技術(shù)貼：西安限購(gòu)的前因起底，對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的后果梳理！

在2016年最后一天，繼鄭州、武漢、濟(jì)南等城市之后，西安也加入了限購(gòu)城市之列。

12月31日，西安市政府發(fā)布《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》?！锻ㄖ吩谔岣哔?gòu)房和貸款門檻的同時(shí)，還針對(duì)土地供應(yīng)端出臺(tái)了系列政策。

《通知》一經(jīng)出臺(tái)便引爆了朋友圈。畢竟在很多人印象里，西安嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)并不屬于樓市熱點(diǎn)城市，跟北上廣乃至近來(lái)限購(gòu)升級(jí)的鄭州、武漢等城市相比，西安以往被人打上的標(biāo)簽之一便是“房?jī)r(jià)低”。

▲全國(guó)百城房?jī)r(jià)排名 西安位居66位 數(shù)據(jù)來(lái)源：房天下

本文中粉巷君（微信ID：粉巷財(cái)經(jīng)）給大家梳理一下，西安這次限購(gòu)，背后到底該如何解讀。

開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的“緊箍咒”

12月31日發(fā)布的《通知》，主要包括了五個(gè)方面：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)方面、開(kāi)發(fā)用地出讓方面、住房金融市場(chǎng)秩序、商品房銷售管理以及房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。

粉巷君（微信ID：粉巷財(cái)經(jīng)）梳理了一下，《通知》內(nèi)容主要針對(duì)兩個(gè)群體，一個(gè)是開(kāi)發(fā)商，一個(gè)是購(gòu)房者。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商的約束主要集中在兩個(gè)方面，

一是開(kāi)發(fā)用地購(gòu)地資金來(lái)源的審查。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以后要支付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款，不允許通過(guò)銀行貸款、信托資金、保險(xiǎn)資金以及發(fā)行債券等方式來(lái)籌措資金了。

二是清理開(kāi)發(fā)商手中閑置的土地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿了土地，項(xiàng)目卻遲遲不能動(dòng)工，將按照相關(guān)規(guī)定征繳土地閑置費(fèi)或收回建設(shè)用地使用權(quán)。且在處置完畢前，禁止企業(yè)參與土地招拍掛出讓活動(dòng)，以及其他一些限制手段。

最重要的：對(duì)于購(gòu)房者的約束。主要集中在“限購(gòu)”方面。即自2017年1月1日起，西安市及非西安市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），在城六區(qū)（新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋）范圍內(nèi)只能新購(gòu)一套住房（含新建住房和二手住房）。

另外，《通知》中對(duì)“眾籌買房”、“分期首付”、“零首付”和“借款首付”等行為進(jìn)行了明確的禁止。

大背景：“房子是用來(lái)住的！”

西安此番重啟限購(gòu)，粉巷君（微信ID：粉巷財(cái)經(jīng)）認(rèn)為有其大背景和小背景兩方面的原因。

大背景方面，是中央層面做的“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位。

近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，明確了2017年中國(guó)樓市發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

從會(huì)議內(nèi)容上來(lái)看，全國(guó)范圍內(nèi)都將會(huì)把緩解住房供需矛盾作為全年的一個(gè)主要工作來(lái)抓。這就是說(shuō)，國(guó)家層面看重的是房子的居住價(jià)值，而不建議拿房子去投資。像鄭州和武漢兩城，都在2016年12月21日晚間出臺(tái)了相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)控政策。

小背景方面，得從西安自身說(shuō)起。

前一陣刷爆朋友圈的消息。在今年12月中旬，經(jīng)過(guò)46輪競(jìng)拍，融創(chuàng)以18.5億元的價(jià)格，將西安市東二環(huán)一塊137畝的土地收入囊中。此前西安房管局的負(fù)責(zé)人也稱，擔(dān)心地王帶來(lái)西安房?jī)r(jià)不正常的波動(dòng)。

陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)參加了12月31日上述文件出臺(tái)的會(huì)議。他透露，今年西安的房地產(chǎn)固定投資在2000億元左右,施工面積1億平方米左右。銷售情況可觀。經(jīng)最新統(tǒng)計(jì)，西安市今年網(wǎng)上銷售（面積）在全國(guó)來(lái)說(shuō)不是前三名，也估計(jì)是前五，在全國(guó)所有大中城市中銷售的規(guī)模還是靠前的。

去庫(kù)存較快，這也引來(lái)西安層面對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的擔(dān)心。

另外，12月21日，陜西省委常委、西安市委書記王永康就本市民生工作進(jìn)行了調(diào)研。對(duì)于住房難的問(wèn)題，王永康指出，破解住房難，特別要盤活閑置和低效用地，注重疏解部分城市功能，帶動(dòng)遠(yuǎn)郊區(qū)縣發(fā)展。這與此次《通知》的內(nèi)容，頗為前后呼應(yīng)。

普通購(gòu)房者不需過(guò)度解讀

為什么西安要在年末出臺(tái)限購(gòu)？這該作何解讀？

一是用政策引導(dǎo)

這次限購(gòu)只針對(duì)西安市城六區(qū)，其余區(qū)縣并沒(méi)限購(gòu)。在王圣學(xué)看來(lái)，這是政府有意識(shí)的引導(dǎo)市民在包括長(zhǎng)安區(qū)等區(qū)縣購(gòu)房，使得消費(fèi)者的消費(fèi)更加理智，促進(jìn)周邊區(qū)縣的發(fā)展。

“因?yàn)槲靼渤侵袇^(qū)的人口密度和別的城市不差上下，郊區(qū)的人口數(shù)量相對(duì)比較少一些。從人口密度上來(lái)講，是放開(kāi)郊區(qū)，控制城中區(qū)。”

二是規(guī)范房企行為

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這次新規(guī)的影響是明顯的。諸如加強(qiáng)了對(duì)買地資金來(lái)源的監(jiān)管，可以預(yù)見(jiàn)，對(duì)于一些資金實(shí)力并不雄厚的房企來(lái)說(shuō)，拿地將不再如之前那般順利。

“像項(xiàng)目?jī)赡陜?nèi)不開(kāi)發(fā)將土地收回這種做法，實(shí)際上原來(lái)也有說(shuō)，但沒(méi)怎么執(zhí)行，如今是更加明確。”王圣學(xué)說(shuō)。對(duì)房企的一些約束，這個(gè)是新規(guī)中最為嚴(yán)厲的。

一定程度上講，雖然西安在前一段時(shí)間實(shí)現(xiàn)了真正意義上的招拍掛，但是從資金來(lái)源上規(guī)范，使得房企拿地變得沒(méi)那么容易。

三是個(gè)人購(gòu)房者的作用

王圣學(xué)解釋：“對(duì)于購(gòu)房者，不會(huì)掀起太大波瀾。因?yàn)槲靼驳淖》抗?yīng)規(guī)模非常大，土地供應(yīng)充足。第二個(gè)就是房?jī)r(jià)比較低。第三個(gè)就是需求旺盛，剛需為主。今年也是西安的銷售新高，2400萬(wàn)平方米，（相）比去年2100萬(wàn)平方米銷售還是在持續(xù)增長(zhǎng)。2400萬(wàn)平方米至少有20萬(wàn)套，這是很大的比例，供給充足。”

此外，還不要忘記了，本次限購(gòu)的幾個(gè)城區(qū)并不是西安主要在售項(xiàng)目的集中區(qū)，這就意味著，對(duì)實(shí)際購(gòu)房者來(lái)講，受到的限制并沒(méi)有那么大。