青島城投租賃糾紛將再仲裁 欠租及證照成焦點(diǎn)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 彭斐 發(fā)自青島    

◎每經(jīng)記者 彭斐 發(fā)自青島

對(duì)青島城市建設(shè)投資（集團(tuán)）有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)青島城投）而言，一宗持續(xù)近兩年的租賃糾紛，考驗(yàn)著其智慧?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在青島當(dāng)?shù)卣{(diào)查獲悉，糾紛涉及的房產(chǎn)，集結(jié)了30余家國(guó)內(nèi)外知名品牌。在商戶(hù)們看來(lái)，糾紛涉及的心海廣場(chǎng)剛度過(guò)品牌培養(yǎng)期，但急于收房的青島城投，并未給出相關(guān)商業(yè)發(fā)展計(jì)劃，商戶(hù)的利益恐難獲得保障。

值得注意的是，在2014年底借殼上市后，青島城投表達(dá)了整合青島旅游資源的意愿。不過(guò)，作為糾紛的焦點(diǎn)，相關(guān)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)雖在青島城投，但始終未能辦理合法證照。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者為此展開(kāi)調(diào)查。

雖與國(guó)際影業(yè)“米高梅”巨頭重名，但在2008年奧運(yùn)會(huì)協(xié)辦城市青島，青島米高梅商業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)米高梅）的身份，更多以“二房東”形式存在。

米高梅于2008年12月30日注冊(cè)，在成立第二日即與青島城投聯(lián)手，意欲將曾是奧帆賽混合區(qū)和陸域停船區(qū)的區(qū)域，打造成青島的第五大商圈。

彼時(shí)，負(fù)責(zé)青島后奧運(yùn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理和建設(shè)利用的青島城投，與米高梅簽訂租賃協(xié)議，將奧帆中心區(qū)域內(nèi)近4萬(wàn)平方米房屋出租給米高梅，租期20年。

此后的數(shù)年間，在“二房東”米高梅的運(yùn)作下，包括星巴克、哈根達(dá)斯、俏江南等30余家國(guó)內(nèi)外知名品牌，入駐米高梅從青島城投租賃的奧帆中心心海廣場(chǎng)。

不過(guò)，青島城投租賃給米高梅的房產(chǎn)，一直未能辦理合法證照?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查獲悉，青島城投以欠租為由提起仲裁，欲解除與米高梅的租賃合同。但米高梅認(rèn)為，房東一直未能辦理合法證照，這才是其欠租及雙方糾紛的源頭。

對(duì)于該糾紛，在多次溝通后，青島城投雖給出“糾紛正走法律程序”的答復(fù)。不過(guò)，讓米高梅方面擔(dān)心的是，商戶(hù)與米高梅直接產(chǎn)生租賃關(guān)系，這場(chǎng)糾紛可能引發(fā)一場(chǎng)涉及30多個(gè)國(guó)內(nèi)以及國(guó)際知名品牌、金額近十億元的訴訟。

5月20日，一位米高梅高層向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，青島市中院已接受其不予執(zhí)行解除合同裁決的申請(qǐng)，而米高梅也提出了的新一輪仲裁，以期與青島城投的租賃合同糾紛能夠得到合理的解決，此案將于5月29日開(kāi)庭。

租賃糾紛涉10億違約金

讓譚女士沒(méi)有想到的是，因房東與二房東的租賃糾紛，其在奧帆中心心海廣場(chǎng)打理了數(shù)年的餐飲生意，隨時(shí)可能會(huì)被殃及。

作為最早入駐的一批商戶(hù)，5年前，譚女士所在的餐飲店，與米高梅簽訂租賃合同。隨后的幾年間，陸續(xù)入駐的還有俏江南、星巴克、海底撈等餐飲品牌。商戶(hù)們也都清楚，米高梅的身份只是二房東。心海廣場(chǎng)真正的所有者，是青島本地最大的政府投資平臺(tái)之一青島城投。

2008年3月，青島城投由青島開(kāi)發(fā)投資有限公司、青島東奧開(kāi)發(fā)建設(shè)集團(tuán)公司和青島市城市建設(shè)投資中心三家公司在整建制劃轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上成立。從職能上看，這家公司作為政府投資與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的受托主體，主要負(fù)責(zé)青島2008年奧運(yùn)會(huì)奧帆賽之后奧運(yùn)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理和建設(shè)利用。

2008年12月31日，青島城投與米高梅簽訂租賃協(xié)議，將奧帆中心漁人碼頭(現(xiàn)為心海廣場(chǎng)所在地)和后勤保障中心出租給米高梅。合同內(nèi)容顯示，漁人碼頭建筑面積為3.5萬(wàn)平方米，后勤保障中心則為5800平方米。租賃期限為20年，計(jì)租日期為2011年1月1日，租賃價(jià)格為每天每平方米1.5元。

上述米高梅公司高層向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦承，“第一筆房租，按照青島城投說(shuō)定的一個(gè)金額繳納，1400萬(wàn)元左右，但米高梅從此就沒(méi)有交過(guò)，一直拖欠。”

雖然欠租，但在隨后的數(shù)年間，米高梅、青島城投相安無(wú)事。不過(guò)，因在房租的繳納上的分歧，二者的矛盾卻在日漸激化。

上述米高梅高層表示，2013年下半年，在米高梅方面欲交房租時(shí)，被對(duì)方財(cái)務(wù)告知“城投方面不收，并要和米高梅打官司”。幾乎同時(shí)，2013年7月，青島城投以米高梅欠繳租金為由，向中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，并提出解除合同、賠償違約金的要求。

“被申請(qǐng)人欠付的租金人民幣4184.5萬(wàn)元。”青島城投在仲裁申請(qǐng)書(shū)中要求米高梅支付欠付租金4184.5萬(wàn)元以及違約金472萬(wàn)元，并解除合同返還房產(chǎn)。

去年8月4日，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)裁決，解除青島城投與米高梅于2008年12月31日簽訂的《中國(guó)青島奧林匹克帆船中心漁人碼頭和后勤保障中心租賃合同》，支付拖欠租金。但是由于青島城投也存在違約，仲裁裁決并未支持城投要求支付違約金的要求。

事實(shí)上，由于商戶(hù)與米高梅直接產(chǎn)生租賃關(guān)系，按照米高梅與商戶(hù)簽訂的合同，公司最高將支付近10億元的違約金。

合法證照7年缺失

“關(guān)于不交房租這事，我們?cè)跊](méi)有得到任何文字性回復(fù)時(shí)就把房租停付了，這是不對(duì)的。”上述米高梅高層直言不諱。

不過(guò)，在他看來(lái)，青島城投一直沒(méi)有提供法定測(cè)量機(jī)構(gòu)的測(cè)量數(shù)據(jù)，無(wú)法計(jì)租，而合同規(guī)定的是按法定測(cè)量數(shù)據(jù)交付租金?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在去年8月4日庭審過(guò)程中，除對(duì)欠繳租金問(wèn)題互相指責(zé)外，雙方對(duì)于租賃房產(chǎn)無(wú)法通過(guò)驗(yàn)收并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的關(guān)鍵問(wèn)題也是各執(zhí)一詞。

米高梅曾于2009年7月以及2009年10月27日兩次向青島城投發(fā)函索要《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《房地產(chǎn)所有權(quán)證》、《竣工驗(yàn)收備案證》等證照。然而，在中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)庭審筆錄中，青島城投認(rèn)為，由于米高梅擅自加建、改建，責(zé)任應(yīng)該由米高梅負(fù)擔(dān)。

米高梅則表示，改建是由承租商戶(hù)以及雙方一起協(xié)商確定實(shí)施的，青島城投并無(wú)異議。但青島城投并不認(rèn)可米高梅的說(shuō)法，并表示米高梅的加改建未獲得其同意。

青島城投在2010年8月2日曾出具一份產(chǎn)權(quán)證明，這份證明印有“此合同標(biāo)的漁人碼頭和后勤保障中心的產(chǎn)權(quán)均屬于我集團(tuán)所有”字樣。

包括商戶(hù)及米高梅在內(nèi)的多位人士證實(shí)，在辦理工商執(zhí)照時(shí)，鑒于青島城投的政府背景，青島城投提供證明，在效用上被等同于房產(chǎn)證明。對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者嘗試采訪青島城投相關(guān)負(fù)責(zé)人，但在多次溝通后，集團(tuán)辦公室人士以“目前該事件已進(jìn)入法律程序”答復(fù)。“改建的時(shí)間是2009年之前，并得到了青島城投方面的默認(rèn)。”在上述米高梅高層看來(lái)，漁人碼頭之所以未能獲得房產(chǎn)證，是由于其建筑高度超出了規(guī)劃要求。青島市規(guī)劃局選址處人士透露，涉及政府重大活動(dòng)的建筑，當(dāng)時(shí)來(lái)不及辦理手續(xù)的臨建，以政府會(huì)議紀(jì)要為依據(jù)，也可以補(bǔ)辦合法證照?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在青島市政府的相關(guān)會(huì)議紀(jì)要中，雖提及漁人碼頭項(xiàng)目，但真正開(kāi)建則是在2008年奧運(yùn)會(huì)之后。

記者獲取的相關(guān)文件顯示，對(duì)于漁人碼頭地塊建筑方案，青島市規(guī)劃局在2008年與2009年先后兩次提出過(guò)“建筑高度控制在10米以下”的審查意見(jiàn)。

上述米高梅高管透露，在雙方于2008年底簽訂租賃合同時(shí)，心海廣場(chǎng)（漁人碼頭）的主體建筑高度即已超標(biāo)，高于原來(lái)規(guī)劃中10米的限高。對(duì)此，上述規(guī)劃局人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，原有建筑規(guī)劃不能擅自修改，如不按規(guī)劃執(zhí)行的，屬于違法建設(shè)，就有可能辦不了證照。

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運(yùn)營(yíng)篇

租約前景不明 商戶(hù)心憂(yōu)青島城投管理能力

◎每經(jīng)記者 彭斐 發(fā)自青島

2008年3月，青島城市建設(shè)投資（集團(tuán)）有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)青島城投）正式成立，并于北京奧運(yùn)會(huì)之后接手青島奧帆中心。

在2008年的最后一天，通過(guò)與青島本地最大的政府投資平臺(tái)聯(lián)手，青島米高梅商業(yè)有限公司與青島城投簽訂漁人碼頭（現(xiàn)稱(chēng)心海廣場(chǎng)）與后勤保障中心的租賃合同，開(kāi)始了在奧帆中心的商業(yè)運(yùn)作。

與此同時(shí)，除租賃給米高梅的部分房產(chǎn)外，青島城投直接負(fù)責(zé)奧帆中心其他區(qū)域的管理工作，并于2013年11月，設(shè)立青島旅游集團(tuán)有限公司接管。

不過(guò)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2014年底，借殼上市的青島城投，雖意欲依托奧帆中心整合青島旅游資源，但奧帆中心的兩種管理模式，如今際遇卻大不相同。

商場(chǎng)剛度過(guò)品牌培養(yǎng)期

青島市南區(qū)商貿(mào)局網(wǎng)站信息顯示，2010年4月28日，由米高梅打造的心海廣場(chǎng)試營(yíng)業(yè)，并在青島首創(chuàng)“公園MALL”的商業(yè)模式。該網(wǎng)站信息同時(shí)顯示，包括俏江南、星巴克等眾多國(guó)內(nèi)外知名品牌的鼎力加盟，超過(guò)80%的品牌都屬于首次登陸青島。

對(duì)于心海廣場(chǎng)商戶(hù)的納稅總額，一位米高梅高層向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱(chēng)，“米高梅每年的稅金可確認(rèn)160萬(wàn)左右，商戶(hù)們的總額估計(jì)上億。”

包括米高梅與多家簽約商戶(hù)在內(nèi)的人士認(rèn)為，一個(gè)商場(chǎng)的品牌培養(yǎng)期，基本要在4、5年時(shí)間，如今的心海廣場(chǎng)，剛剛過(guò)了這個(gè)階段。來(lái)自米高梅的消息稱(chēng)，星巴克、海底撈續(xù)約到了2020年之后。

管理能力遭質(zhì)疑

對(duì)于房東與二房東的糾紛，讓商戶(hù)們擔(dān)心的是，早在2013年即提出仲裁的青島城投，至今未與心海廣場(chǎng)商戶(hù)有過(guò)接觸。“我們這些商戶(hù)怎么辦？”在心海廣場(chǎng)商戶(hù)譚女士看來(lái)，如果租賃糾紛繼續(xù)，她對(duì)于如何確保自己的利益有所擔(dān)心。

青島城投在2012年相關(guān)債權(quán)募集說(shuō)明書(shū)中提及，其擁有青島最優(yōu)質(zhì)的旅游資源奧帆中心，負(fù)責(zé)青島沿海一線海上旅游的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，旅游、酒店板塊現(xiàn)已經(jīng)成為發(fā)行人最具優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)板塊之一。

不過(guò)，“現(xiàn)在奧帆基地碼頭，對(duì)城投來(lái)說(shuō)是虧損的。”相關(guān)知情人士透露。但青島城投官方對(duì)此并未確認(rèn)。

在上述仲裁中，青島城投與米高梅共同確認(rèn)了一個(gè)事實(shí)：青島城投所出租的地塊性質(zhì)為文體性質(zhì)，而并不屬于雙方在合同中約定的商業(yè)用地。庭審中，青島城投表示，地塊為文體用地的租賃房產(chǎn)做商業(yè)經(jīng)營(yíng)使用得到了青島市政府以及相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)和認(rèn)可，并不影響租賃合同的履行。

但米高梅方面并不認(rèn)同，“我方投巨資是為了20年的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，一旦因?yàn)橥恋赜猛具`反規(guī)劃，租賃的房產(chǎn)被定性為違章建筑，我方將血本無(wú)歸。”

即便意欲解除與米高梅方面的租賃合同，但對(duì)于糾紛區(qū)域是否已有新的規(guī)劃，青島城投并未給予記者相關(guān)答復(fù)。

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影響篇

青島城投整合資源不暢股權(quán)融資恐受阻

◎每經(jīng)記者 彭斐 發(fā)自青島

作為青島市的政府投資平臺(tái)之一，青島城投2014年底成功借殼登陸H股。彼時(shí)，時(shí)任青島城投董事長(zhǎng)張鎮(zhèn)安曾言，下一步將通過(guò)投資平臺(tái)整合青島旅游資源，“依托奧帆中心，串聯(lián)青島沿海一線優(yōu)質(zhì)旅游景點(diǎn)”。

然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在青島調(diào)查后獲悉，一宗與涉及奧帆中心區(qū)域項(xiàng)目的租賃糾紛，卻有可能攪亂青島城投的整合計(jì)劃。

再融資需有資產(chǎn)保證

7年前，青島城投與青島米高梅商業(yè)有限公司簽訂租賃協(xié)議，將奧帆中心區(qū)域內(nèi)近4萬(wàn)平方米房屋出租給米高梅，租期20年。

對(duì)于是否擁有租賃房產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)問(wèn)題，青島城投集團(tuán)辦公室人士告知《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，相關(guān)糾紛已進(jìn)入法律程序，所涉及問(wèn)題不便多談。

在一位與青島城投有過(guò)接觸的人士看來(lái)，青島城投在借殼上市后，在內(nèi)部整合方面，心海廣場(chǎng)將是一個(gè)很難跨越的鴻溝。

2014年12月29日，青島城投借殼的H股“華脈無(wú)線通信”，正式更名為青島控股（國(guó)際）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)青島控股）。

此前，華脈無(wú)線通信的業(yè)績(jī)并不理想，2013年業(yè)績(jī)剛剛扭虧為盈，營(yíng)業(yè)額為912萬(wàn)港元，僅賺71萬(wàn)港元。

在開(kāi)源證券高級(jí)策略分析師楊海看來(lái)，對(duì)登陸資本市場(chǎng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，上市本身就是想再融資，但必須要有資產(chǎn)保證，不然的話，上市平臺(tái)僅是一個(gè)空殼。

融資難度或增加

據(jù)青島媒體《半島都市報(bào)》2014年底報(bào)道，青島城投時(shí)任董事長(zhǎng)張鎮(zhèn)安表示，青島控股下一步要做的主要是以青島旅游和青島金融為主業(yè)發(fā)展，整合青島旅游資源。

然而，在一位米高梅高層看來(lái)，作為奧帆中心重要組成部分，心海廣場(chǎng)的證照一直未能辦理?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在青島城投2013年年度報(bào)告中，漁人碼頭已被轉(zhuǎn)入青島城投固定資產(chǎn)。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)大公國(guó)際的相關(guān)跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，青島城投下屬子公司青島奧帆中心演藝有限公司擁有青島市較為優(yōu)質(zhì)的旅游資源“奧帆中心”。

青島城投人士則透露，因還沒(méi)有注入上市平臺(tái)，與米高梅糾紛所涉及資產(chǎn)，與其在港上市公司青島控股并無(wú)關(guān)系。不過(guò)，開(kāi)源證券高級(jí)策略分析師楊海認(rèn)為，對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)，從融資的角度來(lái)看，如果沒(méi)有資產(chǎn)注入，將來(lái)如想再融資，恐怕就難了。

值得注意的是，隨著2014年從中央到各個(gè)監(jiān)管部門(mén)一系列平臺(tái)債清理的文件不斷出臺(tái)，2015年地方融資平臺(tái)的債務(wù)清理將極大地收窄其融資途徑。

2015年伊始，青島城投即將目光投向國(guó)際資本市場(chǎng)，于2月12日，通過(guò)境外平臺(tái)公司香港國(guó)際（青島）有限公司成功發(fā)行8億美元境外債券。對(duì)此，在青島本地一位投資人士看來(lái)，相比于發(fā)行債券，通過(guò)上市平臺(tái)的融資，在財(cái)務(wù)成本方面要低得多，這或許才是青島城投借殼上市的目的。

對(duì)于奧帆中心心海廣場(chǎng)涉及糾紛，是否會(huì)影響到其旅游整合，青島城投方面并不愿多談。