國信中心：2015年一線城市房價(jià)難逃向下趨勢(shì)

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)

隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展由兩位數(shù)增長進(jìn)入個(gè)位數(shù)增長的減速換擋期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入提質(zhì)增效新階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)也必然影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步入新常態(tài)。

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成熟和理性的常態(tài)

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年商品化以后，連續(xù)十多年進(jìn)入快速發(fā)展、價(jià)格快速上漲階段。如今，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入減速換擋期，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期也發(fā)生一定變化，那種房地產(chǎn)市場(chǎng)全面繁榮，開發(fā)商拿地就賺錢，房地產(chǎn)投資收益飆升的時(shí)代顯然一去不復(fù)返?，F(xiàn)在，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商拿地和住房需求者購房都相對(duì)成熟和理性，尤其是房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)將大大增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收，有效遏制房地產(chǎn)投機(jī)需求。另外，政府加大保障房建設(shè)和棚戶區(qū)的改造等措施，從遏制投資、投機(jī)需求和擴(kuò)大供給雙向發(fā)力，雖然當(dāng)前受“限購”解除和信貸放松政策雙重影響，各“解限”城市成交略有回升，買賣雙方的預(yù)期、心態(tài)正在發(fā)生變化。但只能說隨著此次樓市調(diào)控政策“見底”，此前持續(xù)“向下”的樓市將進(jìn)入“緩沖期”，即使現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)完全放開，也難現(xiàn)當(dāng)年火爆行情。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異化將成為一種常態(tài)

隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入新常態(tài)，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)差異化會(huì)更加突出。1998年房改以來全國房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍快速發(fā)展，價(jià)格快速上漲，如今也步入了一個(gè)新階段。住房普遍短缺的時(shí)代已經(jīng)過去，不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的供大于求。住宅供求的區(qū)域化差異明顯。近兩年來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)分化趨勢(shì)越來越明顯。一線城市房價(jià)上漲較快，但一些二、三、四線城市，房地產(chǎn)去庫存化周期明顯拉長，庫存壓力不斷加大。根據(jù)上海房地產(chǎn)研究院研究報(bào)告顯示，9月全國新建商品住宅庫存量再創(chuàng)新高，為近五年來最高。截至9月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為28013萬平方米，環(huán)比增長4.0%，同比增長23.8%。一、二、三線城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬、20167萬和4052萬平方米，環(huán)比分別增長8.8%、3.5%和2.2%，同比分別增長39.6%、21.8%和21.1%。4個(gè)一線城市庫存已保持連續(xù)8個(gè)月環(huán)比正增長，且9月增幅有所擴(kuò)大。但是，10月份一線城市新建商品住宅庫存量環(huán)比減少0.9%，同比增長36.7%。繼9月份庫存量創(chuàng)新高后，10月庫存出現(xiàn)下跌。這也是近9個(gè)月以來首次出現(xiàn)環(huán)比下跌的現(xiàn)象。這和10月份一線城市改善型需求積極釋放的因素有關(guān)，政策的利好也更利于一線城市房地產(chǎn)庫存的釋放。

(三)房地產(chǎn)窄幅調(diào)整將成為一種常態(tài)

從整體市場(chǎng)情況來看，受到限購放松、限貸放松兩輪政策調(diào)整的積極影響，成交量從9月下旬開始回升，黃金(1188.80,-1.60,-0.13%)周期間繼續(xù)出現(xiàn)明顯上升。政策調(diào)整給市場(chǎng)帶來的最大改變是消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，除了供需因素之外，也在于市場(chǎng)預(yù)期下降，使得一些剛需客戶也推遲購房。而這次房貸政策的放松，很大程度將釋放一部分改善性需求，同時(shí)，通過市場(chǎng)預(yù)期的改變激發(fā)積攢了大半年的剛性需求，這些需求有望成為四季度市場(chǎng)回升的主力軍，加快商品房去庫存化的進(jìn)度。但是，目前改善性需求主要以工薪階層為主，較富裕的人群改善性需求都已解決，目前房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)工薪階層來說仍然偏高，政策放松只會(huì)釋放那部分急于改善的需求，中期看房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要調(diào)整，但刺激政策的推出會(huì)使得調(diào)整的幅度有限。

(四)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控需要建立長效機(jī)制

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控思路也正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，“去行政化”無疑是大方向，取消限購等手段只是時(shí)間問題，而全面取消限購后房地產(chǎn)市場(chǎng)必須建立起適應(yīng)新常態(tài)的長效機(jī)制。房地產(chǎn)長效機(jī)制實(shí)際就是將房地產(chǎn)涉及的金融、土地、稅收和住房保障等方面政策工具進(jìn)行重新組合。在明確房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)的前提下，更加重視政策的系統(tǒng)性、穩(wěn)定性和可預(yù)期性，確保包括金融、土地、稅收、住房保障等在內(nèi)的一系列政策工具目標(biāo)，形成政策合力，而不是相互掣肘。當(dāng)前保障性住房建設(shè)力度較大，土地出讓制度改革也在各地推進(jìn)。按照國土部提出的時(shí)間表，2014年基本完成各級(jí)職責(zé)整合，建立基礎(chǔ)性制度；2015年健全配套制度，平穩(wěn)有序?qū)嵤?016年全面形成制度體系，正常有效運(yùn)行；2017年實(shí)現(xiàn)信息共享，依法公開查詢。