張敬偉：三四線樓市庫存不降，將妨礙供給側(cè)改革目標完成

◎張敬偉

面對樓市的“瘋狂”，杭州9月18日終于伸出了“有形之手”。當天下午，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布限購政策，自9月19日起，除富陽和大江東外，暫停在杭州市區(qū)限購范圍內(nèi)向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民出售住房。

雖然宏觀政策確定了今年的樓市主調(diào)是去庫存，但是樓市的表現(xiàn)卻是幾家歡樂幾家愁。一線城市、一線衛(wèi)星城和熱點二線城市的樓市一波熱過一波，但是庸常的二線城市和廣大的三、四線城市卻是庫存難去。樓市正值“金九銀十”時期，但數(shù)據(jù)折射出來的分化現(xiàn)象依然如此。一線和二線城市陸續(xù)加入了限購大軍，三、四線城市樓市接受熱傳導(dǎo)的動力不足，依然面臨著去庫存的壓力。

單看今年去庫存的數(shù)據(jù)，還是不錯的。數(shù)據(jù)顯示，1~8月份，商品房銷售面積87451萬平方米，同比增長25.5%。今年以來，商品房庫存已經(jīng)連續(xù)6個月在下降，累計減少3000萬平方米左右。但是，三、四線城市的表現(xiàn)并不令人如意。雖然缺乏更為直觀和有效的數(shù)字，但觀察家們普遍認為，因城施策、一城一策正成為樓市去庫存新的政策主調(diào)。

一、二線城市，調(diào)控樓市的政策很容易設(shè)計和實施，三、四線城市卻很難“施策”。譬如降價銷售，政策設(shè)計者很難通過行政命令的方式進行，降不降是市場在主導(dǎo)，要看開發(fā)商愿不愿意。

再如坊間常說的讓農(nóng)民工進城買房，通過就地安置的新型城鎮(zhèn)化來解決三、四線城市的住宅庫存問題。但是，農(nóng)民工入城也有市場選擇，農(nóng)民工的流向，主要是發(fā)達地區(qū)和發(fā)達城市，他們寧愿在發(fā)達城市做“無根”的打工者，也不愿意在本地——經(jīng)濟欠發(fā)達城市買房入戶成為“城里人”。何況，在戶籍制度改革不到位、社保政策不健全的情勢下，買房成為“城里人”未必能夠享受到城市居民的權(quán)利待遇。這也是農(nóng)民工不愿當?shù)刭彿咳霊舻脑颉?/p>

還有，政府購買商品房充作保障房，也存在著利益錯配的矛盾。一方面，地方政府賣地成本較高，導(dǎo)致商品房價格高企。地方政府高價購買商品房充當保障房，且不說是否有足夠的財政資金，即使財政充裕地方政府也不會做這樣的生意。另一方面，對于開發(fā)商而言，高庫存也是無奈之舉，高地價催生的高房價，只能靠等待解決。哪怕資金鏈斷裂，開發(fā)商破產(chǎn)跑路，信貸呆賬也是留給銀行，由銀行接盤。

因此，樓市高庫存不僅僅是房子賣不出去，還形成了政府、銀行和開發(fā)商之間無法斬斷的利益鏈。這種利益關(guān)系已經(jīng)形成互相牽制。樓市去庫存的過程，也是斬斷不當利益鏈的過程，而這一過程是艱難的。

三、四線城市樓市目前所能采取的政策措施，只有稅費減免、信貸支持等傳統(tǒng)的手段。但這些微利性舉措，對于激活購房動力效果并不明顯。

更重要的是，三、四線城市樓市的庫存量，既有通過政策可以消化的部分，也有不好消化的部分。譬如，三、四線城市樓市的總量已經(jīng)嚴重過剩，即城市剛需、改善性住房需求均已經(jīng)飽和，而且人口外流，沒有更多的外來人口注入，缺乏更多的增量購房消費需求。

值得一提的是，因為中國人的生活質(zhì)量在不斷提高，這決定了商品房更新迭代的速度較快，改善性住房的需求遠大于現(xiàn)在的市場預(yù)期。關(guān)鍵是樓市人口紅利是增是減，若城市人口在萎縮，樓市庫存就難以消化。

供給側(cè)改革到了關(guān)鍵時刻，“三降一去一補”的主調(diào)不改，但在具體的攻堅任務(wù)面前也有了新的調(diào)整。譬如“降杠桿”，不久前央行副行長易綱就提出“穩(wěn)杠桿”的理念。他認為中國杠桿率去年底處于234%的偏高水平，但是征服和個人的杠桿率和其他國家比不算太高，企業(yè)的杠桿率比較高。但是由于中小企業(yè)面臨融資難、融資貴的問題，長期看是降杠桿，但短期內(nèi)則是穩(wěn)杠桿。

去庫存也是如此。因城施策、一城一策指的就是，一線和二線熱點城市要控制樓市熱度，去庫存要防范現(xiàn)在的樓市虛火為未來積累庫存。三、四線城市樓市才是去庫存的主力軍，而且要想方設(shè)法將庫存降下來。也可以說，如果三、四線城市樓市庫存降不下來，會給今年完成供給側(cè)改革的任務(wù)制造巨大的阻礙。

（作者為中國人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員）