國信中心：2015年一線城市房價難逃向下趨勢

四、2015年房地產市場繼續(xù)調整

2015年的經濟發(fā)展注定具有很多的不確定性，但隨著經濟進入新常態(tài)，房地產調控思路也更清晰，既不會將房地產“妖魔化”，繼續(xù)過度打壓；也不會繼續(xù)將房地產“工具化”，采取過度刺激政策以拉動經濟。中長期來看，政策會從“過緊”回歸到“常態(tài)”，非常規(guī)的大規(guī)模刺激政策不會再現(xiàn)。

(一)房地產市場調整繼續(xù)，房地產銷售以量換價

前幾年房地產需求購買力透支，影響房地產市場需求進一步釋放。隨著經濟進入新常態(tài)，購房需求會進一步受到遏制。前期過度投資的房地產隨著長效機制建立的預期，將會逐步從投資中釋放出來，形成二手房供給。同時，金融市場和國企改革將會吸引資本投資方向的變化。另外，較高的待售面積以及較謹慎的貨幣政策在短期都會難以改變，在政策不會出現(xiàn)大的變動下，房地產市場不具備大幅反彈的空間。預計2015年上半年可能會延續(xù)2014年第四季度去庫存化的積極影響，房企也會抓住改善性住房需求釋放機會，以價換量加快去庫存步伐，2015年下半年需求在沒有政策刺激下將會重新陷入低迷。房地產市場暴利時代已經結束，房地產銷售應該繼續(xù)以量換價。

(二)房地產投資會繼續(xù)下降，投資同比將會在8%左右

2014年受房地產調控政策和貨幣政策等因素影響，房地產投資和銷售量下滑明顯，房地產市場也明顯進入新常態(tài)。1-9月房地產投資同比增速12.5%，低于去年同期7.2個百分點。房地產和住宅銷售面積分別下降8.6%和10.3%。與之相對的是房地產待售面積繼續(xù)攀升，三季度末同比增幅達28%，較1-8月份上升1.4個百分點，加劇去庫存的進度和降低房地產開發(fā)投資速度。這種銷售局面直接導致房地產開發(fā)商拿地熱情大幅下降，1-9月全國300個城市土地出讓金總額為17109億元，同比減少20%；成交面積78333萬平方米，同比減少24%。這將直接影響明年開發(fā)投資力度。因此，2015年房地產開發(fā)投資在房地產市場進入新常態(tài)下投資應該會進一步下降，投資同比在8%左右。

(三)房價整體將會繼續(xù)向下，各地差異較大

繼2014年房價的調整從三四線城市波及到一二線城市，從新建住宅波及到二手房，2015年的房地產市場雖然政策從“過緊”回歸常態(tài)，但是像2008年那種強刺激政策不會再現(xiàn)。雖然不斷釋放的改善性需求、城鎮(zhèn)化及資產保值增值等因素成為促進房價向上的動力，但人口老齡化、利率市場化、全球流動性緊縮、房產稅及不動產登記制度等預期將帶來房價向下壓力，兩種力量的交互作用將極大影響房地產市場的整體預期和需求，房價繼續(xù)進行調整的趨勢難以根本改變。房價調整的區(qū)域差異較大，一線城市也將難逃向下的趨勢，各地的價格變化與庫存量關系密切。