商業(yè)地產(chǎn)的焦慮與機會：6萬億存量曾被低估，如今正浮出水面

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)實習編輯 梁秋月    

【編者按】來自明源地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，目前，我國有超過6600萬平方米的存量商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)待盤活，甚至有些商業(yè)空間剛面世就成了有待盤活的存量物業(yè)。顯然，面對如此龐大的存量物業(yè)市場，單靠房企自籌資金或其他單一來源難以撬動。而存量物業(yè)的大規(guī)模增量，也給房地產(chǎn)市場的下半場帶來了新的要求——這是一個“從量到質”的時代，存量資產(chǎn)的運營、買賣、租賃和金融化，逐漸成為倍受房地產(chǎn)界關注和挖掘的重點，這也更加考驗操作者的綜合實力。

那么，在這一波商業(yè)地產(chǎn)存量大幕開啟之時，該有怎樣的意識、走怎樣的道路，才能成為長袖善舞者？

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)實習編輯 梁秋月

存量資產(chǎn)運營、買賣、租賃和金融化，將是中國房地產(chǎn)下半場最值得關注的大市場。

這并非一個新話題。而相比于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的重資產(chǎn)模式，存量房市場更看重管理者的運營以及服務等方面的能力，其天生具備的輕資產(chǎn)屬性也更符合時代的發(fā)展趨勢。

被低估的6萬億存量市場

根據(jù)相關的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年全國二手房交易市場大致有5萬億元的規(guī)模，租賃市場有1.1萬億元~1.5萬億元左右的規(guī)模，這預示著，一個規(guī)模超過6萬億元的存量房市場已經(jīng)浮出水面。

隨之，市場生起一波存量房的改造熱潮，無論是對存量物業(yè)的產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)化運營，還是對存量土地的持續(xù)開發(fā)，房地產(chǎn)已經(jīng)逐漸步入存量時代的運作節(jié)奏。

而在過去二十年黃金年代里，房地產(chǎn)沉淀了大量的優(yōu)質物業(yè)資產(chǎn)，按業(yè)態(tài)范疇劃分，目前的存量市場可分為商業(yè)、寫字樓、酒店、長短租公寓、創(chuàng)客空間、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等業(yè)態(tài)。

但存量普遍存在議價能力下降的問題。以一線城市為例，頗多存量物業(yè)（包括寫字樓和商場等）因為建造時間較早、設施老舊，已經(jīng)與當下的街道風貌和區(qū)域功能產(chǎn)生了嚴重的不匹配；加之新商業(yè)物業(yè)的不斷建成，早期商業(yè)物業(yè)的經(jīng)濟價值也不斷下滑，急需改造升級。

但這批物業(yè)往往也占據(jù)了重要的城市區(qū)位，因而即便議價能力下降，仍然有著較好的投資價值。

鑒此，在這個存量價值創(chuàng)造的時代，如何讓存量資產(chǎn)不再被低估，使得物業(yè)產(chǎn)生更好效益，是運營存量物業(yè)的關鍵。

存量煥新的“重”與“輕”

到底向哪個方向盤活這批存量物業(yè)？《每日經(jīng)濟新聞》記者整理發(fā)現(xiàn)，具體而言，存量房的改造可分為重資產(chǎn)改造和輕資產(chǎn)改造。

重資產(chǎn)改造，一般是金融機構通過資產(chǎn)買入或股權并購老舊商業(yè)地產(chǎn)項目（商場、寫字樓、酒店、舊廠房等）的方式獲得標的，在成功買入后，通過變更物業(yè)用途、重新定位或優(yōu)化功能規(guī)劃等方式，對標的資產(chǎn)進行恰當改造，以便準確賦能從而有效改善物業(yè)現(xiàn)金流（租金收入）、提升物業(yè)整體價值。

資深地產(chǎn)人士薛建雄表示，這類物業(yè)一般在城市的核心地段，在確保價值的基礎上，一些金融資本通過收購改造，或者通過私募基金等方式持有運營，提升資產(chǎn)的溢價空間。

“不過這類模式的周期較長，沒有充足的資金實力，會難以為繼。因此，在這類存量物業(yè)的改造中，地產(chǎn)基金就非常重要，其扮演了募資人、財務投資人、資金供給方的角色又兼具運營管理者的身份。”薛建雄認為。

實際上，改造的難度也與物業(yè)本身有關，相比之下，舊廠房、老公房一類老舊物業(yè)的改造空間較大。而產(chǎn)權僅剩10年~20年的寫字樓、商場、酒店等物業(yè)，全面結構性改造的空間則很小，往往通過對配套設施以及定位的改換，來提升物業(yè)競爭力，這對成本、時間以及團隊實力要求更高。

與重資產(chǎn)相對的另一種模式——輕資產(chǎn)改造，則相對運作門檻稍低。這類模式在實際應用中也更為人熟知，近年來頻頻興起的長租公寓、長租辦公、聯(lián)合辦公等都是目前較為主流的存量改造輕資產(chǎn)模式。

據(jù)了解，這類模式的實質是“二房東”改造的運營模式。通過租賃或合作的方式獲得物業(yè)的使用權，之后進行改造和二次租賃，并通過兩者剪刀差獲得收益。

“這類模式的好處是對資金要求較低，但對團隊的運營管理及改造能力要求高，而且在行業(yè)洗牌下，有資金實力和規(guī)模優(yōu)勢的企業(yè)才有更高勝算，目前也僅有魔方公寓、裸心社等少數(shù)幾家企業(yè)效益較好。”業(yè)內(nèi)人士表示。

搶占未來空間需一只“金”手臂

總體而言，無論重資產(chǎn)盤活還是輕資產(chǎn)運營，面對存量物業(yè)，企業(yè)的運作模式已經(jīng)從“產(chǎn)銷模式”變?yōu)榱?ldquo;資管模式”。就房企而言，也從利用單一資金買地造房，變成了通過優(yōu)化運營盤活物業(yè)獲取收益。

但值得一提的是，在實體商業(yè)衰落與多種商業(yè)業(yè)態(tài)過剩的雙重壓力下，傳統(tǒng)的租售物業(yè)、商業(yè)運營等方式已經(jīng)很難解壓。而且商業(yè)地產(chǎn)的投資大、回報周期長，對于資金的依賴強度比住宅大，這也使得以往國內(nèi)融資模式較為單一的房企，不可能實現(xiàn)較大的提升和規(guī)模擴張。

不過，近年來，萬達、萬科、大悅城等房企和地產(chǎn)基金結合的嘗試，給了房地產(chǎn)行業(yè)新的啟示。

以大悅城為例，在2016年12月底開業(yè)的天津和平大悅城這個項目中，大悅城與第二大股東新加坡政府投資公司GIC合作，大悅城不持有天津和平大悅城具體股份，但從前期定位規(guī)劃階段開始入手，到建筑設計、招商、開業(yè)運營，全程參與項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，并通過輸出管理來獲取管理費與未來的優(yōu)先購買權。

“這一模式有望被大悅城快速復制到全國各地其它項目上，從而加快規(guī)模擴張步伐。”有行業(yè)分析師認為，以售后回租、REITs、商業(yè)信托、合作開發(fā)等途徑的輕資產(chǎn)方式，可以減少資金的沉淀、保障充裕的現(xiàn)金流，會逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)資本運作主流的創(chuàng)新模式之一。

與此同時，在存量創(chuàng)造價值的時代背景下，成立存量資產(chǎn)管理平臺也成為行業(yè)發(fā)展的一項潮流。

據(jù)了解，將存量物業(yè)與金融工具緊密結合，催生的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理行業(yè)，是通過靈活使用金融工具，組合投融資方案實現(xiàn)效果優(yōu)化和融資成本的降低，同時在項目開發(fā)周期的過程中加強資金融通流動，進而提高業(yè)績和市場競爭力，有效地降低金融風險。

有市場觀點曾認為，“房地產(chǎn)與金融的跨界合作迎來了投資物業(yè)發(fā)展新機遇，資源的整合、開發(fā)與管理的革新、創(chuàng)新的運作理念等賦予了存量物業(yè)多元發(fā)展的元素。”

存量物業(yè)的確是一個值得挖掘的趨勢性話題?？v觀近幾年國務院、國土資源部以及一、二線核心城市頒布的土地規(guī)劃政策，均以“存量規(guī)劃”為導向。一方面限制嚴控新增建設用地的總量，以去庫存為導向。另一方面要求盤活存量，鼓勵存量用地的轉型和改造，并鼓勵促進“商改租”市場的發(fā)展。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉就指出，樓市存量時代到來，并非意味著房地產(chǎn)的經(jīng)濟增長動能下降。樓市存量市場仍擁有較長產(chǎn)業(yè)鏈，對消費、投資、就業(yè)以及上下游帶動方面，仍有巨大貢獻。

的確，在存量物業(yè)超過增量物業(yè)的客觀趨勢以外，從企業(yè)到國家均發(fā)力存量物業(yè)，已體現(xiàn)出存量物業(yè)盤活背后，深刻的經(jīng)濟價值和產(chǎn)業(yè)效益。而這也是焦慮之中，中國商業(yè)地產(chǎn)存量時代的最大機遇。