首付貸加杠桿：規(guī)模有多大 風險來自哪

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

3月9日上午，媒體報道稱深圳市初步摸底估計首付貸規(guī)模大概為20億元，到當天下午旋即傳出該數(shù)字又變成30億元。

首付貸規(guī)模到底有多大？眼下，房價上漲最快的一線城市成了首付貸摸底的重點區(qū)域，若要算出全國規(guī)模，在缺少權威機構持續(xù)跟進的情況下，難度可想而知。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，房天下理財、鏈家理財?shù)纫褧和Ｐ路渴赘顿J業(yè)務。此前，平安銀行的廣東省人大代表林娜曾反對首付貸，認為其交易信息未納入央行征信體系，造成銀行辦理個貸時難以識別風險。

首付貸規(guī)模至今成謎，若單筆違約之后，會否加大銀行個貸乃至系統(tǒng)性風險？多位銀行界人士表示，風險肯定有，但不絕對。

●首付貸加杠桿“被妖魔化”

春節(jié)前夕，央行與銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)“房貸”調整的文件，比如三四線城市個貸最低首付比例可低至2成，二線城市從3成降至2.5成。

節(jié)后，一線城市房價大漲，加上上海鏈家事件推波助瀾，外界開始將視線轉向所謂房貸“場外配資”問題，首付貸成為推動房價上漲的幕后推手，一時間“人人喊打”。

林娜的思考邏輯實質就是，首付貸游離于銀行房貸監(jiān)管體系之外，違背了央行和銀監(jiān)會對于房地產(chǎn)信貸相關政策的精神，使得監(jiān)管機構對于房地產(chǎn)金融杠桿的控制變得無效，會加大銀行授信風險。

何為首付貸加杠桿？通俗地說，如果你要購買一套100萬元的房子，按照銀行以往3成首付的要求，你需要首付30萬元，現(xiàn)在大型房產(chǎn)中介借鑒P2P模式，引入社會閑散資金來幫你解決首付款。

以房天下理財首付貸為例，如果你或你的直系親屬名下有一套房子可做抵押，可以解決首付款的70%，那就是21萬元，相對于你只要拿出9萬元自有資金，也就是2.33倍首付貸杠桿，但從總房價來看，就是逾10倍總杠桿。

購房者個人貸款杠桿被放大之后，首付貸一旦違約，會否加劇房貸風險傳染？

一家上市城商行的信貸客戶經(jīng)理表示，用首付貸的購房者在個人收入能力上，與個人按揭買房的客戶質量有差異。銀行授信前，會查看首付款收據(jù)是否足額，若房企與P2P平臺為迎合銀行授信要求而精心包裝一下，銀行不易發(fā)現(xiàn)個中風險。若銀行真正要授信，還要看購房者的工資卡、銀行流水、公司社保以及直系親屬旗下房產(chǎn)等，達不到一定標準也不會放貸。

一家大型銀行的區(qū)域電子銀行部負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，對住房投機群體來說，首付貸是一種空手套白狼，但這部分人畢竟占少數(shù)。如果自住型購房，影響就不大，當前“70后”一代進入換房季，小房換大房，對改善型需求越來越大。

“首付貸引爭議主要在于‘投資’屬性強，被認為是加杠桿注水，但關鍵在于要有一個明確的‘場景’。”上述電子銀行部負責人表示，這個需要有條件進行，比如你是自住型購房且已有一套，拿前一套房子抵押，用短期的首付貸臨時解決改善型住房的首付款，如果平臺又合規(guī)經(jīng)營，這種模式應是主流趨勢。

●主要風險來自銀行理財產(chǎn)品？

財新網(wǎng)近日報道說，監(jiān)管部門最近將要對房貸市場的“首付貸”等配資行為采取措施，下一步也會對銀行進行規(guī)范。

3月9日，另有媒體報道稱，深圳市正在對當?shù)匦≠J公司、P2P平臺針對購房者首付貸等摸底，涉及首付貸規(guī)模20億元。當天下午，有知情人士爆料說，該數(shù)字變成了30億元。

這會是冰山一角嗎？記者調查了解到，像搜易貸旗下首付貸業(yè)務現(xiàn)今覆蓋區(qū)域主要集中在東部地區(qū)，尤其是一線城市，房天下理財首付貸產(chǎn)品也主要以一二線城市為主，認為該區(qū)域房價堅挺，不會跌價。

當前，首付貸產(chǎn)品主要覆蓋區(qū)域與匯付天下最新發(fā)布的《2015年網(wǎng)貸行業(yè)報告》相關研究成果相吻合。該報告顯示，P2P網(wǎng)貸注冊用戶主要集中在一、二線城市，用戶占比分別為22.1%、34.1%。

針對規(guī)模，網(wǎng)貸之家首席研究員、盈燦咨詢CEO馬駿告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，以前沒有首付貸的時候，購房者必須通過親戚朋友等借錢，現(xiàn)在有了首付貸卻人人喊打。在房地產(chǎn)市場以萬億計的交易中，首付貸只是九牛一毛。

盡管如此，一個值得關注的細節(jié)是，上述報告還重點提到，銀行理財是P2P網(wǎng)貸投資人最主要的其他理財方式，占比40.6%。

財新網(wǎng)日前報道稱，銀行理財是提供首付貸“資金端”的重要渠道。該模式就是房產(chǎn)中介與銀行協(xié)定，通過交納一定的保證金，將銀行理財資金對接到首付貸項目上，而買賣雙方則簽署一份“陰陽合同”（“陽合同”代表被做高的房價，“陰合同”代表真實房價），房產(chǎn)中介又與賣方簽署協(xié)議，以保證買方個貸順利到位，最后讓多出的個貸余額來償還首付貸。

銀監(jiān)會披露的數(shù)據(jù)顯示，銀行不良貸款從去年1季度的9825億元上升至去年4季度的1.27萬億元，多出大約3000億元。其中，次級貸從去年1季度的4797億元上升至去年4季度的5923億元，多出逾1100億元。

從風險指標占比來看，正常類貸款占比下降，去年1季度為95.08%，到去年4季度變成94.54%，關注類與不良類均有所上升，撥備覆蓋率也有所下降。

依此來看，當前銀行業(yè)不良貸款率是在上升的，但銀行理財表外運行，對接首付貸顯得也較為隱蔽，基于匯付天下報告提及的銀行理財占了4成的網(wǎng)貸業(yè)投資資金，這一現(xiàn)實顯然不容忽視。

另據(jù)盈燦咨詢不完全統(tǒng)計，截至2016年1月18日，已有民生、招行等20余家銀行涉足P2P網(wǎng)貸平臺資金存管業(yè)務，80家平臺與之簽訂了資金存管協(xié)議，約占P2P網(wǎng)貸行業(yè)正常運營平臺數(shù)量的3%。

該數(shù)據(jù)表明，P2P網(wǎng)貸平臺銀行存管比例偏低，勢必會影響到銀行對網(wǎng)貸資金具體流向的監(jiān)管，進一步影響到銀行對個貸的授信風險。

針對風險評估，亞信控股集團董秘榮騰洪表示，這最終回歸到一個問題，就是如何把握貸款對象及確定其還款能力，涉及三個基本條件：如何確定低門檻的貸款標準，如何確定市場信息的對稱性，如何把握市場利率調整期。