豪宅現(xiàn)金流兩年轉(zhuǎn)正 踩準(zhǔn)銷售時(shí)機(jī)是關(guān)鍵

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜    

◎每經(jīng)記者 白亞靜

去年9月后，深圳樓市需求井噴，日光盤頻現(xiàn)。

在此背景下，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)投資收益率排名前兩位的樓盤——招商海上世界雙璽花園和深圳萬科云城趁機(jī)入市，取得銷售額和銷售毛利潤(rùn)雙佳。

一些業(yè)內(nèi)分析指出，把握市場(chǎng)大趨勢(shì)，已成為“白銀時(shí)代”地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷的一門重要課程。

兩年平衡現(xiàn)金流

海上世界雙璽花園是深圳今年熱銷的高端住宅項(xiàng)目之一，位于深圳蛇口海上世界濱海休閑片區(qū)。該項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期建筑面積16萬平方米，包含六棟精裝山?；▓@洋房，兩棟精裝雙子塔海景大宅。2013年7月開工，2014年7月開盤。公開資料顯示，開盤當(dāng)日，項(xiàng)目均價(jià)達(dá)9.8萬元/平方米，最低價(jià)為6.6萬元/平方米，最高價(jià)12.4萬元/平方米，銷售近9成，銷售總額超過20億元。

項(xiàng)目二期建筑面積達(dá)12.56萬平方米，包含四棟超高層和一些聯(lián)排別墅，配有部分商業(yè)裙樓。2014年3月開工，2015年4月開盤。來自開發(fā)商的消息顯示，開盤當(dāng)日所推出的貨量幾近售罄。

招商地產(chǎn)半年報(bào)顯示，該項(xiàng)目計(jì)劃投資88.7億元，截至今年6月底，已累計(jì)投入31億元，預(yù)售款達(dá)47億元，預(yù)售比例達(dá)43%。這意味著，該項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)兩年后，已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡。

去年一期開盤前，海上世界雙璽花園項(xiàng)目營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)主要針對(duì)“360度無敵環(huán)視山海景觀”和“坐擁海上世界600億配套”兩個(gè)部分進(jìn)行營(yíng)銷。

據(jù)了解，“環(huán)視山海景觀”是指該項(xiàng)目依山傍海，前攬深圳灣，背靠大南山?！?00億配套”是指2010年以來，招商系投資600億元改造蛇口，除建設(shè)郵輪母港、希爾頓酒店、藝術(shù)中心、網(wǎng)谷等28個(gè)項(xiàng)目外，還在海上世界綜合體片區(qū)打造連片高端住宅項(xiàng)目。

項(xiàng)目二期開盤前，正值“3·30新政”出臺(tái)，深圳樓市進(jìn)入房?jī)r(jià)快速上漲通道，一些投資客開始青睞高端住宅項(xiàng)目，而深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)也于4月21日獲批掛牌。

海上世界雙璽花園項(xiàng)目營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)抓住政策和區(qū)域發(fā)展的重要機(jī)會(huì)，調(diào)整了營(yíng)銷策略，突出項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)，大打“通過深圳灣跨海大橋五分鐘切換深港”等概念。項(xiàng)目二期于4月22日，即廣東自貿(mào)區(qū)掛牌第二日突擊開盤，迅速取得成功。

精準(zhǔn)選擇入市時(shí)機(jī)

和招商地產(chǎn)海上世界雙璽花園一樣，深圳萬科云城也因精準(zhǔn)把握入市時(shí)機(jī)，從而實(shí)現(xiàn)成功。

萬科轉(zhuǎn)型做城市配套商后，萬科云城系列是新產(chǎn)品之一，主打產(chǎn)城模式。深圳萬科云城位于留仙洞總部基地，是萬科的合營(yíng)項(xiàng)目，權(quán)益占比79.2%，預(yù)計(jì)總投資189.7億元。該項(xiàng)目定位互聯(lián)創(chuàng)新城，占地40萬平方米，規(guī)劃建筑面積133萬平方米，其中可售建筑面積73萬平方米，業(yè)態(tài)涵蓋研發(fā)辦公、精裝公寓、酒店、商業(yè)等，是深圳南山首個(gè)百萬級(jí)產(chǎn)城綜合體。

萬科云城中的商務(wù)公寓，于今年6月開盤。據(jù)開發(fā)商透露，480套房源開盤后4小時(shí)內(nèi)銷售95%，成交均價(jià)為5.5萬元/平方米，最終收獲20多億元。

“3·30新政”后，深圳樓市房?jī)r(jià)大幅上漲，剛需客戶加速入市。然而，量?jī)r(jià)快速上漲態(tài)勢(shì)難以持久，需求被大量釋放。由此來看，6月無疑是深圳開發(fā)商的最佳賣樓時(shí)機(jī)，即價(jià)格已攀至階段性高點(diǎn)，需求端有足夠的客戶接手。此外，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，5.5萬元/平方米的均價(jià)，實(shí)則已涵蓋相當(dāng)一部分的資產(chǎn)升值空間。

除定價(jià)、入市節(jié)點(diǎn)選得精準(zhǔn)外，深圳萬科云城熱銷的另一個(gè)原因是產(chǎn)業(yè)概念，以及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃帶來的紅利。

一方面，該項(xiàng)目選擇的宣傳點(diǎn)是“滿足高新中心人才精英的產(chǎn)業(yè)辦公、居住、配套等需求，締造深圳硅谷的核心發(fā)展原動(dòng)力”，另外，該項(xiàng)目距離深圳科技園（聚集了一大批創(chuàng)業(yè)企業(yè)）不遠(yuǎn)，因此開盤當(dāng)日吸引到了相當(dāng)數(shù)量的投資客。

另一方面，由于這批商務(wù)公寓屬留仙洞新興發(fā)展規(guī)劃片區(qū)，有政策支持，萬科云城項(xiàng)目首付僅3成，低于一般商務(wù)公寓首付5成的要求。這一貸款政策吸引了很多只看首付額度，不論總價(jià)的購(gòu)房者。