國信中心：2015年一線城市房價難逃向下趨勢

2014年以來，我國國房景氣指數(shù)逐月下滑，房地產投資增速顯著放緩，房地產銷售面積和銷售額同比大幅下滑，70個大中城市中房價下跌城市不斷增加。隨著房地產市場調整的不斷加深，各地地方政府從6月開始取消限購，不斷放松調控，央行也最終放松首套房認定政策，釋放改善性需求。2015年，房地產新常態(tài)下的投資增速預期會進一步下降，房地產市場持續(xù)調整，房價會繼續(xù)進行合理回歸，開發(fā)商應繼續(xù)以量換價，加快去庫存化。在長效機制未完全建立前，差異化行政調控政策不應完全從一線城市退出。地方救市應考慮長期效果，讓市場在資源配置中發(fā)揮決定作用。

□國家信息中心宏觀政策動向課題組

一、2014年以來房地產市場運行特點

史上最嚴房地產調控政策執(zhí)行到2014年，房地產市場終于開始由局部地區(qū)調整蔓延到全國，國房景氣指數(shù)一再下滑，一、二線城市也開始進入調整狀態(tài)。投資增速持續(xù)放緩，且大大低于去年同期，銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負增長，且增幅不斷擴大，房價下降趨勢也不斷從三、四線擴展到一、二線，從新建住宅擴展到二手房。

(一)國房景氣指數(shù)逐月下滑，但下滑幅度大幅縮小并趨穩(wěn)

有房地產業(yè)溫度計之稱的國房景氣指數(shù)，是一個全國房地產開發(fā)的綜合指數(shù)。本輪國房景氣指數(shù)于2010年3月觸頂后整體處于下滑趨勢，2011年11月下滑到100以下的不景氣區(qū)間后一直處于100以內，2014年2-9月逐月下降，從2月的96.91下降到9月的94.72，但從6月開始下滑的幅度顯然大幅縮小，7、8、9月基本平穩(wěn)，到10月受寬松政策的影響，國房指數(shù)小幅提升0.04。

(二)房地產投資增速低于固定資產投資，住宅投資增速下降更快

2014年房地產市場在前期限購、限貸調控政策整體不放松、信貸政策不斷趨緊情況下，住宅市場低迷，需求觀望情緒嚴重，房地產投資的增速明顯下滑，1-10月，全國房地產開發(fā)投資77220億元，累計同比名義增長12.4%，比去年同期下降6.8個百分點。房地產中的住宅投資比重下降幅度更大，1-10月住宅投資完成額52464億元，累計同比增長11.1%，比去年同期增速下降7.8個百分點。投資增速除2月外，一直低于全國固定資產投資增速，并不斷擴大，到9月擴大到3.5個百分點。住宅市場投資增速下降的趨勢更明顯，僅2月高于固定資產增速0.5個百分點，隨后開始下降，到10月低于固定資產投資增速4.8個百分點。

(三)房地產開發(fā)資金增速大幅下降，利用外資增長較快

整體看，2014年1-10月房地產資金來源增幅大幅下滑，僅2月資金來源增速是2位數(shù)。1-10月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金100241億元，同比增長3.1%，增速比1-9月份提高0.8個百分點，比去年同期低24.1個百分點。其中，國內貸款17735億元，增長11.1%；利用外資489億元，增長17.6%；自籌資金42232億元，增長13.8%；其他資金39786億元，下降9.0%。在其他資金中，定金及預收款24213億元，下降11.2%；個人按揭貸款10895億元，下降4.3%。國內貸款、其他資金等仍在繼續(xù)下滑，但是國外資金從9月出現(xiàn)快速增長。

(四)商品房和住宅銷售均為負增長，且跌幅不斷擴大

今年以來，商品房銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負增長，而且呈現(xiàn)逐月擴大的趨勢，住宅銷售額和銷售面積下降的幅度更大。1-10月份，商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，也就是10月降幅比1-9月提升0.8個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.5%，辦公樓銷售面積下降9.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.2%。商品房銷售額56385億元，下降7.9%，比1-9月上升1個百分點。其中，住宅銷售額下降9.9%，辦公樓銷售額下降20.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長8.3%。

(五)70個大中城市房地產價格指數(shù)指標不斷惡化，市場整體下行趨勢明顯

反映房地產市場最重要的指標房地產價格在2014年也出現(xiàn)一定的松動，下行趨勢明顯，房價下跌趨勢從個別城市擴展到全國，房價下跌從一手房擴展到二手房。到9月份，70個大中城市商品房價格從環(huán)比來看，新建商品住宅(不含保障性住房)環(huán)比價格下降的城市有69個，持平的城市有1個。環(huán)比價格變動中，最小降幅為0.4%，最大降幅為1.9%。二手住宅價格環(huán)比全部下降。環(huán)比價格變動中，最小降幅為0.5%，最大降幅為2.0%。

從同比價格數(shù)據(jù)看，9月70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比下降的城市個數(shù)分別為58個和52個，分別比8月份增加了39個和20個；上漲的城市個數(shù)分別為10個和17個，分別比8月份減少了38個和20個。新建商品住宅價格同比上漲的城市中，除廈門上漲4.9%，其余城市漲幅均在2%以內；同比下降的城市中，最大降幅為7.9%，比上月擴大2.3個百分點。

(六)保障房建設提前完成年度任務，總投資量高于去年同期

根據(jù)住建部公開數(shù)據(jù)顯示，截至2014年9月底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程已開工720萬套，基本建成470萬套，分別達到年度目標任務的103%和98%，完成投資10700億元。這意味著，今年的保障房建設提前3個月完成了年度任務。而2013年，全國計劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬套，基本建成470萬套。截至當年9月底，開工620萬套，基本建成410萬套，分別達到年度目標任務的98%和87%，完成投資8200億元。顯然，相比2013年同期保障房開工數(shù)據(jù)來看，這一進度快于去年同期，總投資量也高于去年同期。

雖然今年全國保障性安居工程建設進展良好，但同時也存在一些問題。有的省份資金還沒有完全落實，一些項目還沒有開工；一些地方已建成的保障性住房出現(xiàn)部分閑置；一些地方保障性住房的規(guī)劃設計、使用功能、質量存在問題；公租房運行體制、機制尚不完善。