區(qū)位優(yōu)勢；并且總銷售面積為51.8萬平方米的西鄉(xiāng)項(xiàng)目的地價(jià)按基準(zhǔn)地價(jià)繳納，總銷售面積不少于37.5萬平方米的沙井項(xiàng)目的地價(jià)部分按基準(zhǔn)地價(jià)繳納、部分按評估地價(jià)繳納，具有較大的土地成本優(yōu)勢。預(yù)計(jì)在未來的8~10年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以帶來穩(wěn)定可觀的房地產(chǎn)開發(fā)收益和持有商用物業(yè)的租賃收益。

中信建投也曾指出，康達(dá)爾位于西鄉(xiāng)地塊的“山海上園”項(xiàng)目，由于拿地成本低，將會帶來巨大盈利空間。

據(jù)了解，山海上園一期已于2015年售完，康達(dá)爾2015年房地產(chǎn)開發(fā)營收7.81億元，占總營收比重33.91%；同時(shí)項(xiàng)目二、三、四期總體量達(dá)65.91萬平方米，按目前二期在售房源均價(jià)5.9萬/平方米簡單估算，還將有約389億元貨值，而目前康達(dá)爾的總市值約78億元。

此外，康達(dá)爾的沙井項(xiàng)目城市更新工作已啟動。中信建投早前在研報(bào)中表示，沙井項(xiàng)目占地12.5萬平方米，位置雖不如西鄉(xiāng)，拿地成本也較高，但受益于寶安市政規(guī)劃，地塊仍有比較大的想象空間。

同時(shí)，康達(dá)爾地產(chǎn)板塊下轄的土地、商鋪、廠房、宿舍等可出租面積約35萬平方米，土地儲備面積約24.3萬平方米。

康達(dá)爾在2016年年報(bào)中表示，深圳房地產(chǎn)政策持續(xù)收緊，公司將在現(xiàn)有土地基礎(chǔ)上，分析地產(chǎn)開發(fā)帶來的盈利能力和現(xiàn)金貢獻(xiàn)，根據(jù)市場需求、開發(fā)能力和資金保證，合理調(diào)整開發(fā)周期和策略，分步啟動西鄉(xiāng)地塊二、三期、四期工程建設(shè)，加速推進(jìn)沙井舊改項(xiàng)目的進(jìn)程，同時(shí)公司還將對其他可投資地塊做出調(diào)研和分析，根據(jù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，制定出3至5年的儲備用地規(guī)劃，積極爭取土地資源。