李宇嘉：資金面異動將左右熱點(diǎn)城市中期樓市走向

◎李宇嘉

9月18日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站發(fā)布消息，杭州市將于9月19日起實(shí)施住房限購。限購政策明確，在杭州市區(qū)限購范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非杭州市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

從過去的經(jīng)驗(yàn)看，打壓“需求端”只會短期內(nèi)抑制房價上漲速度，不改變房價上漲趨勢。觀察樓市中期走勢，資金流向是最重要的指標(biāo)。

去年以來，主要城市房價快速上漲，多半要拜資金面火熱所賜。8月，人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元。住戶部門貸款增加6755億元，其中，以住房按揭貸款為主的中長期貸款增加5286億元，占8月份新增貸款的一半以上。

銀行貸款全面轉(zhuǎn)向居民房貸。銀行逐鹿房貸份額，杠桿率迅速攀升。2015年末，我國房貸杠桿率（房貸余額/存量商品住房價值）為39.5%，2008年僅為18%。但是，杠桿推動樓市景氣的同時，也會積累泡沫，內(nèi)生出資金退場的動能。

2013年以來，規(guī)范影子銀行的一攬子措施發(fā)布，表外資金開始“回表”。2014年12月27日，銀行同業(yè)存款項(xiàng)下各類存放納入存款范圍；2015年10月1日，商業(yè)銀行存貸比75%的紅線被取消，銀行以表外來突破紅線的激勵弱化了。由此，存款資金流向可以作為監(jiān)測區(qū)域間資金面的一個重要指標(biāo)。

同業(yè)存款，顧名思義是金融機(jī)構(gòu)之間的存款，主要是非銀行金融機(jī)構(gòu)在銀行的存款，包括保險公司、基金公司、證券公司和信托公司等在商業(yè)銀行的存款。

京滬深等熱點(diǎn)城市，多為全國或區(qū)域金融中心，交易所、證券公司、私募公募和保險公司總部均集中在這些城市，這些城市也就成為資金“東南飛”和同業(yè)存款的集中地。據(jù)海通證券研究，同業(yè)存款“入表”后，2015年當(dāng)年的存款新增了22萬億元，為2014年新增存款（10萬億元）的2.2倍，其中9萬億元為同業(yè)存款，這些資金多數(shù)流入京滬深等城市。

2015年5月，社科院發(fā)布的《城市競爭力藍(lán)皮書》顯示，中國城市人均存款余額排名前5的城市依次是香港、深圳、北京、澳門和上海，顯示資金或更傾向于東部城市。近年來，由于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)陷入“產(chǎn)能過?！?，資本市場快速發(fā)展、熱點(diǎn)城市樓市金融屬性凸顯，借助于金融創(chuàng)新，東部對全國資金的虹吸效應(yīng)在強(qiáng)化。

2015年末，16家上市銀行中，8家股份制銀行總資產(chǎn)或貸款規(guī)模僅為5家國有銀行總量的1/3，而同業(yè)資產(chǎn)總額則為國有銀行同業(yè)資產(chǎn)總額的77%。

這意味著，以城商行為主的股份制銀行，成為同業(yè)資金的主要貢獻(xiàn)者。財(cái)新網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，近年來同業(yè)資產(chǎn)占總資產(chǎn)超過30%的銀行中，多數(shù)為廣西、四川、湖南等中西部城商行。2015年，由于資本市場異?；鸨瑹狳c(diǎn)城市房價暴漲，資金快速流入京滬深等城市。當(dāng)年，京滬深存款余額增速分別為28.4%、40.4%和54.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國15%的水平。但是，2016年以來，三地存款增速明顯回落，7月份，三地存款余額增速分別僅為1.3%、-0.2%和2.7%，遠(yuǎn)低于全國12.9%的水平。

或許，存貸比松綁、同業(yè)存款“回表”的效應(yīng)已減弱。但是，不可忽視的是，樓市寬裕的資金面可能正在變化。截至今年7月份，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，京滬深新房價格同比分別上漲41.3%、33.1%和22.7%，這是有記錄以來最大的漲幅。在經(jīng)濟(jì)基本面并不樂觀、人口流入放緩的情況下，三地房價出現(xiàn)如此大幅度的上漲，與借助杠桿流入的資金關(guān)系最大。

與此同時，前8個月，在住宅用地出讓建筑面積僅完成年度目標(biāo)28%的情況下，滬深土地出讓金卻同比大幅增長。7~ 8月份，滬深土地市場再次刷新歷史紀(jì)錄，上海土地出讓金總額達(dá)到623億元，超過上半年出讓金總額，單月出讓金額創(chuàng)35個月新高，而且在8月份打破了全國住宅用地總價和單價的“地王”紀(jì)錄；8月份，深圳打破了塵封6年之久的全國總價“地王”紀(jì)錄。但是，在土地市場火熱、房貸利率屢創(chuàng)新低、滬深房價創(chuàng)新高的背景下，資金面卻在發(fā)生微妙的變化。如上數(shù)據(jù)顯示，三地存款流入出現(xiàn)放緩的跡象，而滬深個人住房貸款增量也連續(xù)3個月回落。

資金和杠桿推動的樓市繁榮，不僅泡沫非常明顯，而且對資金面、市場信心，甚至是政策變化都非常敏感。“去庫存”戰(zhàn)略實(shí)施2年以來，全面糾偏已成為近期樓市政策的一個基調(diào)，如重啟“限購”、控制投資需求等等，而資產(chǎn)泡沫也甚囂塵上。資金面結(jié)構(gòu)性收緊，則被認(rèn)為是抑制資產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵。

若資金面不再友好，“需求端”對熱點(diǎn)城市的未來或許不再那么樂觀了。結(jié)合今年以來海外購房潮、海外資產(chǎn)配置潮、外匯儲備連續(xù)縮水等，需要密切關(guān)注樓市資金面的變化。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）