廣發(fā)證券分析師：未來的房地產(chǎn)行業(yè)或酷似白酒

近期廣發(fā)證券宏觀經(jīng)濟(jì)分析師郭磊認(rèn)為，建筑業(yè)景氣度升至過去5年來高點，在低庫存及棚改、公租影響下，2018年地產(chǎn)投資存在超預(yù)期可能。

郭磊認(rèn)為2018年地產(chǎn)投資將超預(yù)期的主要理由有：1、從增長階段看，中國經(jīng)濟(jì)將經(jīng)歷三次去化，目前仍在“去地產(chǎn)化”進(jìn)程尾段。2、從政策邏輯看，影子銀行、融資平臺、兩高一剩之后，房地產(chǎn)領(lǐng)域的軟著陸將會是政策下一重點，目前軟著陸已是較大概率。3、房地產(chǎn)行業(yè)中期處在一場深刻變局之中：供給端租購并舉，需求端調(diào)控長效化，行業(yè)將進(jìn)入自然增長階段。4、未來的房地產(chǎn)行業(yè)酷似白酒：整體低速的后增長時代，周期性鈍化，但產(chǎn)業(yè)集中度將持續(xù)提升。5、在供給出清支撐下，2018年地產(chǎn)投資亦有一定短周期下的想象空間。

郭磊認(rèn)為，未來的房地產(chǎn)行業(yè)酷似白酒：整體低速的后增長時代，周期性鈍化，但市場集中度和品牌溢價將持續(xù)提升。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、后增長時代。白酒產(chǎn)量以2012年為界，2012年之前在18-30%的增速之下；2012年之后基本上是0-5%的個位數(shù)增長。2015年之后的房地產(chǎn)基本類似，行業(yè)的整體擴(kuò)張期已經(jīng)過去。

2、周期性鈍化。后增長時代的一個伴生就是產(chǎn)品的周期性鈍化，反腐在一定程度上帶來了白酒的周期性鈍化；而房地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)化強(qiáng)化了房產(chǎn)的這一特征。

3、供給端極為分散，大量沒有品牌價值的主體將會退出，行業(yè)集中度將會持續(xù)提升。白酒的供給端極為分散，在后增長時代，大量的地方性白酒會逐步退出供給端；房地產(chǎn)行業(yè)類似，項目制企業(yè)一沒有辦法控制成本，二沒有優(yōu)勢與政府合作做租購并舉，三則沒有辦法迎合標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化的建筑趨勢，未來將會逐步退出市場。所以，盡管行業(yè)增速不高，但對于龍頭企業(yè)來說，市場份額的提升將會是一個持續(xù)性的邏輯。

郭磊總結(jié)認(rèn)為，在某種意義上，市場需要基于未來將要形成的一個壟斷競爭的市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行龍頭資產(chǎn)的再定價。在政策風(fēng)險弱化的階段，這一邏輯一般會強(qiáng)化。短期在供給出清支撐下，2018年地產(chǎn)投資亦有一定想象空間。

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