輕資產(chǎn)未必是“救命稻草”房企轉(zhuǎn)型營(yíng)運(yùn)能力備受考驗(yàn)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳抒穎 每經(jīng)記者 郭榮村 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 梁秋月    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳抒穎 每經(jīng)記者 郭榮村 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 梁秋月

經(jīng)歷了一段時(shí)間的開發(fā)大潮后，商業(yè)地產(chǎn)正面臨著整體供應(yīng)量過(guò)剩的局面。此番背景下，包括萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)和大悅城等在內(nèi)的房企紛紛將“輕資產(chǎn)”視作“救命稻草”。

何為輕資產(chǎn)模式？業(yè)界的共識(shí)是，“輕資產(chǎn)”指的是從賺取資產(chǎn)升值收益走向賺取增值服務(wù)收益，包括代工品牌溢價(jià)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、其他衍生收益以及地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務(wù)過(guò)程中的提成收益。

這意味著“輕資產(chǎn)”模式更加考驗(yàn)開發(fā)商的物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)作的能力。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)商如何沖出重圍，則是值得探討的問(wèn)題。

房企如何試水“輕資產(chǎn)”？

作為“輕資產(chǎn)”模式的先行者，凱德集團(tuán)在中國(guó)已有十余年的“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

凱德運(yùn)營(yíng)模式的重點(diǎn)是“地產(chǎn)開發(fā)+資本運(yùn)作”。凱德先與機(jī)構(gòu)投資者合作發(fā)起基金并按照一定比例出資，此后充當(dāng)基金管理人，從而獲得管理收入并拓展房地產(chǎn)資產(chǎn)管理領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，為凱德提供了穩(wěn)定長(zhǎng)期的資金來(lái)源。

此外，凱德集團(tuán)還通過(guò)參與發(fā)起的私募基金介入到房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)，等到項(xiàng)目培育成熟之后，再把這些資產(chǎn)注入到上市基金REITs里或者轉(zhuǎn)手出售，在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目推出的同時(shí)獲得較高的溢價(jià)收益。

年報(bào)顯示，截至2016年12月31日，凱德在中國(guó)的總開發(fā)規(guī)模約2200萬(wàn)平方米，管理的總資產(chǎn)超過(guò)2000億元，此外還管理5只房地產(chǎn)投資信托（REITs）和14只私募基金。

據(jù)凱德集團(tuán)中國(guó)區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓透露，目前凱德中國(guó)有11個(gè)商場(chǎng)打包在新加坡信托，整體回報(bào)率在7%以上。

凱德在國(guó)內(nèi)有不少效仿者，大悅城是其一。2017年8月17日，大悅城地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司附屬企業(yè)與多家合作方成立境外基金和境內(nèi)基金，尋找中國(guó)境內(nèi)潛在物業(yè)項(xiàng)目的收購(gòu)機(jī)會(huì)，并升級(jí)改造為大悅城品牌商業(yè)項(xiàng)目。這是大悅城地產(chǎn)的“大資管”戰(zhàn)略的重要一步，其實(shí)現(xiàn)的路徑類似于房地產(chǎn)投資信托（REITs）。

作為國(guó)內(nèi)試水“輕資產(chǎn)”較早的萬(wàn)達(dá)，它的主要運(yùn)作模式則是對(duì)外輸出管理。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林的解釋是，“投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，全部資金別人出，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌和萬(wàn)達(dá)獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)信息化管理系統(tǒng)。產(chǎn)生的租金收益萬(wàn)達(dá)與投資方按一定比例分成。”

據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)布的消息，2017年上半年，公司新發(fā)展的26個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全部為輕資產(chǎn)項(xiàng)目，其中投資類輕資產(chǎn)項(xiàng)目14個(gè)，合作類輕資產(chǎn)項(xiàng)目12個(gè)。

“輕資產(chǎn)”模式更考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)能力

輕資產(chǎn)模式雖受不少房企青睞，但對(duì)于部分開發(fā)商而言，優(yōu)質(zhì)的重資產(chǎn)仍舊被看好。

多名商業(yè)地產(chǎn)操盤手和資深地產(chǎn)分析師在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)均表示，“輕資產(chǎn)”模式看似很好，但它賴以維持的核心是優(yōu)質(zhì)的重資產(chǎn)。“在物業(yè)規(guī)模和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力都達(dá)到一定水平時(shí)，才具有輕資產(chǎn)的條件。”曾經(jīng)操盤過(guò)武漢楚河漢街項(xiàng)目的前萬(wàn)達(dá)高管趙毅告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

趙毅以港資和外資企業(yè)的運(yùn)作模式為例子分析認(rèn)為，“只有在產(chǎn)品規(guī)劃階段下了功夫才能夠做好商業(yè)地產(chǎn)，遠(yuǎn)洋太古里歷經(jīng)九年數(shù)易施工圖才開業(yè)，也因此收獲了較好的效果，“它們?cè)敢庥脮r(shí)間去換空間。”

他續(xù)稱，目前港資和外資企業(yè)的坪效遠(yuǎn)高于內(nèi)資企業(yè)，如果兩者能夠作深度的戰(zhàn)略合作，收益將會(huì)十分驚人”。一組數(shù)據(jù)可以印證上述的觀點(diǎn)：億翰智庫(kù)的數(shù)據(jù)顯示，同在一線城市，龍湖地產(chǎn)的坪效為5.63元/天/平米，而恒隆地產(chǎn)的坪效則為13.3元/天/平米。

鼎世商業(yè)執(zhí)行董事王瑋也指出，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式是租金收入和資產(chǎn)增值，且“資產(chǎn)增值在國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)幾十年發(fā)展的歷史中被證明是更加的重要。”王瑋以西田集團(tuán)為例分析稱，2000年西田只有87個(gè)購(gòu)物中心，價(jià)值200億美元，至到2015年，西田的購(gòu)物中心數(shù)量恰好也是87個(gè)，但市值已經(jīng)上升到了700億美元。“如果單單靠租金收入的積累是做不到的。”

王瑋認(rèn)為，對(duì)于擴(kuò)張較快而坪效較低的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，目前所做的不應(yīng)該是快速擴(kuò)張，而是要提升現(xiàn)持有物業(yè)的總體表現(xiàn)，尋求提升購(gòu)物中心效益的辦法。“目前國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)更講究效益而不是規(guī)模，因?yàn)槭瞧盒С艘杂行У囊?guī)模決定了資產(chǎn)的價(jià)值。以西蒙為例，這些年它的可租賃面積一直在降低，但是它的資產(chǎn)價(jià)值是上升的，這是趨勢(shì)。”