李宇嘉：從北京租賃新政看“租售同享”實(shí)現(xiàn)路徑

李宇嘉

8月17日，北京市住建委會(huì)同多個(gè)部門聯(lián)合起草的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范本市住房租賃市場(chǎng)的通知（征求意見(jiàn)稿）》開(kāi)始公開(kāi)征求意見(jiàn)?！锻ㄖ吩诙嗲涝黾幼赓U住房供應(yīng)、搭建便捷公共服務(wù)平臺(tái)、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益等多方面予以細(xì)化規(guī)定。

事實(shí)上，北京市的住房租賃新政只是近期最受市場(chǎng)關(guān)注的一個(gè)典型。從中央到地方，發(fā)展租賃市場(chǎng)的一攬子重磅政策相繼拋出，對(duì)“租售并舉”的重視達(dá)到史無(wú)前例的高度，這不僅關(guān)乎樓市長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，更關(guān)乎新型城鎮(zhèn)化和構(gòu)建內(nèi)需社會(huì)的大業(yè)。

當(dāng)前，我國(guó)租賃市場(chǎng)的癥結(jié)在有效供應(yīng)不足，具體表現(xiàn)在兩大“瓶頸”：一是地方政府管理重點(diǎn)在買賣市場(chǎng)，由此租賃市場(chǎng)野蠻生長(zhǎng)，基礎(chǔ)秩序供給不足；二是租房無(wú)法像擁有產(chǎn)權(quán)住房一樣，可享有基本公共服務(wù)。近期，多地租賃新政頻頻推出，其著力點(diǎn)就在于攻克這“兩大瓶頸”，特別是在新市民（外來(lái)人口、新就業(yè)大學(xué)生）和戶籍無(wú)房戶最關(guān)心的義務(wù)教育上，租售該如何實(shí)現(xiàn)同享同等待遇，成為最大的焦點(diǎn)。

目前來(lái)看，“租售同享”能否及如何“落地”，已成為租賃能否培育起來(lái)，租售能否“并舉”這盤大棋中最重要的“落子”。7月18日，廣州首提“租售同權(quán)”，并引起了市場(chǎng)極大反響。隨后，住建部官員接受新華社專訪時(shí)明確表態(tài)，“逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇”。

這意味著，租售同待遇或同享成為制度設(shè)計(jì)的必選內(nèi)容。近期，鄭州、濟(jì)南、無(wú)錫、揚(yáng)州提出“租房可落戶”，成都、陜西、山東等地強(qiáng)調(diào)租房人辦理居住證后可享受義務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)等。不過(guò)，這些都是原則性表態(tài)，待遇同享宏大而漂浮，要怎么“落地”呢？

從這個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，北京近期發(fā)布的租賃新政就提供了長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的一個(gè)“榜樣”，其中對(duì)租房在落戶和享受義務(wù)教育等基本公共服務(wù)上的表述相對(duì)更為詳細(xì)。

眾所周知，無(wú)論落戶還是教育等公共資源供求關(guān)系上，北京堪稱國(guó)內(nèi)門檻最高、供求最緊張的城市。近年來(lái)，北京通過(guò)疏解來(lái)解決問(wèn)題，如非首都功能疏解、通州副中心建設(shè)、京津冀一體化等。但是，未來(lái)定位為政治、文化、國(guó)際交往、科技創(chuàng)新等四大中心的北京，不僅人口吸附能力依然超群，而且人才集聚能力還很強(qiáng)，也需要大量基礎(chǔ)服務(wù)人員。

因此，通過(guò)購(gòu)租并舉，解決常住居民住房需求和公共服務(wù)全覆蓋是應(yīng)有之義。今年以來(lái)，北京在住房制度上革新力度很大，近期新政也折射同享服務(wù)的實(shí)現(xiàn)路徑。

根據(jù)北京的政策，本市戶籍承租公租房的可落戶，非本市戶籍承租人可申辦居住登記卡或申領(lǐng)居住證；無(wú)房家庭租房的話，子女可享受（戶籍）或申請(qǐng)（非戶籍）租房所在區(qū)接受義務(wù)教育。

當(dāng)然，北京新政規(guī)定，落戶僅限公租房（非一般租賃住房），申請(qǐng)義務(wù)教育也有一定的限制，戶籍人口要“雙滿三年”（本區(qū)租住和就業(yè)都要滿3年），非戶籍限制也比較多。北京租賃落戶和享受義務(wù)教育等同等待遇還難以一步到位，但相比之前租房的待遇已經(jīng)算是不小的“破局”了。

關(guān)于同享義務(wù)教育，北京租賃新政有一個(gè)兜底的條款，即“具體辦法由各區(qū)人民政府結(jié)合實(shí)際情況制定”。這意味著，不管是戶籍租房者，還是非戶籍租房者，就大家最關(guān)心的教育來(lái)說(shuō)，要看各區(qū)的政策及學(xué)位供求情況。言下之意，類似于北京西城區(qū)這種教育資源矛盾比較突出的地區(qū)，或許連業(yè)主的義務(wù)教育訴求都難以完全解決，租房者當(dāng)然也只能靠后了。

這也道出了當(dāng)前的無(wú)奈，即在公共服務(wù)配置上，房子究竟該發(fā)揮什么作用？在國(guó)際上，擁有產(chǎn)權(quán)住房，就得繳納房產(chǎn)稅（公共服務(wù)供給的資金來(lái)源），也就享有就近接受教育的權(quán)利。因此，以住房來(lái)配給教育資源是國(guó)際慣例。

不過(guò)，租房也擁有部分產(chǎn)權(quán)，即租期占產(chǎn)權(quán)行使期限比例的階段性產(chǎn)權(quán)，也要繳納房產(chǎn)稅，當(dāng)然就有權(quán)利享受公共服務(wù)了，包括接受義務(wù)教育。去年，筆者一個(gè)朋友定居美國(guó)，本打算買套房以方便小孩上學(xué)。后來(lái)，這位朋友聽(tīng)說(shuō)美國(guó)租房也可以上學(xué)，開(kāi)心地對(duì)筆者說(shuō)“省了一大筆錢”。

目前，在我國(guó)土地出讓“招拍掛”模式下，土地一次性出讓70年使用權(quán)，購(gòu)房者也就擁有了70年內(nèi)享受本地區(qū)公共服務(wù)的權(quán)利。因此，住房就成了分配教育等公共資源相對(duì)公平合理的載體。當(dāng)然，除了住房以外，在本區(qū)域就業(yè)、居住、繳納社保、納稅等，也在為增加公共服務(wù)供給作貢獻(xiàn)。

短期內(nèi)，大城市爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)教育資源的局面難改，以是否擁有住房、納稅和繳納社保年限、就業(yè)年限、居住或領(lǐng)取居住證年限等計(jì)算積分并進(jìn)行排隊(duì)，誰(shuí)分?jǐn)?shù)最高，誰(shuí)最先享有，這算是一個(gè)比較公正的模式。事實(shí)上，目前深圳、成都和杭州都采取該模式，不管戶籍或非戶籍、有房或無(wú)房、先來(lái)或后到，大家一起積分排隊(duì)。

當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)住房分值相對(duì)較高，是因?yàn)樗呢暙I(xiàn)很大。如深圳南山區(qū)滿分100分的積分入學(xué)排序中，產(chǎn)權(quán)住房占據(jù)40分，成為最大頭。如果沒(méi)有住房，就需要在其他方面為城市多作貢獻(xiàn)來(lái)提高積分。當(dāng)然，在全球很多國(guó)家，優(yōu)質(zhì)公共資源都很稀缺，比如在英美等國(guó)，資源分布也不均衡，很多高收入者為此不得不選擇將子女送到質(zhì)量更高的私立學(xué)校。

在這種情況下，租售同等待遇也好，共享公共服務(wù)也好，都應(yīng)該包含五個(gè)方面的內(nèi)容：一是各級(jí)政府有責(zé)任和義務(wù)確保公共服務(wù)覆蓋全部常住人口，即便最底層的人群，也有權(quán)利獲得基本公共服務(wù)；二是按照對(duì)公共服務(wù)供給的貢獻(xiàn)大小，公平地確定公共資源分配順序，誰(shuí)的貢獻(xiàn)大，誰(shuí)最有權(quán)力享有；三是消除戶籍門檻的人為限制，所有人都要參與積分排隊(duì)，實(shí)現(xiàn)起點(diǎn)公平，給非戶籍等新市民和戶籍無(wú)房戶以平等機(jī)會(huì)；四是教育投入在區(qū)域和人群上均等化，不能創(chuàng)設(shè)少數(shù)人獨(dú)享的“超福利陷阱”；五是想獲得更優(yōu)質(zhì)、更稀缺的教育醫(yī)療等資源，就得努力工作、多作貢獻(xiàn)，或到市場(chǎng)上去購(gòu)買。

本質(zhì)上，租售同享和權(quán)利義務(wù)同等是“硬幣的兩面”。首先，政府要增加教育投入，并覆蓋到所有常住居民，還要通過(guò)教師輪崗、大學(xué)區(qū)制和搖號(hào)破除“福利陷阱”；另一方面，除了打破戶籍和住房隔離外，還要打破城鄉(xiāng)、農(nóng)業(yè)非農(nóng)業(yè)、本地人外地人等隱性隔離，讓所有居民公平參與教育等公共資源分配的競(jìng)爭(zhēng)中。

滿足了這樣的條件，上述分配規(guī)則將能激勵(lì)所有人為獲得更好的公共服務(wù)而更努力地工作，并由此實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)供需良性循環(huán)。仔細(xì)看北京租賃新政，在落戶和教育共享上，正朝這個(gè)方向漸進(jìn)推進(jìn)，也希望未來(lái)能有更大的破局。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）