地產(chǎn)央企合縱連橫 華僑城以“文化+旅游”為錦囊

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 魏瓊    

每經(jīng)實習(xí)記者 魏瓊

2016年初至今，被允許從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企中，至少有一半表現(xiàn)得異常活躍，無論是內(nèi)部整合還是對外擴張均在提速?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，在當(dāng)前國企改革的背景下，更多的并購重組案例會在央企內(nèi)發(fā)生。葛洲壩、電建、中糧、中交建在內(nèi)的一大批央企或在土地市場上大手筆購入地王，或在資本市場進(jìn)行一系列的合縱連橫。

中海并購中信旗下地產(chǎn)板塊，中糧則先后傳出要將地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離給保利地產(chǎn)和招商蛇口的消息。近日，中交建更是披露了對中房股份的重組方案，涉及中交房地產(chǎn)和中房集團旗下六個項目公司的股權(quán)。

在地產(chǎn)央企這一輪改革浪潮中，有一家模式和其他企業(yè)不同，生命力也更為頑強。這就是在主題公園領(lǐng)域有豐富運作經(jīng)驗，在商業(yè)地產(chǎn)運營上也有很強能力的華僑城。今年，華僑城確立“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的發(fā)展模式為未來發(fā)力的方向。

●文化和旅游不可或缺

華僑城經(jīng)歷近30年的發(fā)展，打造了歡樂谷、錦繡中華、世界之窗等多個主題公園。隨著“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”發(fā)展模式的相繼落地，單一的主題公園模式最終成為過去時。

據(jù)了解，華僑城已簽約四川海螺溝景區(qū)，并投資300億元打造深圳龍崗“甘坑新鎮(zhèn)”，集中發(fā)力、大手筆運作自然景區(qū)和文化旅游城鎮(zhèn)化項目。

其中龍崗“甘坑新鎮(zhèn)”通過3~5年初步建成中國內(nèi)容文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的示范基地，實現(xiàn)年產(chǎn)值突破百億，向千億產(chǎn)值邁進(jìn)的領(lǐng)軍型文化產(chǎn)業(yè)聚集的新城鎮(zhèn)。

雖然地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營收超過華僑城收入的一半，但在5月23日的股東大會上，股東對華僑城文化、旅游業(yè)務(wù)的關(guān)注似乎已經(jīng)超過了地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

華僑城董事、副總裁陳劍表示，華僑城近年加大了對文化、旅游的投入，未來旅游、文化的業(yè)務(wù)比例將繼續(xù)增加。

房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，華僑城的發(fā)展模式獨具特色，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的物業(yè)環(huán)境進(jìn)行整體打造，文化旅游主題能夠為商業(yè)項目保駕護航，增加地產(chǎn)項目的附加值，旅游、文化主題也能通過落地商業(yè)項目實現(xiàn)盈利。

華僑城前任執(zhí)行董事、總裁王曉雯對外透露公司未來5年的戰(zhàn)略，繼續(xù)推進(jìn)“旅游+地產(chǎn)”的創(chuàng)業(yè)模式，創(chuàng)新“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的補償模式，無論是旅游、文化還是地產(chǎn)，都是跟金融產(chǎn)業(yè)的深度融合，將在下一個發(fā)展階段與金融深度融合。深耕“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”模式，文化和旅游未來在華僑城將占據(jù)不可或缺的重要地位。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，華僑城最終確立“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的發(fā)展模式，通過城鎮(zhèn)化將文化旅游落地，產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略更加完善，同時和國家戰(zhàn)略緊密結(jié)合，既享受便利也履行對國家發(fā)展的責(zé)任。

宋丁表示，單純做地產(chǎn)的模式發(fā)展空間窄，現(xiàn)在通過對城鎮(zhèn)以及古鎮(zhèn)的改造，整合歷史文化，進(jìn)行資源重組，激活文化資源，形成產(chǎn)業(yè)鏈，為企業(yè)未來的發(fā)展鋪好路，實現(xiàn)資源的合理優(yōu)化利用。同時，一些大的古鎮(zhèn)發(fā)展旅游業(yè)，如果沒有類似華僑城這類的央企整合，內(nèi)部產(chǎn)業(yè)發(fā)展分散，缺乏高度以及統(tǒng)一運作，發(fā)展舉步維艱。

●發(fā)展雖慢但盈利更好

在當(dāng)下“地王”頻出，土地市場爭奪激烈的情況下，一線城市，尤其是深圳一地難求，需要通過舊改釋放土地，華僑城在深圳的地也不多，通過這種方式比在公開市場拿地劃算很多。宋丁認(rèn)為，華僑城也可以推廣“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”發(fā)展模式。

去年6月底的華僑城年度股東大會上，華僑城集團董事長劉平春表示，華僑城在深圳發(fā)展遇到了土地匱乏的問題。

華僑城通過多元化的方式獲得土地資源，王曉雯表示，華僑城2015年收購了花伴里集團下的舊改平臺恒祥基公司51%股權(quán)。該交易最大的意義在于標(biāo)志著公司首度涉足舊改項目。盡管去年收購后再無披露收購交易，但公司已有項目洽談，目前并未到披露階段。

黃立沖認(rèn)為與通過并購快速做大規(guī)模的模式不同，華僑城的發(fā)展模式相對較慢，投入金額大，但能夠獲取低成本的土地，并實現(xiàn)充分利用，從而實現(xiàn)持續(xù)盈利。

顯然，這更符合經(jīng)濟新常態(tài)下的經(jīng)濟增長方式。

近些年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為開發(fā)商競相搶奪的高地，有專家在公開場合表示，從世界經(jīng)驗來看，當(dāng)人均GDP超過2500~ 3000美元時，旅游產(chǎn)業(yè)將迎來飛速發(fā)展，而中國現(xiàn)在人均GDP已達(dá)6000多美元，未來旅游產(chǎn)業(yè)是絕對的藍(lán)海。

國家旅游局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年，我國國內(nèi)旅游接待總量達(dá)到40億人次，國內(nèi)旅游總收入3.43萬億元，分別較上一年增長10.0%和13.2%。

中國旅游研究院與攜程旅行網(wǎng)聯(lián)合發(fā)布的《2016“五一”小長假旅游人氣排行榜》也顯示，今年“五一”期間，國內(nèi)游人均旅游消費超過2000元，比去年增長約10%。

旅游熱的背后，蘊藏著巨大投資價值和升值空間的旅游地產(chǎn)成為開發(fā)商布局的重點。在當(dāng)前央企并購重組中，央企能從旅游地產(chǎn)以及華僑城模式中獲得怎樣的啟發(fā)呢？

黃立沖認(rèn)為，華僑城模式是可以被復(fù)制的，但是不容易，因為華僑城經(jīng)過30年的發(fā)展和沉淀，具備了較好的運營和開發(fā)能力。但其他央企可以創(chuàng)新模式，通過環(huán)境打造和人流驅(qū)動提升物業(yè)價值，從而獲利。

宋丁認(rèn)為，中交建等央企的重組缺乏產(chǎn)業(yè)主題的引導(dǎo)，資產(chǎn)價格、規(guī)模的兼并重組是資本層面的游戲；而華僑城有資本層面的整合，同時是一場更大的產(chǎn)業(yè)游戲。但央企并購重組可以從華僑城模式中得到啟發(fā)，并購盡可能與國家政策接軌，與自身優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)接軌，同時控制并購風(fēng)險。