國(guó)信中心：2015年一線城市房?jī)r(jià)難逃向下趨勢(shì)

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果及存在的問(wèn)題

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整幅度加大

房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷多年的快速增長(zhǎng)后，在始于2010年的最新一輪史上最嚴(yán)厲的限貸限購(gòu)調(diào)控政策影響下，調(diào)整開(kāi)始不斷加深。由于房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)即將完善，嚴(yán)重改變市場(chǎng)預(yù)期，如果說(shuō)前期房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)性需求受到限貸限購(gòu)的影響，那么近期很多放開(kāi)限購(gòu)的城市并未出現(xiàn)反彈，很大程度上就是與這種預(yù)期改變有直接關(guān)系。

此外，經(jīng)濟(jì)下行壓力與貨幣政策從緊，也是加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的重要因素，經(jīng)濟(jì)下行帶來(lái)人們對(duì)收入預(yù)期的改變，降低對(duì)房地產(chǎn)需求的釋放。而緊縮的貨幣政策一方面直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)借款能力，進(jìn)而影響投資的擴(kuò)大；另一方面影響購(gòu)房貸款資金需求的擴(kuò)大。這些因素都不斷加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是投資還是銷售的調(diào)整幅度都在不斷擴(kuò)大。

(二)雙向調(diào)控和分類調(diào)控的政策得到貫徹

隨著限貸、限購(gòu)調(diào)控政策影響的加深，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直低位運(yùn)行，改善性需求遭到遏制，一刀切的調(diào)控已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)差異化的房地產(chǎn)市場(chǎng)。新一屆政府在逐漸改變以往“一刀切”的調(diào)控方式，去行政化，放大市場(chǎng)權(quán)。去年底政府工作報(bào)告就指出，未來(lái)將針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求。今年年初住建部也表示今年房地產(chǎn)調(diào)控思路傾向于“雙向調(diào)控”，即不但注意遏制投資、投機(jī)性需求，也主要加大熱點(diǎn)地區(qū)的土地供給。在市場(chǎng)低位運(yùn)行大半年后，地方政府頻繁貫徹中央的各城市“分類調(diào)控”精神，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市，目前僅剩下北上廣深4個(gè)一線城市和三亞，限購(gòu)令逐步在各地退位，“一刀切”的行政調(diào)控也逐漸見(jiàn)底。而限貸政策也在9月30日隨著央行對(duì)首套房認(rèn)定政策的改變而有所放松，目的是刺激一部分改善性需求。