寧高寧開始搭建第三座城 如何看懂中國金茂這步棋

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰    

◎每經(jīng)記者 王杰

在締造了華潤萬象城和中糧大悅城之后，寧高寧開始搭建第三座城。

5月19日，寧高寧在中國金茂商業(yè)戰(zhàn)略的發(fā)布會上亮相。這是他離開中糧集團(tuán)，獲任中化集團(tuán)和中國金茂董事長之后首次站在媒體的聚光燈前。

“覽秀城”是寧高寧為中國金茂商業(yè)地產(chǎn)版圖的新命名?！坝[秀”取自杜甫《望岳》中的“一覽眾山小”，“造化鐘神秀”，英文名則是“Mall of Splendor”。

在發(fā)布會上，中國金茂總裁李從瑞公布了未來的發(fā)展規(guī)劃：金茂商業(yè)將在輕重并舉，創(chuàng)合創(chuàng)新戰(zhàn)略指引下，到2018年實(shí)現(xiàn)管理面積超過200萬平方米，確保所管理的資產(chǎn)具有良好的業(yè)績表現(xiàn)，早日具備上市條件，擇期進(jìn)軍資本市場。

寧高寧的“第三座城”

雖然寧高寧在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中有足夠經(jīng)驗(yàn)，但目前商業(yè)地產(chǎn)一片“紅?！保贫婧竽芊駧ьI(lǐng)中國金茂實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展？

從華潤到中糧，寧高寧一手創(chuàng)建萬象城和大悅城兩個品牌。這為他在商業(yè)地產(chǎn)界贏得美名。

2004年，當(dāng)占地8萬平方米、總建筑面積50萬平方米的深圳華潤萬象城問世時，外界無不震撼，這個仿照東京銀座的商業(yè)綜合體也成為國內(nèi)Shopping Mall的范本。

第一個萬象城落地后沒多久，寧高寧就接到一紙調(diào)令，他的戰(zhàn)場由華潤變?yōu)橹屑Z。

2005年，寧高寧對中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)給出了清晰定位，成為城市中高檔住宅的主要提供者。在完成對深寶恒國有股份的受讓后，中糧地產(chǎn)正式更名成立，并成為中糧集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市平臺。

緊隨其后，寧高寧決定劃分中糧投資性物業(yè)和住宅發(fā)展業(yè)務(wù)，主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的中糧置業(yè)也由此成型。理清架構(gòu)只是寧高寧對中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)開出的第一副藥，對中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)而言，更深的烙印還是大悅城品牌的創(chuàng)立。

除了項(xiàng)目的定名外，寧高寧也明確了大悅城的定位以及首個項(xiàng)目的選址，并助推這個商業(yè)平臺實(shí)現(xiàn)登陸資本市場的最后一躍。

寧高寧直言，金茂往前走，就必須要進(jìn)行創(chuàng)新，而且應(yīng)該是突破性的，不是簡單地把樓改一下顏色，或者在里面搞一些活動。過去購物占60%，現(xiàn)在購物占40%，可能還要降，但是體驗(yàn)越來越多，現(xiàn)在繼續(xù)做一個big box把人趕進(jìn)去比較難。

去哪兒上市？

目前來說，金茂商業(yè)屬于中國金茂的自持板塊。金茂商業(yè)旗下?lián)碛猩虅?wù)配套商業(yè)、旅游地產(chǎn)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、城市級商業(yè)中心四大零售商業(yè)產(chǎn)品線，零售商業(yè)面積已超過80萬平方米。

據(jù)中國金茂2015年報，商務(wù)租賃及零售商業(yè)運(yùn)營收入12.59億元，占收入總額7%，較上年增長7%，主要由于集團(tuán)旗下寫字樓業(yè)績有所增長；酒店經(jīng)營收入約19億元，占收入總額10%，較上年增長6%。

對于“到2018年實(shí)現(xiàn)管理面積超過200萬平方米”的目標(biāo)，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，金茂商業(yè)的優(yōu)勢在于能夠保證實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)，因?yàn)槌钟械膬?yōu)勢，便于統(tǒng)一規(guī)劃，這是與散售最大的不同。

對于金茂大跨步發(fā)展面臨的瓶頸，王永平認(rèn)為，外部市場環(huán)境比較復(fù)雜，與寧高寧當(dāng)年打造萬象城和大悅城已經(jīng)有很大不同。目前商業(yè)地產(chǎn)挑戰(zhàn)大于機(jī)遇，用通俗的語言來講就是“項(xiàng)目多了、電商過了、創(chuàng)新弱了”。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過度開發(fā)，電商在沖擊實(shí)體商業(yè)。反腐是正確的，但是把高端消費(fèi)給擠出了市場，另外商業(yè)本身創(chuàng)新能力不夠，新興人類對于品牌消費(fèi)轉(zhuǎn)向了品質(zhì)品味消費(fèi)，要求商業(yè)調(diào)性很高。“這是商業(yè)地產(chǎn)商都需要面對的?！?/p>

對于金茂商業(yè)登錄A股還是港股？金茂相關(guān)人士表示，金茂商業(yè)不排除A股上市的可能，但是A股上市難度比較大，未來會根據(jù)資本市場的訴求來決定上A股還是港股。

到二線城市拿地

關(guān)于中國金茂未來3年的目標(biāo)，金茂方面表示，在去年的基礎(chǔ)上，到2019年銷售金額達(dá)到800億元，力爭用5年時間，實(shí)現(xiàn)公司營業(yè)收入和利潤總額翻一番的整體目標(biāo)，其中開發(fā)銷售、持有運(yùn)營與金融服務(wù)等三項(xiàng)業(yè)務(wù)收入占比貢獻(xiàn)為7∶2∶1，三項(xiàng)業(yè)務(wù)盈利占比達(dá)到5∶3∶2，各業(yè)務(wù)間實(shí)現(xiàn)良性互動。通過有質(zhì)量的增長，將中國金茂逐漸打造成為規(guī)模適度、效益良好、品質(zhì)領(lǐng)先、服務(wù)突出的地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿。

換句話說，在央企整合的大背景下，中國金茂如能崛起，主力貢獻(xiàn)依然靠開發(fā)銷售。

在中國金茂2015年全年業(yè)績發(fā)布會上，李從瑞表示，2016年要完成360億元的簽約銷售，其中有300億元來自二級開發(fā)，還有60億元是一級開發(fā)。300億元的二級開發(fā)里面對應(yīng)的貨值大概是450億元，所以去化只要在60%~70%，就能夠完成銷售目標(biāo)。就分布而言，60%是在一線城市。

李從瑞表示，從中國金茂來看，二線城市正在出現(xiàn)機(jī)會，一線城市由于地價過高，競爭力正在減弱，所以中國金茂2016年會更關(guān)注一些經(jīng)濟(jì)比較活躍的二線城市。經(jīng)濟(jì)活躍體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：一是GDP增長能夠在8%以上，比全國6.5%水平要高出1到2個百分點(diǎn)；二是希望人口是凈流入；三是商品房的銷售周期比較健康。

李從瑞認(rèn)為，中國金茂目前主要布局五大區(qū)域，比如說在華北區(qū)域，會關(guān)注鄭州和天津、濟(jì)南；華中地區(qū)會關(guān)注武漢、合肥；華南地區(qū)，會關(guān)注廈門、深圳；華東區(qū)域，主要還是集中在原先已經(jīng)進(jìn)入的這些城市。

地價高企已成為一二線城市的主要特征，對于如何增加土地儲備？對金茂來說，要在2019年實(shí)現(xiàn)800億元的規(guī)模，二線城市必定會是關(guān)鍵。李從瑞指出，中國金茂的預(yù)算中，每年將拿出200億元來進(jìn)行土地購置。“這里面大多數(shù)都會采取合作的方式，目前我們合作的大概是40%~ 50%。當(dāng)然，未來也不排除通過并購的機(jī)會來完成快速發(fā)展。”

在中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的《2011年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP50》中，方興地產(chǎn)（中國金茂前身）銷售金額110億元，排名第40位。在《2015年度房企銷售金額TOP100》中，中國金茂銷售額過300億元，排名第27位。而同為央企的中海地產(chǎn)銷售排名第5、華潤置地銷售排名第8、招商蛇口排名第14、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)排名第18、中國鐵建排名第19。