入股綠城、重組中房 中交系地產(chǎn)整合術(shù)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤

中交建利用在資本市場(chǎng)的挪騰之術(shù)，在盤活現(xiàn)有資產(chǎn)的同時(shí)，成為擁有兩個(gè)上市平臺(tái)的地產(chǎn)巨頭。

在轟轟烈烈的央企地產(chǎn)改革浪潮中，逐漸清晰的定位和戰(zhàn)略以及AH股的雙融資渠道等等，都已成為中交建地產(chǎn)業(yè)務(wù)得以為繼的護(hù)身符。

重組中房地產(chǎn)

5月20日，中房地產(chǎn)重組預(yù)案落定，中交集團(tuán)下屬的地產(chǎn)公司角色逐漸清晰。中房地產(chǎn)作為中交集團(tuán)地產(chǎn)板塊唯一A股上市公司，將成為除綠城中國(guó)外，未來唯一的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)平臺(tái)，雙方的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題也將在3年內(nèi)解決。

中房地產(chǎn)重組方案顯示，中交地產(chǎn)和中房集團(tuán)旗下六個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)注入A股平臺(tái)，并非公開募集配套資金42.5億元。

公告顯示，中房地產(chǎn)擬向中交地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)行股份購(gòu)買其持有的中交地產(chǎn)100%的股權(quán)以及中房集團(tuán)持有的中住兆嘉20%的股權(quán)、中房蘇州30%的股權(quán)、中房天津49%的股權(quán)、重慶嘉潤(rùn)30%的股權(quán)及重慶嘉匯30%的股權(quán)。

此外，中房地產(chǎn)重組引入民營(yíng)資本。本次交易中募集的配套資金總額42.5億元中，中交集團(tuán)8億元，溫州德欣（中梁集團(tuán)）34.5億元。資金用途主要為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、償還金融機(jī)構(gòu)貸款及融資租賃款。

按照中交集團(tuán)的規(guī)劃，3年內(nèi)將解決中房地產(chǎn)和綠城中國(guó)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題。未來將綜合考慮兩家上市公司及其股東的利益，逐步通過品牌定位劃分、區(qū)域市場(chǎng)劃分、資產(chǎn)整合、業(yè)務(wù)整合等有效措施解決中房地產(chǎn)和綠城中國(guó)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題。

7家地產(chǎn)公司明確退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括中交鄭州、山水雅居、沈陽(yáng)裕寧房產(chǎn)開發(fā)有限公司、中房集團(tuán)安居投資建設(shè)有限公司、中國(guó)住房投資建設(shè)公司、北京中房軍安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中國(guó)廣順房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司。

安信證券5月的一份研究報(bào)告顯示，該次交易完成后，中交建的實(shí)力將大增，定增預(yù)案顯示，交易標(biāo)的資產(chǎn)的作價(jià)64.3億元，為公司2015年末凈資產(chǎn)的376%。

入股綠城中國(guó)

2014年底，中交建宣布以總價(jià)約60.13億港元收購(gòu)24.29%的綠城中國(guó)；5個(gè)月后，中交再次耗資約11億港元收購(gòu)綠城中國(guó)1億股普通股股份。至此，中交建擁有綠城中國(guó)合計(jì)6.2億股股份，占比為28.9%，成為第一大股東，H股融資渠道也由此打通。

中交建入股綠城的意圖明顯。2015年7月，中交集團(tuán)出資設(shè)立中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱房地產(chǎn)集團(tuán)），意在對(duì)房地產(chǎn)板塊所屬企業(yè)業(yè)務(wù)的整合。

當(dāng)時(shí)，中交建對(duì)外釋放的信息是，房地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)整個(gè)中交房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)和管理。地產(chǎn)集團(tuán)將形成綠城中國(guó)、中交地產(chǎn)+中房地產(chǎn)、中交海外地產(chǎn)三個(gè)開發(fā)平臺(tái)，并明確形成以中房集團(tuán)為主的資產(chǎn)管理、運(yùn)營(yíng)和處置平臺(tái)。

新平臺(tái)設(shè)立的同時(shí)，中交建地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合也在加速。中交建將下屬的中交地產(chǎn)和中房集團(tuán)劃轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)集團(tuán)，屆時(shí)，中交地產(chǎn)和中房集團(tuán)全部歸于房地產(chǎn)集團(tuán)，為今時(shí)的業(yè)務(wù)重組做足了鋪墊。

中交建深諳資本的力量，在央企改革中做足籌碼。一邊是豪擲70多億港元入主綠城中國(guó)，成為后者唯一大股東；另一邊則是在中房地產(chǎn)重組中，收獲溫州民企的35億元現(xiàn)金，為盤活資產(chǎn)補(bǔ)充彈藥。

收購(gòu)上市公司股權(quán)，到成為大股東，再到資產(chǎn)注入，一氣呵成的盤活資產(chǎn)、壯大自身，這對(duì)中交建來說是幸運(yùn)的。

地產(chǎn)央企 整合加速

事實(shí)上，希望通過資產(chǎn)注入等方式做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企非中交建一家，但真正形成突破的卻少有，魯能、電建地產(chǎn)憑借目前的營(yíng)收仍不能進(jìn)入房企第一梯隊(duì)。

2009年，魯能地產(chǎn)通過無償劃轉(zhuǎn)的形式成為上市公司廣宇發(fā)展的控股股東，繼而開始了地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組之路。

2016年4月，魯能第三次發(fā)起定增計(jì)劃，擬向魯能集團(tuán)等發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并向其他不超過10名投資者定向增發(fā)股份。

留給魯能的時(shí)間已經(jīng)不多。來自克而瑞研究的數(shù)據(jù)顯示，至2016年5月，21家被允許從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企中，至少有一半的公司在加速內(nèi)部整合或外部擴(kuò)張。魯能之外的“水電系”央企電建、葛洲壩活躍于今年的熱門土地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)。