房企涌入住房租賃 傳統(tǒng)開發(fā)模式將被顛覆？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊

5月4日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時提出，確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會議指出，實(shí)行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

這次住房市場的重點(diǎn)從建房子到租房子，背后有哪些深層次原因？這一舉措，對開發(fā)企業(yè)來說，又有何影響？對于商業(yè)地產(chǎn)的去庫存和長租公寓的發(fā)展，又會帶來多少實(shí)實(shí)在在的利好？

去年底，萬科重慶推出的西九萬科驛“租金抵房款，房款抵租金”活動，曾讓業(yè)內(nèi)中小房企草木皆兵。

微博注冊名稱為基金莊正的人士認(rèn)為，租金抵房款，實(shí)質(zhì)是先租后售，開發(fā)商把自己的角色變?yōu)殂y行，做房貸，做金融租賃，最后再將項(xiàng)目打包賣到市場，這種方式很考驗(yàn)房企的資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力，會顛覆現(xiàn)有的房地產(chǎn)銷售模式，令中小房企全體倒閉。

盡管萬科隨后反饋稱，這一活動只是一個營銷活動，當(dāng)時業(yè)界也普遍認(rèn)為，由于住房租賃面臨高額稅收，開發(fā)商變做銀行做金融租賃可能性不大。但是最近國務(wù)院常務(wù)會議上透露出來的對住房租賃的一系列優(yōu)惠政策，卻有可能給整個行業(yè)帶來顛覆。部分滯銷的房地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有可能通過改裝成長租公寓出租，成為有長期穩(wěn)定現(xiàn)金租金收益的產(chǎn)品，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房屋租賃的資產(chǎn)證券化。

“搶食”公寓租賃紅利

從2014年雷軍對YOU+公寓進(jìn)行大手筆投資開始，公寓租賃市場的發(fā)展便一發(fā)不可收拾。龐大的租賃需求吸引了包括YOU+、青客、如家、鏈家等各類企業(yè)的入市，同時也受到開發(fā)商的青睞，萬科、招商、金地、陽光城等紛紛加入搶食公寓租賃市場的大軍。房企進(jìn)軍公寓市場能給長租公寓市場帶來怎樣的改變？

公寓租賃市場這片藍(lán)海究竟有多大？魔方生活服務(wù)集團(tuán)商務(wù)發(fā)展部總經(jīng)理陳雷表示，目前，我國有2.53億流動人口，占人口總量的17.2%，他們中大部分都需要租房，急劇增長的市場需求，預(yù)示著出租公寓行業(yè)未來的發(fā)展空間。

但公寓租賃市場必須面對的現(xiàn)實(shí)是盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報周期較長等問題。一般來講，公寓和租賃產(chǎn)品回籠資金需要5~6年時間，對房企資金提出很高的要求，并不是所有房企都適合公寓租賃市場。

明源地產(chǎn)研究院副院長劉策認(rèn)為，未來預(yù)計(jì)有幾類房企可能會是該市場的主力：資金實(shí)力雄厚，具有低拿地拿房成本的房企；運(yùn)營能力強(qiáng)，品牌影響力巨大以及在資產(chǎn)證券化方面先行先試的房企。

目前公寓租賃市場魚龍混雜，各類產(chǎn)品如雨后春筍般野蠻生長。由于開發(fā)商具備較強(qiáng)的資金實(shí)力，他們的進(jìn)入，一方面可以讓這個市場更加規(guī)范，同時也為規(guī)模擴(kuò)張奠定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，在進(jìn)軍長租公寓市場的開發(fā)商當(dāng)中，萬科是佼佼者。經(jīng)歷一年多的發(fā)展，志在行業(yè)第一的萬科公寓已經(jīng)有了統(tǒng)一的名稱“泊寓”。

萬科2015年報顯示，萬科長租公寓開業(yè)數(shù)量超過1000間，此外還有超20000間正籌備開業(yè)。今年目標(biāo)為達(dá)到20萬間的管理規(guī)模，行業(yè)市場占有率達(dá)到10%，從長遠(yuǎn)目標(biāo)來看，萬科希望通過3~5年，實(shí)現(xiàn)100萬間，從而成為公寓租賃市場的霸主。

一位接近萬科的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，萬科公寓目前處于發(fā)展階段，新業(yè)務(wù)由各大城市自主運(yùn)營，目前發(fā)展情況較好的為廣深區(qū)域，其中廣州發(fā)展情況在全國位列前列。

廣州萬科驛城市合伙人張成皓告訴記者，公寓租賃業(yè)務(wù)處于模式拓展階段，相對于盈利，萬科更注重產(chǎn)品和服務(wù)。

公寓租賃市場作為萬科新業(yè)務(wù)布局的重點(diǎn)，萬科希望傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)與新業(yè)務(wù)能夠各占半壁江山，而處于上升期的新業(yè)務(wù)無疑面對較大的增長壓力，雖然對于公寓租賃業(yè)務(wù)萬科沒有設(shè)定盈利要求，但作為新業(yè)務(wù)布局重點(diǎn)之一，泊寓面臨的規(guī)模和盈利壓力并不小。

實(shí)際上，不只萬科在加碼這一市場。據(jù)了解，龍湖、綠地、綠城、景瑞等開發(fā)商均有進(jìn)軍公寓市場的計(jì)劃。劉策認(rèn)為具備較強(qiáng)資本實(shí)力的開發(fā)商做公寓租賃業(yè)務(wù)能夠培育出一條新的產(chǎn)業(yè)鏈，解決資產(chǎn)證券化的問題，進(jìn)而緩解公寓運(yùn)營成本與回報周期長的壓力，行業(yè)將駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

傳統(tǒng)開發(fā)模式被顛覆？

房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化概念在萬科重慶的一次營銷活動上意外備受關(guān)注，上述接近萬科的人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，“租購并舉”是重慶萬科的一次營銷活動，后來是否帶來房地產(chǎn)開發(fā)模式的顛覆，并沒有作過多關(guān)注。

劉策認(rèn)為，萬科的營銷活動是一次對行業(yè)長期固有模式的觸動。長租公寓業(yè)務(wù)與住宅開發(fā)業(yè)務(wù)之間的協(xié)同效應(yīng)，對兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展均有積極作用，確實(shí)打開了一個新的想象空間。

作為“重資產(chǎn)”的長租公寓，輕資產(chǎn)和資產(chǎn)證券化被認(rèn)為是其出路。YOU+牽手58金融通過資產(chǎn)證券化的方式，將YOU+經(jīng)營租賃權(quán)的收益，轉(zhuǎn)化成固定收益的理財(cái)產(chǎn)品，在58金融平臺上轉(zhuǎn)讓給投資人。

國泰君安分析師劉斐凡認(rèn)為，政策利好下，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有了更多的可能，對于消化庫存尤其是商業(yè)地產(chǎn)庫存較有幫助。但是，對此也要一分為二地進(jìn)行分析，地段較好，品質(zhì)好的項(xiàng)目不太愁賣，進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的可行性更高；對于那些非中心城市非核心地段的項(xiàng)目來說，融資以及資產(chǎn)證券化的難度較大，因?yàn)樽獬鋈サ目赡苄暂^低，無法獲得穩(wěn)定的租金收益。同時，公寓租賃行業(yè)回報率較低，稅收壓力較大，政策的稅收優(yōu)惠有待加強(qiáng)。

劉策則認(rèn)為，在資產(chǎn)證券化方面政策支持力度較大，企業(yè)購入不動產(chǎn)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，但在REITs方面有待破局，發(fā)展較為緩慢。國內(nèi)的稅收較高，原本租金回報不高的產(chǎn)業(yè)雪上加霜；同時優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較少，獲得收益率較低，運(yùn)營能力有待加強(qiáng)。

部分項(xiàng)目通過引入金融合作伙伴，加速資產(chǎn)證券化的進(jìn)程，劉斐凡表示，這能夠拓寬融資渠道，資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵還在于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

劉斐凡認(rèn)為，資產(chǎn)證券化在我國處于起步階段，雖然這能夠帶來房地產(chǎn)行業(yè)融資的便利，但是否能帶來房地產(chǎn)行業(yè)的顛覆還有待觀察，現(xiàn)在下判斷為時過早。

劉策認(rèn)為，資產(chǎn)證券化會帶來傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式的升級轉(zhuǎn)型，但不是顛覆。參照國外成熟市場經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)金融化，也就是資產(chǎn)證券化，是未來房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要方向，特別是存量資產(chǎn)的運(yùn)營、買賣、租賃和金融化，將會是中國房地產(chǎn)市場下半場最值得關(guān)注的領(lǐng)域。