信達系擬設51億地產(chǎn)基金 資本扎堆深圳城改項目

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂

10月29日，信達地產(chǎn)（600657，SH）對外披露了一份公告，公司實控人信達資產(chǎn)集合了旗下包括信達地產(chǎn)、信達資本、聚信通達、信達國際、前海華建等6家下屬企業(yè)，擬設立總規(guī)模為51.01億元的深圳信達城市發(fā)展基金，其中信達地產(chǎn)出資7億元。由于基金投向為深圳城改項目，引來各方熱議?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，前不久成立的中城新產(chǎn)業(yè)控股（深圳）有限公司，也是為深圳城改項目“量身定制”。在資本扎堆的情況下，深圳城改是否會變成一場新的財富盛宴？

背靠資管巨頭

從產(chǎn)品設計來看，上述地產(chǎn)基金可做成FOF基金（即投資于基金的基金）或資管產(chǎn)品，以股權、債權或股債結合方式投向單體項目且單獨核算收益，其投資策略與風控模式與市場上的其他地產(chǎn)基金并無太大區(qū)別。

公告顯示，信達資本作為普通合伙人(GP)，出資100萬元，占基金投資人總出資比例的0.02%。“信達系”旗下其他相關企業(yè)均為有限合伙人（LP），其中信達資產(chǎn)出資20億元，占比39.21%，聚信通達10億元，占比19.6%，信達地產(chǎn)與建信投資出資均為7億元，占比各13.72%，信達國際出資3000萬元，占比0.59%，前海華建出資6.7億元，占比13.13%。

實際上，作為中國四大資產(chǎn)管理公司巨頭之一，信達資產(chǎn)最早依靠承接與處置國有商業(yè)銀行的不良債權起家，并逐漸發(fā)展成為與華融資產(chǎn)、長城資產(chǎn)、東方資產(chǎn)旗鼓相當?shù)慕鹑谫Y管巨頭，業(yè)內曾稱其為金融“禿鷲”。2013年，信達資產(chǎn)赴港上市。彼時，除了不良資產(chǎn)收購之外，信達資產(chǎn)已掌握了證券、期貨、保險、信托、融資租賃以及公、私募基金等多張金融牌照。

按照信達資產(chǎn)上市時的戰(zhàn)略部署，結合旗下多個業(yè)務平臺，其推出了業(yè)務協(xié)同戰(zhàn)略，其中包括信達地產(chǎn)借信達資產(chǎn)的綜合優(yōu)勢打造“金融地產(chǎn)”模式。

然而記者梳理發(fā)現(xiàn)，過去幾年，信達地產(chǎn)業(yè)務擴張并不明顯，比如2012年至2014年各年度營收與凈利潤均“四平八穩(wěn)”，其中2014年營收為48.5億元，凈利潤為7.67億元，但其資產(chǎn)負債率一路走高，截至今年6月底已飆升為80%，相比2012年底上升16.5個百分點。

去年至今，樓市供需逆轉，傳統(tǒng)地產(chǎn)模式陷入困境，一個典型特征為“地產(chǎn)金融化”與“金融地產(chǎn)化”趨勢明顯。信達地產(chǎn)在今年中報里說，為打造金融地產(chǎn)模式，其與信達資產(chǎn)的系統(tǒng)協(xié)同已取得一定成效，包括與兄弟企業(yè)間的業(yè)務協(xié)同。

資本巨鱷扎堆深圳城改

按照信達地產(chǎn)的表述，上述地產(chǎn)基金將主要投向深圳，其認為該區(qū)域城市更新需求大，房地產(chǎn)市場較為活躍，有助于公司拓展項目機會，改善盈利結構，創(chuàng)新業(yè)務和盈利模式，鞏固公司對華南區(qū)域的戰(zhàn)略投資布局。

當前，全國樓市的區(qū)域分化特征明顯，尤其是今年以來，在多數(shù)二、三、四線城市房價萎靡甚至下跌的情況下，北上廣深4個一線城市的房價卻一路飆升，引來不少龍頭房企爭搶“地王”。

中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“一線城市中心區(qū)的可用土地越來越少，在劃定城市開發(fā)邊界的時候，也主要是針對一線城市?，F(xiàn)在即便是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，也不準占用耕地，所以這些城市已進入‘整理有限的存量土地階段’。”

在陳寶存看來，上述城市的拆遷項目多處在核心地段，土地價值高。但與之對應的是，拆遷成本也高，一般開發(fā)商不容易拿下來，而央企或本地國企就具有融資成本低和政商資源雄厚等優(yōu)勢。

按照深圳規(guī)劃與國土委去年6月份發(fā)布的《深圳市城市更新（“三舊”改造）專項規(guī)劃（2010-2015）》，規(guī)劃期內城市更新固定資產(chǎn)投資（包括拆遷費用和直接投資）預計約3500億元，拉動GDP累計約7000億元。力爭完成3~5個重點產(chǎn)業(yè)片區(qū)改造，為新能源、生物、互聯(lián)網(wǎng)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)騰挪空間。

不僅信達地產(chǎn)，許多資本巨鱷已對深圳城改項目“垂涎三尺”。今年7月，由深圳品頌投資、世聯(lián)地產(chǎn)、萬科旗下兩個子公司以及號稱“地產(chǎn)私募巨頭”的中城投資共同出資1.6億元的中城新產(chǎn)業(yè)控股（深圳）有限公司，在深圳前海注冊成立，背后實際運作人為劉愛明。

劉愛明表示，中城新產(chǎn)業(yè)將“重倉深圳”，聚焦深圳市城市更新和產(chǎn)業(yè)轉型升級所帶來的一二級地產(chǎn)開發(fā)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以及產(chǎn)業(yè)升級孵化基金、新興金融服務及產(chǎn)業(yè)鏈整合機遇等。