大象的游戲：地產(chǎn)央企內(nèi)部整合快于外部并購(gòu)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

今年以來，21家被國(guó)資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企表現(xiàn)異常活躍，至少有10家已啟動(dòng)內(nèi)外部重組和并購(gòu)。在這輪整合潮流中，除了行政劃撥手段和考慮市場(chǎng)資源配置等因素之外，企業(yè)“體質(zhì)”的差異可能導(dǎo)致其地產(chǎn)業(yè)務(wù)最終不同的歸宿。

無論如何，正如萬科高級(jí)副總裁譚華杰所說的，一場(chǎng)“大象間的游戲”已經(jīng)開始。值得關(guān)注的是，在新一輪的地產(chǎn)央企整合潮中，誰(shuí)會(huì)因并購(gòu)重組而成為新的行業(yè)“巨無霸”，誰(shuí)又將成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期的最后贏家？

2015年，“中”字頭央企之間并購(gòu)整合頻頻發(fā)生，相關(guān)地產(chǎn)業(yè)務(wù)也一并被合并，外界驚呼央企地產(chǎn)“巨無霸”更多了。

去年底至今，招商系、中交系、國(guó)電魯能系、中鐵系等央企內(nèi)部地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合除了讓房地產(chǎn)圈興奮不已，更激發(fā)了資本市場(chǎng)的高度關(guān)注。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者研究發(fā)現(xiàn)，像中海、五礦、招商雖經(jīng)大整合，但從去年與今年一季度業(yè)績(jī)來看，并不如外界所想象的那般會(huì)一舉顛覆一線房企隊(duì)形。

曾在中冶旗下地產(chǎn)擔(dān)任要職的一位地產(chǎn)資深人士表示，目前央企之間這股整合潮具有更多是通過行政劃撥手段，缺乏更為鮮明的市場(chǎng)化運(yùn)作特色。多數(shù)央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)特色并不明顯，像華僑城這樣主打旅游主題，應(yīng)屬個(gè)案。

單個(gè)央企內(nèi)部整合提速

今年4月中旬，廣宇發(fā)展（000537，SZ）披露重大資產(chǎn)重組停牌公告，擬收購(gòu)大股東魯能集團(tuán)旗下重慶魯能34.5%、宜賓魯能65%、山東魯能亙富100%、北京順義新城100%等公司股份及定增募資等。

作為國(guó)家電網(wǎng)旗下全資直屬企業(yè)，魯能集團(tuán)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既有一少部分在A股上市的廣宇發(fā)展，多數(shù)仍被魯能集團(tuán)持有，雙方同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問題一直未獲得解決。

上述重組方案也是本輪上市房企并購(gòu)重組再融資開閘以來，魯能系內(nèi)部地產(chǎn)整合的2.0版本，剔出了海南個(gè)別項(xiàng)目。

2014年以來，以魯能地產(chǎn)為招牌的“魯能系”在成都、重慶等典型1.5線城市大量?jī)?chǔ)地，個(gè)別地塊溢價(jià)率驚人。

針對(duì)上次重組因?qū)嵖厝诵排麊栴}被監(jiān)管層否決，這次廣宇發(fā)展在公告中特別強(qiáng)調(diào)，其及相關(guān)各方正在全力推進(jìn)盡職調(diào)查、審計(jì)、評(píng)估及國(guó)資委預(yù)審核等各項(xiàng)工作，積極論證重組方案。

外界猜測(cè)，魯能系這次地產(chǎn)重組應(yīng)會(huì)吸取教訓(xùn)，完成重組可能性較大。億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，魯能地產(chǎn)以126.5億元的銷售額挺進(jìn)全國(guó)房企前15名。另?yè)?jù)消息稱，截至5月7日，魯能地產(chǎn)年內(nèi)已完成銷售202億元，全年目標(biāo)直指400億元。

日前，中房地產(chǎn)披露公告稱，其擬收購(gòu)中交系旗下總價(jià)值64.3億元地產(chǎn)資產(chǎn)包，這意味中交集團(tuán)著力打造的“中交地產(chǎn)”品牌邁出了整體上市的重要一步，且將進(jìn)一步整合關(guān)聯(lián)方中房集團(tuán)相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目。

幾年前，中房集團(tuán)與中交集團(tuán)均直屬于國(guó)資委，雙方平起平坐，但中房集團(tuán)和旗下中房股份及中房地產(chǎn)卻突然一并被并入了中交集團(tuán)，就像當(dāng)前中冶集團(tuán)并入五礦集團(tuán)，彼時(shí)中交雖有兩個(gè)殼平臺(tái)但因樓市政策等多重因素而難以重組，地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍顯疲態(tài)，中交集團(tuán)另起爐灶，轉(zhuǎn)而開始打造中交地產(chǎn)。

“原來，中房集團(tuán)是要全部吃掉所有央企地產(chǎn)子公司的，但中房經(jīng)營(yíng)能力較差，后來中房就徹底沒落了?！鼻笆鲈谥幸睋?dān)任要職且熟悉地產(chǎn)央企運(yùn)作的一位地產(chǎn)資深人士如是說。

去年，中建系旗下30個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目作價(jià)338億元整體并入子公司中海地產(chǎn)，以強(qiáng)化“中海地產(chǎn)”品牌，外界驚呼該地產(chǎn)“巨無霸”會(huì)成為全國(guó)房企領(lǐng)頭羊。

去年底，國(guó)資委官網(wǎng)顯示，中冶被并入五礦。不過，從五礦地產(chǎn)與中冶置業(yè)各自的官網(wǎng)信息來看，兩者并無具體交集。中冶置業(yè)董事長(zhǎng)劉福明曾公開強(qiáng)調(diào)，持續(xù)推進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提高項(xiàng)目開發(fā)、資本與產(chǎn)業(yè)整合的競(jìng)爭(zhēng)力，提升企業(yè)品牌影響力等。

績(jī)效考驗(yàn)央企地產(chǎn)整合模式

億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，針對(duì)房企一季度業(yè)績(jī)，經(jīng)整合后的中海地產(chǎn)斬獲銷售金額467.8億元，在全國(guó)房企排名中居第6位，而去年中海地產(chǎn)曾以244.5億元銷售金額排在全國(guó)房企第3位。

即使在今年的前4個(gè)月，一二線樓市快速回暖和改善性需求釋放，但以中高端物業(yè)為主的中海地產(chǎn)仍未超越全國(guó)前五強(qiáng)的萬科、恒大、保利、綠地與碧桂園。

記者注意到，去年底吸收合并招商地產(chǎn)的招商蛇口，今年前4個(gè)月，實(shí)現(xiàn)銷售金額188億元，排在第15位，相比一季度曾斬獲135.5億元且排在第13位的成績(jī)相比，已被此前稍靠后的綠城中國(guó)、首開股份所超越。

外界一直期待的央企地產(chǎn)“超級(jí)巨無霸”，并未因招商、中海、五礦等的并購(gòu)整合而浮出水面。當(dāng)前，萬科仍然穩(wěn)坐“頭把交椅”，恒大、綠地、碧桂園與保利等依次排在其后。

近來，坊間傳聞?wù)猩躺呖谑召?gòu)中糧地產(chǎn)，加上此前傳聞保利地產(chǎn)收購(gòu)保利置業(yè)，但均無疾而終。中國(guó)中鐵擬以資產(chǎn)置換方式將旗下工業(yè)板塊裝入中鐵二局，而后者旗下涉及基建、地產(chǎn)等業(yè)務(wù)全部裝入中國(guó)中鐵。近日，該重組方案已獲得國(guó)資委批復(fù)，且得到中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式受理。

外界猜測(cè)，“中鐵系”上述各板塊整合之后，中鐵置業(yè)將獲得壯大，未來再考慮與中鐵建合并，包括旗下涉及地產(chǎn)的中鐵置業(yè)與中鐵建地產(chǎn)合并等。

中城產(chǎn)聯(lián)主席陳寶存表示，央企整合有其特殊性，比如像旗下的地產(chǎn)板塊，難以引進(jìn)有經(jīng)營(yíng)能力的人才團(tuán)隊(duì)。

近來，外界對(duì)央企華僑城旅游主題地產(chǎn)模式饒有興趣。華僑城前任執(zhí)行董事、總裁王曉雯稱，其未來5年戰(zhàn)略是繼續(xù)推進(jìn)“旅游+地產(chǎn)”模式，創(chuàng)新“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”補(bǔ)償模式，深耕“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”模式。

從財(cái)報(bào)來看，華僑城開發(fā)節(jié)奏雖慢但利潤(rùn)較高，因?yàn)槟玫爻杀镜停瑢儆谝?guī)模性造城模式，隨著當(dāng)前“新地王”再度頻出，房企拿地成本日益高企，如何控制成本、提升利潤(rùn)率與資產(chǎn)回報(bào)率已成一項(xiàng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

陳寶存表示，華僑城模式有自身的特殊性，主要做主題地產(chǎn)，但在其他地產(chǎn)上并不顯著。其他多數(shù)央企地產(chǎn)特色不夠鮮明。長(zhǎng)期以來，金融對(duì)央企優(yōu)先扶持，即使在混改下引入新的社會(huì)資本，短期內(nèi)想徹底改變，仍然有不少難度。