建行表外輸血中房地產(chǎn)：逾15億理財定投重慶項目

每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

大家都說，房地產(chǎn)離不開“影子銀行”。如今，“影子銀行”也耐不住寂寞了，試圖光明正大地從暗處走到陽光下。

6月29日，中房地產(chǎn)（000736，SZ）公告稱，子公司重慶中交綠城擬與建設(shè)銀行重慶渝中支行簽署資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，將旗下部分存貨的資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給對方，轉(zhuǎn)讓價大約15.64億元，回購利率年化6%，期限5年。

《每日經(jīng)濟新聞記者》注意到，建設(shè)銀行作為受讓方，資金來自理財計劃，意味著這是當(dāng)前首個公開以銀行理財對接房企資產(chǎn)收益權(quán)變相輸血的典型案例。

近來，銀監(jiān)會收緊了銀行業(yè)不良信貸資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，但對其資產(chǎn)收益權(quán)并無明確規(guī)定。一位金融界資深人士表示，理財資金投資非標(biāo)是有一些限制的，但規(guī)定不怎么明確。

銀行理財赤裸裸輸血地產(chǎn)

去年底，大約777畝的重慶中央公園地塊被中房地產(chǎn)豪擲45.3億元一舉拿下，但拿下之后，交納后續(xù)土地款卻成了一個難題。

今年4月份，同屬“中交系”的綠城房地產(chǎn)與中房地產(chǎn)達成合作意向，擬以35%和65%的項目股權(quán)比例共同開發(fā)上述地塊。

中房地產(chǎn)披露說，子公司重慶中交綠城正在對該項目地塊開展前期工作，目前已繳納部分土地款，相應(yīng)土地權(quán)證的辦理手續(xù)正在進行中。

截至2016年5月，重慶中交綠城合法享有部分存貨（已支付的土地出讓價款）及其資產(chǎn)收益權(quán)價值22.66億元。

中房地產(chǎn)與建設(shè)銀行的交易模式，就是子公司重慶中交綠城以上述資產(chǎn)的收益權(quán)作為標(biāo)的，向建行渝中支行轉(zhuǎn)讓該資產(chǎn)收益權(quán)，建行渝中支行作為理財計劃受托人募集理財資金投資于本合同項下資產(chǎn)的資產(chǎn)收益權(quán)。

針對“資產(chǎn)收益權(quán)”的界定范疇，合同約定包括但不限于：合同項下資產(chǎn)在任何情形下的全部賣出收入；形成的派生收入；所派生股權(quán)取得的股息、紅利及其在任何情形下的賣出收入等；合同項下資產(chǎn)和派生股權(quán)產(chǎn)生的其他收入等。

通俗地說，上述資產(chǎn)收益權(quán)涵蓋了土地轉(zhuǎn)讓增值收益、樓盤銷售收入及其諸如對外借款等衍生收入，還有該項目公司每年股息分紅及其他收入等。

據(jù)悉，建設(shè)銀行作為受托人，將依據(jù)其與中房地產(chǎn)簽署的合同設(shè)立“資產(chǎn)收益權(quán)投資類理財計劃”。與銀行存貸款業(yè)務(wù)屬于表內(nèi)業(yè)務(wù)不同，銀行理財業(yè)務(wù)屬于表外業(yè)務(wù)，并不占用核心資本。

中房地產(chǎn)表示，此舉將拓寬公司融資渠道，有利于項目公司流動資金周轉(zhuǎn)等。前述金融界資深人士表示，“其實，過去銀行做的應(yīng)該很多，只是沒像中房這樣公告而已。”

“非標(biāo)”投資的灰色地帶

2013年，銀監(jiān)會就發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財業(yè)務(wù)投資運作有關(guān)問題的通知》，金融界將之俗稱為“8號文”。

“8號文”明確提到了當(dāng)時銀行理財資金直接或間接投資“非標(biāo)債權(quán)資產(chǎn)”。也就是說，未在銀行間市場與交易所交易的資產(chǎn)，包括但不限于信貸資產(chǎn)、信托貸款、委托債權(quán)、承兌匯票、信用證、應(yīng)收賬款、各類受（收）益權(quán)、帶回購條款的股權(quán)性融資等。

“8號文”規(guī)定了“商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)合理控制理財資金投資非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)的總額，理財資金投資非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)的余額在任何時點均以理財產(chǎn)品余額的35%與商業(yè)銀行上一年度審計報告披露總資產(chǎn)的4%之間孰低者為上限。”

上述金融界資深人士表示，當(dāng)時“8號文”只是對非標(biāo)的總占比上限做了規(guī)定，然后要求不做資金池，對于房地產(chǎn)并無單獨的規(guī)定。建行跟中房這個是合規(guī)的。

亞信控股集團董秘榮騰洪表示，建行與中房都是國字號，將資金投給國企，自然不過于擔(dān)心風(fēng)險。

記者注意到，2013年10月份，英大信托曾發(fā)行了一只“英大信托-新能地產(chǎn)特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計劃”產(chǎn)品，用于新能地產(chǎn)“昌吉晨光•綠景花園”項目一期建設(shè)，到期后新能地產(chǎn)向英大信托溢價回購特定資產(chǎn)收益權(quán)。

該信托交易模式本質(zhì)上與銀行理財計劃受讓房企資產(chǎn)收益權(quán)模式雷同。記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房企融資中，包括借道信托計劃、券商資管、保險資管、基金資管及基金子公司，或委托借款等，背后資金多來自銀行體系，但一直不夠明朗化，更多實為銀行理財資金。

當(dāng)前，一線乃至典型二線城市“地王”頻出，從媒體公開報道來看，大型銀行成了個別激進型房企搶地的信心支撐。